واژه‌نامه املاک

Ikamet izni مجوزی است که به یک تبعه خارجی اجازه می‌دهد فراتر از مدتی که روادید یا معافیت روادید اجازه می‌دهد در ترکیه بماند. ریاست مدیریت مهاجرت چند نوع آن را صادر می‌کند؛ مرتبط‌ترین نوع برای خریداران، اقامت کوتاه‌مدت است که مالکیت ملک غیرمنقول در ترکیه یکی از دلایل فهرست‌شده برای آن است. ملک باید واحد مسکونی مورد استفاده متقاضی و خانواده‌اش باشد و این نهاد ممکن است شرایطی درباره ارزش و موقعیت آن اعمال کند. اجازه‌ها برای مدت محدود صادر و با درخواست تمدید می‌شوند و دارندگان می‌توانند بعدها واجد شرایط اقامت بلندمدت شوند. درخواست‌ها آنلاین ثبت و در اداره مهاجرت با مدارکی از جمله سند ملک، بیمه درمانی، ثبت نشانی و مدرک درآمد تکمیل می‌شوند. قواعد تغییر می‌کنند؛ پیش از درخواست سایت رسمی را بررسی کنید.

Belediye rayiç bedeli، یا emlak vergi değeri، ارزش رسمی ملکی است که شهرداری از ارزش‌های واحد منتشرشده زمین برای هر خیابان و هزینه‌های استاندارد ساخت، با تعدیل بر اساس سن و رده ساخت، محاسبه می‌کند. ارزش‌های واحد به‌طور دوره‌ای توسط کمیسیون‌های ارزش‌گذاری بازتنظیم و در فاصله آن‌ها شاخص‌گذاری می‌شوند. این ارزش معمولاً بسیار کمتر از قیمت بازار است. از دو جهت اهمیت دارد: مالیات سالانه ملک بر اساس آن محاسبه می‌شود، و قیمتی که برای هزینه انتقال در اداره ثبت اعلام می‌شود نمی‌تواند کمتر از آن باشد. خریدار یا فروشنده می‌تواند رقم فعلی را از واحد مالیات ملک شهرداری بگیرد. این ارزش، ارزیابی ارزش بازار ملک نیست.

Değerleme یعنی ارزش‌گذاری: برآورد این‌که یک ملک در تاریخ معین در بازار آزاد به چه قیمتی فروخته می‌شود. در ترکیه ارزیابی‌های رسمی توسط افراد و شرکت‌های دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) و بر اساس استانداردهای ملی ارزش‌گذاری انجام می‌شود. ارزیاب از ملک بازدید می‌کند، سوابق ثبتی و شهرداری را بررسی می‌کند، متراژ را اندازه می‌گیرد یا تأیید می‌کند و داده‌های فروش و اجاره اخیر را مقایسه می‌کند. نتیجه، گزارش ارزیابی (ekspertiz raporu) است. ارزش‌گذاری برای وام مسکن، خرید اتباع خارجی، درخواست شهروندی، بیمه، ارث و پرونده‌های قضایی به کار می‌رود. ارزش‌گذاری یک نظر است، نه تضمین قیمت فروش مجدد، و دو ارزیاب ممکن است نتایج متفاوتی بدهند؛ با این حال، عینی‌ترین مرجع قیمتی در دسترس خریدار است.

قانون مالکیت طبقاتی یک ساختمان را به bağımsız bölümler، یعنی بخش‌های مستقل، تقسیم می‌کند که هر کدام قابلیت مالکیت جداگانه دارند: آپارتمان، دفتر، مغازه، انباری و گاهی گاراژ. هر کدام شماره‌ای روی سند، سهم مشخصی از زمین (arsa payı) و کاربری ثبت‌شده‌ای (nitelik) مانند مسکونی (mesken)، اداری یا تجاری دارد. فضاهای الحاقی مانند انباری زیرزمین، تراس بام یا جای پارک ممکن است به‌عنوان ملحقات (eklenti) یک بخش ثبت شده باشند یا جزو مشاعات باشند. استفاده از واحد باید با نوع ثبت‌شده آن مطابقت داشته باشد؛ مغازه را نمی‌توان بدون تغییر ثبت به‌عنوان آپارتمان اجاره داد. بررسی کنید آنچه در محل می‌بینید با شماره بخش، کاربری و ملحقات در دفتر ثبت مطابقت دارد.

Rezidans اصطلاح ترکی برای ساختمان آپارتمانی با مدیریت، معمولاً یک برج، است که خدمات لابی‌من، نگهبانی، خانه‌داری، باشگاه، استخر و گاهی رستوران ارائه می‌دهد. بسیاری از آن‌ها روی زمینی با کاربری تجاری یا گردشگری ساخته شده‌اند و نه مسکونی، بنابراین واحدها ممکن است به‌عنوان دفتر یا آپارتمان هتلی ثبت شده باشند. این می‌تواند به معنای قواعد متفاوت برای اقامت طولانی‌مدت، تعرفه بالاتر آب و برق، مالیات بر ارزش افزوده با نرخ تجاری و محدودیت‌هایی در طرح مدیریت باشد. شارژها به دلیل کارکنان و امکانات بالاست و استفاده اجاره‌ای اغلب مجاز است که سرمایه‌گذاران را جذب می‌کند. رزیدانس‌ها در مناطق تجاری استانبول و محورهای توسعه جدید متمرکزند. پیش از خرید به‌عنوان خانه، کاربری ثبت‌شده واحد را بررسی کنید.

Tapu senedi مدرکی است که اداره ثبت پس از انتقال به مالک جدید می‌دهد. در آن استان، شهرستان و محله، شماره بلوک و قطعه، شماره بخش مستقل برای آپارتمان‌ها، نوع مالکیت، سهم مالک و مشخصات هویتی او نوشته شده است. ارزش اعلام‌شده فروش و تاریخ تملک را هم نشان می‌دهد. این برگه یک تصویر لحظه‌ای است: رهن‌ها، یادداشت‌ها یا احکام دادگاه که بعداً ثبت می‌شوند در دفتر ثبت زنده ظاهر می‌شوند، نه روی کاغذ. به همین دلیل یک استعلام به‌روز از دفتر ثبت، که مالک یا شخص مجاز می‌تواند از سرویس آنلاین TKGM بگیرد، از یک برگه قدیمی معتبرتر است. اصل برگه را در جای امن نگه دارید، اما برای بررسی یک ملک تنها به آن تکیه نکنید.

Kapora بیعانه رزروی است که خریدار هنگام توافق بر سر قیمت می‌پردازد تا فروشنده ملک را در مدت آماده‌سازی مدارک از بازار خارج کند. معمولاً کسر کوچکی از قیمت است و از پرداخت نهایی کسر می‌شود. حقوق قراردادهای ترکیه بیعانه را، مگر طرفین توافق دیگری کنند، پرداخت علی‌الحساب می‌داند، اما در عمل توافق اغلب پیش‌بینی می‌کند که اگر خریدار منصرف شود آن را از دست می‌دهد و اگر فروشنده کنار بکشد آن را، گاهی دو برابر، بازمی‌گرداند. این شرایط فقط در صورتی قابل اجراست که مکتوب شود. یک توافق‌نامه رزرو ساده، به زبانی که خریدار می‌فهمد و با ذکر ملک، قیمت، مهلت و شرایط بازگشت، حداقل لازم است؛ پرداخت نقدی بدون رسید اشتباهی رایج است.

DASK مخفف Doğal Afet Sigortaları Kurumu، نهاد بیمه بلایای طبیعی، است و این اصطلاح برای zorunlu deprem sigortası (بیمه اجباری زلزله) که این نهاد ارائه می‌دهد به کار می‌رود. بیمه‌نامه خسارت فیزیکی مستقیم به سازه یک واحد مسکونی ناشی از زلزله و آتش‌سوزی، انفجار، رانش زمین و سونامی مرتبط با آن را تا سقف مبلغ بیمه‌ای که این نهاد هر سال تعیین می‌کند پوشش می‌دهد. اثاثیه، از دست رفتن اجاره یا اسکان موقت را پوشش نمی‌دهد؛ برای آن‌ها می‌توان بیمه خصوصی اضافه کرد. بیمه‌نامه معتبر DASK هنگام انتقال ملک مسکونی در اداره ثبت و هنگام افتتاح اشتراک توسط شرکت‌های آب و برق بررسی می‌شود. بیمه‌نامه‌ها سالانه هستند و از هر شرکت بیمه یا بانکی در ترکیه خریداری می‌شوند.

Yapı kullanma izin belgesi، که معمولاً iskan نامیده می‌شود، پس از آنکه ساختمان تکمیل‌شده بازرسی شود و با پروانه ساخت و پروژه تأییدشده مطابقت داشته باشد، از سوی شهرداری (یا مرجع ذی‌ربط) صادر می‌شود. این گواهی مبنای قانونی برای اتصال دائمی آب و برق به نام مالک و برای تبدیل حق ارتفاق ساخت به مالکیت طبقاتی است. ساختمانی بدون ایسکان ممکن است تغییرات بدون مجوز، بازرسی‌های انجام‌نشده یا هزینه‌های پرداخت‌نشده داشته باشد و در برخی موارد با حکم تخریب یا جریمه روبه‌رو شود. این گواهی برای ساختمان صادر می‌شود و واحدهای مجزا را نیز پوشش می‌دهد. خریداران می‌توانند از فروشنده یا واحد شهرسازی شهرداری یک نسخه بخواهند و آن را با چیدمان واقعی واحد مقایسه کنند.

Topraktan satış، به معنای تحت‌اللفظی فروش از روی زمین، اصطلاح ترکی برای پیش‌فروش است. سازنده واحدها را بر اساس پروژه تأییدشده پیش از وجود ساختمان می‌فروشد، معمولاً با تخفیف نسبت به قیمت تکمیل‌شده و با برنامه پرداختی که به مراحل ساخت گره خورده است. امنیت خریدار متفاوت است: قوی‌ترین وضعیت انتقال فوری سند کات ایرتیفاکی واحد است؛ پس از آن قرارداد تعهد فروش رسمی که در دفتر ثبت یادداشت شده باشد؛ و ضعیف‌ترین، یک قرارداد فروش ساده با سازنده. قانون حمایت از مصرف‌کننده برای مسکن پیش‌فروش‌شده برخی حمایت‌ها را فراهم می‌کند و سازنده باید پیش از دریافت پول پروانه ساخت معتبر داشته باشد. سابقه سازنده، پروانه، سند زمین و شرایط تحویل را بررسی کنید.

در پیش‌فروش و فروش نوساز، teslim tarihi تاریخ تحویلی است که در قرارداد فروش نوشته می‌شود. این تاریخ باید یک روز تقویمی مشخص باشد، نه یک فصل یا سال مبهم. قراردادها معمولاً تعریف می‌کنند چه چیزی تحویل محسوب می‌شود؛ مثلاً تکمیل همراه با پایان‌کار و اتصال انشعابات، یا صرفاً تحویل فیزیکی کلیدها. تأخیر در ساخت‌وساز ترکیه رایج است و خریداران فقط زمانی راه جبران دارند که قرارداد یک مهلت ارفاقی و جریمه یا جبران اجاره برای هر ماه تأخیر، و حق فسخ و بازپس‌گیری پرداخت‌ها پس از تأخیر طولانی‌تر را تعیین کرده باشد. بررسی کنید آیا تحویل به صدور ایسکان گره خورده است، زیرا ساختمانی که بدون آن تحویل شود ممکن است مدت‌ها روی کات ایرتیفاکی بماند.

Kat irtifakı حقی است که روی یک قطعه زمین ثبت می‌شود و بخش‌های مستقل آینده را پیش از تکمیل ساختمان به مالکانشان تخصیص می‌دهد. این حق بر اساس پروژه معماری تأییدشده ایجاد می‌شود و به هر مالک سهم مشخصی از زمین را که به یک واحد خاص گره خورده است می‌دهد. پس از پایان ساخت و صدور پایان‌کار از سوی شهرداری، کات ایرتیفاکی معمولاً به کات مولکیتی تبدیل می‌شود. آپارتمان‌هایی که پیش‌فروش شده‌اند یا در ساختمان‌هایی هستند که هرگز پایان‌کار نگرفته‌اند، اغلب به این شکل نگهداری می‌شوند. کات ایرتیفاکی یک حق ثبت‌شده واقعی است و می‌توان آن را خرید، فروخت و به رهن گذاشت، اما به‌خودی‌خود ثابت نمی‌کند که ساختمان مطابق مجوز ساخته شده یا از نظر قانونی برای سکونت مناسب است.

Yalı خانه‌ای است که مستقیماً روی خط ساحل ساخته شده و اسکله یا باغ خودش تا آب می‌رسد. این واژه بیش از همه با عمارت‌های چوبی دوره عثمانی در دو سوی بسفر در استانبول، در محله‌هایی مانند ببک، آرناووت‌کوی، کاندیلی و بیلربیی، تداعی می‌شود. بسیاری از آن‌ها بناهای تاریخی ثبت‌شده‌اند که تغییرات را محدود می‌کند و برای مرمت تأیید شوراهای حفاظت لازم است. یالی‌ها به‌ندرت و با قیمت‌های بسیار بالا خرید و فروش می‌شوند؛ برخی به آپارتمان تقسیم شده‌اند. خانه‌های کنار آب جدیدتر در جاهای دیگر گاهی به‌عنوان یالی بازاریابی می‌شوند، بنابراین این اصطلاح یک دسته قانونی نیست. خریداران باید وضعیت میراثی، محدودیت‌های قانون ساحلی در نوار ساحل و این‌که اسکله و قایق‌خانه به‌طور قانونی ثبت شده‌اند را بررسی کنند.

Müstakil ملکی مجزا و مستقل را توصیف می‌کند، معمولاً خانه یا ویلایی که روی قطعه زمین خودش قرار دارد و هیچ سازه‌ای با همسایگان مشترک ندارد. مالک تمام قطعه زمین را دارد و نه سهمی از آن، و رژیم مالکیت طبقاتی، طرح مدیریت یا آیدات وجود ندارد، مگر این‌که خانه داخل یک مجتمع محصور باشد. نگهداری بام، باغ، اتصالات آب و فاضلاب کاملاً به عهده مالک است. خانه‌های موستاکیل در بودروم و دیگر مناطق ساحلی، در بخش آسیایی استانبول و در محله‌های قدیمی‌تر رایج‌اند. این اصطلاح همچنین برای müstakil tapu به کار می‌رود که یعنی سندی که زمین را به‌طور کامل پوشش می‌دهد و نه سهمی از یک قطعه با مالکیت مشترک.

Noter در ترکیه مقامی دارای مجوز دولتی است که اسناد و امضاها را گواهی می‌کند. در معاملات ملکی، دفاتر اسناد رسمی ترجمه گذرنامه و دیگر مدارک خارجی را تأیید می‌کنند، وکالت‌نامه (vekaletname) تنظیم می‌کنند تا وکیل یا نماینده بتواند به جای خریدار اقدام کند، و قراردادهای تعهد فروش (satış vaadi sözleşmesi) را تهیه می‌کنند که می‌توان آن‌ها را در اداره ثبت یادداشت کرد. برخلاف بسیاری از کشورها، دفتر اسناد رسمی خود فروش را انجام نمی‌دهد: مالکیت فقط در اداره ثبت منتقل می‌شود. شخص خارجی که ترکی نمی‌داند و نزد دفتر اسناد رسمی امضا می‌کند به حضور مترجم رسمی نیاز دارد. هزینه دفتر اسناد رسمی طبق تعرفه رسمی تعیین می‌شود و به نوع سند و، برای قراردادها، به ارزش ذکرشده بستگی دارد.

در بازار ملک ترکیه، dubleks یک واحد مسکونی واحد را توصیف می‌کند که در دو طبقه با راه‌پله داخلی چیده شده است. شکل‌های رایج آن çatı dubleksi (آپارتمان طبقه آخر با زیرشیروانی تبدیل‌شده یا تراس بام)، bahçe dubleksi (طبقه همکف به‌علاوه زیرزمین یا طبقه باغ) و ویلاهای دوطبقه هستند. Tripleks سه طبقه دارد. چون طبقه اضافی گاهی یک بام یا زیرزمین تبدیل‌شده است، بررسی کنید که هر دو طبقه در پروژه تأییدشده و دفتر ثبت وجود داشته باشند: زیرشیروانی‌ای که بعداً بدون مجوز اضافه شده ممکن است از نظر قانونی جزو آپارتمان نباشد، حتی اگر از نظر فیزیکی متصل باشد. دوبلکس‌ها فضا و خلوت بیشتری می‌دهند اما هزینه گرمایش بالاتر و پله‌های بیشتری دارند.

Ipotek همان رهن است: حقی ثبت‌شده که به طلبکار، معمولاً بانک، اجازه می‌دهد در صورت پرداخت نشدن بدهی تضمین‌شده، فروش ملک را اجباری کند. در اداره ثبت ایجاد می‌شود و در سابقه ملک همراه با مبلغ، رتبه و طلبکار ظاهر می‌شود. رهن به دنبال ملک می‌رود و نه فروشنده، بنابراین خریداری که ملک رهنی را بدون تسویه بدهی تحویل می‌گیرد در خطر از دست دادن آن است. در یک فروش عادی فروشنده وام را بازپرداخت می‌کند و بانک نامه فک رهن صادر می‌کند تا دفتر ثبت پیش از انتقال یا همزمان با آن، ثبت را حذف کند. خریداران خارجی می‌توانند طبق معیارهای خود بانک از بانک‌های ترکیه وام مسکن بگیرند؛ بانک ایپوتک خودش را روی ملک خریداری‌شده ثبت می‌کند.

قانون و رویه ترکیه بین arsa، قطعه‌ای در محدوده طرح شهرسازی شهرداری با حق ساخت مشخص، و arazi یا tarla، زمین خارج از طرح که برای کشاورزی استفاده می‌شود یا توسعه نیافته است، تمایز می‌گذارد. دفتر ثبت نوع آن را ثبت می‌کند و وضعیت کاربری (imar durumu) تعیین می‌کند چه چیزی می‌توان ساخت. برای خریداران خارجی، خرید زمین قواعد اضافی دارد: شخص خارجی که قطعه‌ای بدون بنا می‌خرد باید در مدت دو سال یک پروژه توسعه به مرجع ذی‌ربط ارائه دهد (طبق invest.gov.tr، 2026)، و زمین کشاورزی به تأیید پیشین طبق مقررات کشاورزی نیاز دارد. مجموع دارایی اشخاص خارجی هم در سطح کشور و هم در هر شهرستان سقف دارد. زمین DASK، آیدات یا طرح مدیریت ندارد، اما ممکن است تعهدات جاده یا تأسیسات داشته باشد.

Takyidat اصطلاح جمعی برای هر بار ثبت‌شده روی یک ملک است: رهن (ipotek)، یادداشت (şerh)، حق ارتفاق و حق عبور، حق انتفاع، توقیف از سوی ادارات مالیات یا دادگاه‌ها، و محدودیت‌های حقوق عمومی مانند وضعیت میراثی یا ساحلی. اداره ثبت می‌تواند یک takyidatlı tapu kaydı صادر کند، استعلامی که همه آن‌ها را فهرست می‌کند و مالک می‌تواند آنلاین هم ببیند. پیش از پرداخت پول برای یک ملک، خریدار یا وکیلش این سابقه را بررسی می‌کند تا مطمئن شود فروشنده می‌تواند سند پاک منتقل کند و هیچ شخص ثالثی حقی ندارد که پس از فروش باقی بماند. برخی موارد، مانند حق ارتفاق تأسیسات، بی‌ضررند؛ برخی دیگر، مانند دستور موقت دادگاه، انتقال را کاملاً مسدود می‌کنند. سابقه را در روز انتقال دوباره بررسی کنید.

هر ساختمان با مالکیت طبقاتی در ترکیه توسط یک yönetim (مدیریت) اداره می‌شود؛ یا مالکی که به‌عنوان مدیر (yönetici) انتخاب شده یا یک شرکت مدیریت حرفه‌ای که مجمع مالکان منصوب کرده است. مجتمع‌های بزرگ‌تر هیئت‌مدیره و بازرس دارند. مدیریت آیدات را جمع می‌کند، کارکنان را استخدام می‌کند، مشاعات را نگهداری می‌کند و حساب‌ها را نگه می‌دارد که مالکان می‌توانند بازبینی کنند. Kapıcı ویژگی سنتی بلوک‌های آپارتمانی ترکیه است: سرایداری که اغلب در یک واحد زیرزمین زندگی می‌کند و نظافت، زباله، تحویل مرسولات و تعمیرات کوچک را انجام می‌دهد. کاپیجی کارمند جمع مالکان است و دستمزد و سنوات او جزو آیدات است. مجتمع‌های مدرن جای کاپیجی را با تیم‌های نگهبانی، نظافت و فنی پر می‌کنند.

در ترکیه، مالکیت زمین و ساختمان در دفتر ثبت املاک (tapu sicili) ثبت می‌شود که زیر نظر اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) نگهداری می‌شود. واژه tapu هم برای این سابقه ثبتی به کار می‌رود و هم، به‌طور غیردقیق، برای برگه‌ای که خلاصه آن را نشان می‌دهد. فروش فقط زمانی کامل می‌شود که انتقال در اداره ثبت امضا شود و مالک جدید در دفتر ثبت وارد گردد؛ قرارداد خصوصی یا پرداخت پول به‌تنهایی مالکیت را منتقل نمی‌کند. این سابقه مالک، قطعه زمین، نوع حق (مالکیت کامل، مالکیت طبقاتی، حق ارتفاق ساخت) و هر گونه یادداشت یا رهن را نشان می‌دهد. خریداران خارجی نیز از همین دفتر ثبت عبور می‌کنند، با بررسی‌های اضافی درباره واجد شرایط بودن و یک گزارش ارزیابی.

Hisseli tapu نشان می‌دهد که دارنده آن کسری، به‌صورت سهمی مانند 1/4 یا 250/1000، از قطعه‌ای را دارد که با دیگران مشترک است. این سهم حقوقی است و نه فیزیکی: دفتر ثبت نمی‌گوید کدام گوشه زمین یا کدام طبقه به کدام شخص تعلق دارد. توافق‌های غیررسمی میان شریکان درباره این‌که هر کس از چه استفاده می‌کند برای خریداران یا دادگاه‌ها لازم‌الاجرا نیست. شریکان هنگام فروش یک سهم ممکن است حق شفعه داشته باشند و تفکیک بعدی زمین به قطعات جدا به رعایت قواعد شهرسازی و توافق یا حکم دادگاه نیاز دارد. سندهای مشاع در زمین‌های ارثی و ویلاهایی که روی یک قطعه بدون مالکیت طبقاتی ساخته شده‌اند رایج‌اند. آن‌ها منبع پرتکرار اختلاف هستند.

Aidat سهم منظمی است که هر مالک در یک ساختمان یا مجتمع محصور برای هزینه‌های مشترک می‌پردازد: دستمزد سرایدار و نگهبان، نظافت، روشنایی مشاعات، سرویس آسانسور، نگهداری باغ و استخر، سوخت ژنراتور و ذخیره‌ای برای تعمیرات. مبلغ در مجمع سالانه مالکان تعیین و طبق طرح مدیریت، معمولاً بر اساس متراژ واحد یا به‌طور مساوی، تقسیم می‌شود. مجتمع‌های تفریحی با استخر، باشگاه و نگهبانی ۲۴ ساعته آیدات بسیار بالاتری از بلوک‌های آپارتمانی ساده دارند. مالکان چه از ملک استفاده کنند چه نکنند مسئول پرداخت آیدات هستند و بدهی‌های معوقه به واحد تعلق می‌گیرد، بنابراین شارژ پرداخت‌نشده مالک قبلی می‌تواند مشکل خریدار شود. پیش از خرید، صورت‌حساب‌های سال گذشته و بودجه فعلی را بخواهید.

اتباع خارجی که شماره شناسایی ترکیه ندارند باید پیش از سروکار داشتن با بانک‌های ترکیه، اداره ثبت، دفاتر اسناد رسمی و شرکت‌های آب و برق یک vergi kimlik numarası (شماره شناسایی مالیاتی) از سازمان امور مالیاتی بگیرند. این شماره به‌صورت رایگان در هر اداره مالیات با ارائه گذرنامه، یا به‌صورت آنلاین از طریق دفتر مالیاتی تعاملی سازمان امور مالیاتی برای اتباع خارجی صادر می‌شود. پس از آنکه شخص خارجی اجازه اقامت بگیرد، شماره شناسایی اتباع خارجی (yabancı kimlik numarası) جای شماره مالیاتی را می‌گیرد. این شماره برای پرداخت هزینه‌های سند، مالیات ملک و DASK، برای افتتاح حساب بانکی که وجوه خرید باید از آن بگذرد و برای ثبت به‌عنوان مالک به کار می‌رود.

طبق آیین‌نامه اجرایی قانون تابعیت ترکیه، یک تبعه خارجی می‌تواند پس از انجام سرمایه‌گذاری واجد شرایط برای شهروندی درخواست دهد. مسیر ملکی مستلزم خرید ملکی به ارزش دست‌کم 400,000 دلار آمریکا یا معادل آن به ارز خارجی و ثبت تعهد عدم فروش آن به مدت سه سال در دفتر ثبت است (invest.gov.tr، 2026). ارزش با گزارش ارزیابی تأییدشده تعیین می‌شود، قیمت باید از طریق بانک‌های ترکیه با مستندسازی تبدیل ارز پرداخت شود و وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی گواهی صلاحیت صادر می‌کند. سپس شهروندی با تصمیم ریاست‌جمهوری اعطا می‌شود؛ همسر و فرزندان صغیر را می‌توان شامل کرد. ملک می‌تواند یک یا چند واحد باشد که با هم خریداری شده‌اند. شرایط چند بار تغییر کرده است، بنابراین قواعد فعلی را از مراجع رسمی تأیید کنید.

ترکیه به اشخاص حقیقی خارجی بدون شرط عمل متقابل اجازه تملک ملک می‌دهد، اما فقط اتباع کشورهایی که رئیس‌جمهور تعیین کرده می‌توانند خرید کنند و برخی ملیت‌ها با شرایط یا استثناهایی روبه‌رو هستند. اداره ثبت هنگام ثبت درخواست، صلاحیت را بررسی می‌کند. دو محدودیت کمّی اعمال می‌شود: یک شخص خارجی می‌تواند در مجموع تا 30 هکتار در سراسر ترکیه داشته باشد، و مجموع اشخاص خارجی نمی‌توانند بیش از ده درصد از مساحت زمین قابل تملک خصوصی هر شهرستان را مالک باشند (هر دو محدودیت طبق invest.gov.tr، 2026). خرید در مناطق نظامی یا امنیتی رد می‌شود. خریداران زمین بدون بنا باید در مدت دو سال پروژه ارائه دهند (invest.gov.tr، 2026). شرکت‌های خارجی و شرکت‌های ترکیه‌ای تحت کنترل خارجی قواعد جداگانه‌ای دارند.

طبق قانون مالکیت طبقاتی ترکیه، هر ساختمان یا مجتمعی که بخش‌های مستقل دارد یک yönetim planı دارد؛ طرح مدیریتی که هنگام برقراری مالکیت طبقاتی در اداره ثبت بایگانی می‌شود. در آن نحوه اداره ساختمان مشخص می‌شود: چگونگی فراخوان مجمع مالکان و تصمیم‌گیری، نحوه تقسیم هزینه‌های مشترک، اختیارات مدیر، قواعد مربوط به حیوانات خانگی، اجاره کوتاه‌مدت، بازسازی، استفاده از بالکن و مشاعات، و نحوه رسیدگی به اختلافات. این طرح به‌طور خودکار همه مالکان و جانشینان آن‌ها را متعهد می‌کند، بنابراین خریدار با خریدن آن را می‌پذیرد. تغییر آن به اکثریت مشروط مالکان نیاز دارد. می‌توانید نسخه‌ای را از مدیریت مجتمع یا از پرونده اداره ثبت بگیرید.

Köşk در اصل به معنای کوشک یا اقامتگاه تابستانی بود و امروز خانه‌ای بزرگ، اغلب چوبی و مجزا از اواخر دوره عثمانی یا اوایل دوره جمهوری را توصیف می‌کند که در باغ خودش قرار دارد و نه در ساحل. تپه‌های بسفر در استانبول، جزایر پرنس، کادیکوی و ارن‌کوی و شهرهایی مانند بورسا و سافرانبولو نمونه‌های زیادی دارند. بسیاری از کوشک‌ها به‌عنوان میراث فرهنگی ثبت شده‌اند، به این معنا که مرمت، توسعه و حتی رنگ نما به تأیید شورای منطقه‌ای حفاظت نیاز دارد و برخی را فقط می‌توان مرمت کرد و نه بازسازی. مرمت می‌تواند طولانی و پرهزینه باشد اما ممکن است مشمول برخی معافیت‌های مالیاتی شود. این اصطلاح به‌طور غیردقیق برای هر ویلای بزرگی هم به کار می‌رود.

Satış vaadi sözleşmesi قراردادی مقدماتی است که در ترکیه فقط زمانی معتبر است که نزد دفتر اسناد رسمی تنظیم شود، و در آن مالک متعهد می‌شود ملک را در تاریخی بعدتر با شرایط توافق‌شده به خریدار منتقل کند. زمانی به کار می‌رود که سند را نمی‌توان فوراً منتقل کرد، مثلاً در پیش‌فروش، پرداخت اقساطی یا وقتی مجوز یا ثبتی در جریان است. خریدار می‌تواند قرارداد را در دفتر ثبت یادداشت (şerh) کند تا برای مدتی محدود هر کسی را که بعداً ملک را تملک کند متعهد سازد. اگر مالک از تکمیل معامله خودداری کند، خریدار می‌تواند برای انتقال با حکم دادگاه دعوا طرح کند. این قرارداد به‌خودی‌خود مالکیت را منتقل نمی‌کند و باید وکیل آن را تنظیم یا بازبینی کند.

Ekspertiz raporu (که değerleme raporu هم نامیده می‌شود) ارزیابی مکتوب یک ملک است که ارزیاب یا شرکت ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه ترکیه (SPK) تهیه می‌کند. در آن وضعیت قانونی، شرایط فیزیکی، موقعیت، فروش‌های مشابه و ارزش تخمینی بازار ملک ثبت می‌شود. اداره ثبت برای هر فروشی که خریدار آن تابعیت خارجی دارد گزارش ارزیابی را الزامی می‌داند و این گزارش باید پیش از انتقال در سامانه TKGM ثبت شود. گزارش دوره اعتبار محدودی دارد که TKGM تعیین می‌کند. بانک‌ها نیز هنگام اعطای وام مسکن از آن استفاده می‌کنند. ارزیابی مستقل از قیمتی است که طرفین توافق می‌کنند، اما به‌عنوان مرجع برای ارزش اعلام‌شده و درخواست‌های شهروندی از راه سرمایه‌گذاری استفاده می‌شود.

Döviz alım belgesi (DAB) مدرکی است که یک بانک ترکیه صادر می‌کند و تأیید می‌کند مبلغ معینی ارز خارجی به بانک فروخته و به لیر ترکیه تبدیل شده است. طبق قواعدی که وزارت خزانه‌داری و دارایی وضع کرده و TKGM اجرا می‌کند، اشخاص خارجی که ملک می‌خرند باید قیمت خرید را از طریق بانک تبدیل کنند و DAB را پیش از ثبت انتقال در اداره ثبت ارائه دهند. تبدیل به نام خریدار، یا در برخی موارد به نام فروشنده، انجام می‌شود و سند باید به معامله ملک اشاره کند. این الزام مانع آن نیست که خریدار و فروشنده بر سر قیمتی به یورو یا دلار توافق کنند؛ بلکه نحوه جریان پول را تنظیم می‌کند. از پیش درباره رویه و زمان‌بندی از بانک خود بپرسید.

Kat mülkiyeti رژیم مالکیت واحدهای مجزا در یک ساختمان تکمیل‌شده بر اساس قانون مالکیت طبقاتی ترکیه است. هر آپارتمان، مغازه یا دفتر به‌عنوان یک بخش مستقل (bağımsız bölüm) با سابقه سند جداگانه ثبت می‌شود، به‌علاوه سهم ثابتی از زمین و قسمت‌های مشترک مانند راه‌پله، بام، باغ و آسانسور. کات مولکیتی فقط پس از دریافت پایان‌کار ساختمان (iskan) برقرار می‌شود و به همین دلیل وجود آن نشانه‌ای است که ساختمان مطابق نقشه‌های تأییدشده تکمیل شده است. مالکان به طرح مدیریت ساختمان متعهدند و سهم خود را از هزینه‌های مشترک می‌پردازند. گزینه دیگر، حق ارتفاق ساخت (kat irtifakı)، مرحله پیشین است که برای ساختمان‌های در حال برنامه‌ریزی یا ساخت به کار می‌رود.

Emlak vergisi مالیاتی سالانه است که شهرداری محل ملک بر ساختمان‌ها، قطعات زمین و زمین کشاورزی وضع می‌کند. این مالیات بر اساس ارزش رسمی مالیاتی (emlak vergi değeri) محاسبه می‌شود که از ارزش‌های واحد هر مترمربع شهرداری و سن و رده ساخت بنا به دست می‌آید، نه از قیمت خرید. نرخ‌ها برای مسکن، دیگر ساختمان‌ها، قطعات و زمین متفاوت است و در شهرداری‌های کلان‌شهری مانند استانبول بالاتر است. این مالیات معمولاً هر سال در دو قسط پرداخت می‌شود. مالک جدید باید پس از خرید اظهارنامه‌ای (emlak beyanı) در شهرداری ثبت کند. مالیات پرداخت‌نشده ملک به خود ملک تعلق می‌گیرد و هنگام فروش مجدد بررسی می‌شود، بنابراین مدرکی بخواهید که فروشنده بدهی ندارد.

آگهی‌های ملکی ترکیه معمولاً دو متراژ اعلام می‌کنند. Net m² مساحت قابل استفاده داخل واحد است که درون دیوارها اندازه‌گیری می‌شود و اتاق‌ها، حمام، آشپزخانه و راهرو را در بر می‌گیرد و معمولاً بالکن‌ها را شامل نمی‌شود. Brüt m² ضخامت دیوارها، بالکن‌ها و، در بیشتر آگهی‌ها، سهم واحد از مشاعاتی مانند راه‌پله، آسانسور، لابی و اتاق‌های فنی را اضافه می‌کند. برخی سازندگان همچنین genel brüt را اعلام می‌کنند که امکانات مشترک بزرگ را بین واحدها تقسیم می‌کند. فاصله بین این دو رقم در مجتمع‌های مدرن با راهروهای عریض و امکانات می‌تواند قابل‌توجه باشد. قیمت‌ها اغلب به ازای هر مترمربع ناخالص اعلام می‌شوند، بنابراین مشابه را با مشابه مقایسه کنید و نقشه معماری با اندازه‌ها را بخواهید.

Yeminli tercüman مترجمی است که نزد دفتر اسناد رسمی سوگند یاد کرده و برای ترجمه کتبی و شفاهی اسناد رسمی ثبت شده است. قانون ترکیه الزام می‌کند که شخصی که ترکی نمی‌داند هنگام امضا نزد دفتر اسناد رسمی یا در اداره ثبت از کمک مترجم رسمی برخوردار باشد تا امضاکننده بفهمد چه چیزی را امضا می‌کند. برای انتقال سند، اداره ثبت فهرست مترجمان تأییدشده خودش را دارد و مترجم سند انتقال را در کنار طرفین امضا می‌کند. مترجمان رسمی همچنین ترجمه تأییدشده گذرنامه، وکالت‌نامه، سند ازدواج و تولد و مدارک بانکی تهیه می‌کنند. هزینه‌ها مناسب است و به ازای هر صفحه یا هر جلسه تعیین می‌شود. مترجم مشاور حقوقی نیست و معامله را برای شما بررسی نمی‌کند.

در بازار ملک ترکیه، site (به تلفظ «سیته») مجتمعی مسکونی از چند بلوک یا ویلا روی یک یا چند قطعه را توصیف می‌کند که زیر یک طرح مدیریت مشترک با امکانات مشترکی مانند درِ نگهبانی، باغ، استخر، پارکینگ، زمین بازی و فضاهای ورزشی اداره می‌شود. قانون مالکیت طبقاتی چنین مجتمع‌هایی را toplu yapı می‌داند که علاوه بر مدیریت هر بلوک، مجمع و هیئت مشترک مالکان دارند. سیته‌ها از چند بلوک تا شهرک‌های کوچکی با مغازه و مدرسه متغیرند. شارژ در آن‌ها بالاتر از ساختمان‌های تکی است و قواعد اجاره، حیوانات خانگی و تغییرات به‌طور متمرکز تعیین می‌شود. سیته‌ها به دلیل امنیت و امکانات میان خریداران خارجی محبوب‌اند و در پروژه‌های جدید استانبول و مناطق تفریحی مانند بودروم امری رایج هستند.

از زمان اجرای آیین‌نامه تجارت املاک، هر کسی که در ترکیه واسطه فروش یا اجاره ملک باشد باید taşınmaz ticareti yetki belgesi داشته باشد؛ گواهی مجوزی که از طریق ادارات استانی تجارت وابسته به وزارت تجارت صادر می‌شود. دریافت آن به کسب‌وکار ثبت‌شده، گواهی صلاحیت حرفه‌ای، دفتر فیزیکی و سابقه پاک نیاز دارد. مشاوران دارای مجوز در سامانه اطلاعات عمومی وزارت فهرست شده‌اند و خریداران می‌توانند یک شرکت یا شخص را در آن تأیید کنند. این آیین‌نامه همچنین قواعدی درباره قراردادهای کتبی واسطه‌گری، فرم‌های اطلاعات ملک و وظایف مشاور در برابر هر دو طرف تعیین می‌کند. معامله با واسطه بدون مجوز، در صورت بروز مشکل راه‌های جبران کمتری برایتان باقی می‌گذارد.

قانون مالیات بر ارزش افزوده ترکیه معافیتی (KDV istisnası) برای اولین تحویل یک واحد مسکونی یا محل کار نوساز از سوی سازنده آن به خریداری دارد که تبعه خارجی غیرمقیم ترکیه است، یا شهروند ترکیه‌ای است که با اجازه کار یا اقامت در خارج زندگی می‌کند، یا شرکتی مستقر در خارج بدون حضور در ترکیه است. قیمت باید به‌صورت ارز خارجی به ترکیه آورده و پیش از انتقال پرداخت شود. خریدار باید ملک را برای حداقل مدتی که قانون تعیین کرده نگه دارد؛ اگر زودتر فروخته شود، مالیات معاف‌شده همراه با بهره قابل پرداخت می‌شود. این معافیت فقط برای نوسازهایی است که سازنده می‌فروشد، نه فروش مجدد بین اشخاص، و در دفتر ثبت ثبت می‌شود. شرایط دقیق و مدت نگهداری را باید با وکیل یا مشاور مالیاتی خود تأیید کنید.

قانون ترکیه askeri yasak bölgeler (مناطق ممنوعه نظامی) و güvenlik bölgeleri (مناطق امنیتی) را در اطراف تأسیسات نظامی و مکان‌های راهبردی تعیین می‌کند. اشخاص و شرکت‌های خارجی نمی‌توانند در این مناطق ملک تملک کنند. در برخی özel güvenlik bölgeleri (مناطق امنیتی ویژه)، تملک فقط با اجازه استاندار ممکن است. در گذشته اداره ثبت باید برای هر خرید خارجی از ارتش نامه مجوز می‌گرفت که هفته‌ها طول می‌کشید؛ امروز مرزهای این مناطق در سامانه TKGM نگهداری می‌شود و هنگام درخواست به‌طور خودکار بررسی می‌شود، بنابراین بیشتر املاک شهری فوراً تأیید می‌شوند. اگر قطعه‌ای در منطقه محدود باشد، اداره ثبت انتقال را رد می‌کند، بنابراین این موضوع باید پیش از پرداخت بیعانه بررسی شود.

آگهی‌های ترکیه برای منظره چند عبارت به کار می‌برند و تفاوت‌ها در قیمت اثر دارد. Deniz manzaralı (با منظره دریا) باید به این معنا باشد که دریا بخش اصلی چشم‌انداز از فضاهای نشیمن است. Deniz görür (دریا را می‌بیند) ضعیف‌تر است: دریا از آپارتمان دیده می‌شود، شاید از یک پنجره، گوشه یک بالکن یا میان ساختمان‌ها. Kısmi deniz manzarası یعنی منظره جزئی؛ panoramik یا tam deniz manzarası یعنی منظره گسترده و بدون مانع. Boğaz manzarası به‌طور خاص به بسفر در استانبول اشاره دارد. هیچ‌یک از این اصطلاحات قانون‌مند نیست و ممکن است عکس‌ها با لنز واید از بهترین نقطه گرفته شوند. منظره ممکن است با ساخت‌وسازهای آینده از دست برود که طرح شهرسازی قطعات همسایه می‌تواند آن را نشان دهد.

آگهی‌های ملکی ترکیه یک خانه را با تعداد اتاق‌ها به‌علاوه تعداد سالن‌ها (salon) توصیف می‌کنند. بنابراین 3+1 یعنی سه اتاق خواب و یک سالن؛ 1+1 آپارتمان یک‌خوابه است؛ 1+0 یا stüdyo استودیویی بدون اتاق خواب جداست. آشپزخانه، حمام، بالکن، راهرو و انباری شمرده نمی‌شوند. گونه‌هایی مانند 2+1+1 ممکن است نشان‌دهنده یک اتاق کوچک اضافی یا اتاق خدمتکار باشد و 3.5+1 یک اتاق نیم‌اندازه اضافی. در بسیاری از چیدمان‌های ترکیه آشپزخانه یک اتاق بسته جداست و نه اپن، چیزی که این نمادگذاری نشان نمی‌دهد. این نمادگذاری را راهنمای تقریبی بدانید و برای اندازه واقعی اتاق‌ها و وضعیت آشپزخانه به نقشه طبقه نگاه کنید.

Kentsel dönüşüm (تحول شهری) چارچوب قانونی است که بر اساس آن ساختمان‌ها و مناطقی که در معرض خطر زلزله‌اند تخریب و بازسازی می‌شوند. هر مالکی می‌تواند از یک مؤسسه دارای مجوز بخواهد ساختمان را ارزیابی کند؛ اگر riskli yapı (ساختمان پرخطر) اعلام شود، تصمیم در دفتر ثبت یادداشت می‌شود و به مالکان برای تخلیه و تخریب مهلت داده می‌شود و بازسازی با اکثریت مشروط مالکان تصمیم‌گیری می‌شود. مالکان ممکن است در دوران بازسازی کمک‌هزینه اجاره یا یارانه وام و برخی معافیت‌های هزینه‌ای دریافت کنند. برای خریداران، یادداشت riskli yapı نشان می‌دهد که ساختمان ممکن است به‌زودی تخریب شود؛ بسته به همسایگان و سازنده، این می‌تواند فرصتی برای یک آپارتمان نو یا روندی طولانی و نامطمئن باشد.

Imar durumu مدرکی است که واحد شهرسازی شهرداری صادر می‌کند و قواعد ساخت‌وساز حاکم بر یک قطعه زمین را طبق طرح جامع فعلی (imar planı) شرح می‌دهد. در آن کاربری مجاز (مسکونی، تجاری، گردشگری، کشاورزی)، حداکثر تراکم و ارتفاع ساخت، حد عقب‌نشینی و این‌که آیا بخشی از زمین برای جاده، فضای سبز یا بناهای عمومی رزرو شده است، آمده است. برای خریداران زمین تعیین می‌کند چه چیزی می‌توان ساخت؛ برای خریداران آپارتمان کمک می‌کند تأیید کنند ساختمان موجود با طرح سازگار است. طرح‌های شهرسازی تغییر می‌کنند و زمینی که امروز قابل‌ساخت توصیف می‌شود ممکن است بعداً بازنگری شود. مناطق ساحلی، جنگلی، باستانی و نظامی محدودیت‌های اضافی دارند که قوانین دیگر تعیین می‌کنند.

Vekaletname وکالت‌نامه‌ای است که دفتر اسناد رسمی ترکیه، یا کنسولگری ترکیه در خارج، یا یک دفتر اسناد رسمی خارجی تنظیم می‌کند و سپس آپوستیل و ترجمه می‌شود. برای خرید ملک باید اختیارات اعطاشده به‌طور مشخص فهرست شود: خرید یک ملک معین یا هر ملکی، امضا در اداره ثبت، پرداخت هزینه‌ها، افتتاح حساب بانکی، درخواست انشعابات، بیمه یا اجازه اقامت. وکالت‌نامه عمومی اگر به‌روشنی به معامله ملک اشاره نکند اغلب از سوی اداره ثبت رد می‌شود. طبق رویه ترکیه، این سند مشخصات هویتی وکیل و عکس موکل را در بر دارد. اختیارات را می‌توان از نظر زمان و دامنه محدود کرد و در هر دفتر اسناد رسمی لغو کرد. بسیاری از خریداران خارجی خرید خود را به‌طور کامل از طریق وکیلی که وکالت‌نامه دارد انجام می‌دهند.

Tapu harcı هزینه‌ای طبق قانون عوارض ترکیه است که اداره ثبت در هر انتقال معوض دریافت می‌کند. این هزینه به‌صورت درصدی از قیمت فروش اعلام‌شده به دفتر ثبت محاسبه می‌شود که نمی‌تواند کمتر از ارزش رسمی مالیاتی ملک باشد، و قانون خریدار و فروشنده را هر کدام مسئول سهم خودشان می‌داند، هرچند در عمل طرفین اغلب توافق می‌کنند که خریدار همه آن را بپردازد. نرخ در جدول تعرفه قانون عوارض تعیین شده و در گذشته با فرمان دولت تغییر کرده است، از جمله کاهش‌های موقت، بنابراین نرخ فعلی را هنگام خرید از اداره ثبت یا وکیل خود بپرسید. اعلام قیمتی کمتر از قیمت واقعی برای کاهش این هزینه غیرقانونی است و می‌تواند جریمه و مالیات معوق به دنبال داشته باشد.

علاوه بر هزینه انتقال سند (tapu harcı)، اداره ثبت یک döner sermaye ücreti دریافت می‌کند؛ هزینه خدماتی که به صندوق درآمد اختصاصی TKGM واریز می‌شود. این مبلغ برای هر معامله ثابت است، هر سال توسط این اداره به‌روز می‌شود و بسته به منطقه و نوع معامله تفاوت دارد، نه درصدی از قیمت. معاملات با خریداران خارجی یک جزء خدماتی اضافی برای پوشش بررسی‌های بیشتر دارند. این هزینه پیش از نوبت انتقال، همراه با تاپو هارجی، با شناسه پرداختی که هنگام ثبت درخواست ایجاد می‌شود پرداخت می‌شود. در مقایسه با هزینه انتقال، هزینه‌ای جزئی است، اما یکی از چند قلمی است که همراه با ارزیابی، مترجم، دفتر اسناد رسمی و بیمه، هزینه‌های واقعی نهایی معامله را تشکیل می‌دهد.

Şerh یادداشتی است که در سابقه ثبتی یک ملک نوشته می‌شود تا یک حق شخصی یا محدودیت قانونی را برای همه قابل مشاهده کند. نمونه‌های رایج آن اجاره ثبت‌شده، قرارداد تعهد فروش (satış vaadi şerhi)، حق شفعه، دستور موقت دادگاه برای جلوگیری از انتقال، یادداشت خانه خانوادگی که رضایت همسر را الزامی می‌کند، محدودیت حقوق عمومی، یا تعهد سه‌ساله عدم فروش که خریداران شهروندی از راه سرمایه‌گذاری می‌پذیرند. پس از ثبت یادداشت، حق برای خریداران بعدی لازم‌الاجراست و نمی‌توانند ادعا کنند بی‌خبر بوده‌اند. برخی یادداشت‌ها فروش را به‌کلی مسدود می‌کنند؛ برخی دیگر فقط پس از فروش باقی می‌مانند. یادداشت‌ها زمانی حذف می‌شوند که حق مربوطه منقضی شود یا ذی‌نفع موافقت کند.

وقتی یک خریدار خارجی ملکی را برای واجد شرایط شدن شهروندی ترکیه از راه سرمایه‌گذاری می‌خرد، اداره ثبت یادداشتی (şerh) روی سند ثبت می‌کند که بیان می‌کند مالک متعهد است ملک را تا سه سال از تاریخ تملک نفروشد (invest.gov.tr، 2026). این یادداشت شرط درخواست شهروندی است و برای هر کسی که دفتر ثبت را بررسی کند قابل مشاهده است. در این مدت مالک می‌تواند در ملک زندگی کند، آن را اجاره دهد یا به رهن بگذارد، اما فروش آن نقض تعهد است و می‌تواند روند شهروندی را به خطر بیندازد. پس از سه سال مالک می‌تواند از اداره ثبت درخواست حذف یادداشت کند و سپس آزادانه بفروشد. ملکی که از مالک قبلی چنین یادداشتی دارد، در حالت معمول نمی‌تواند دوباره توسط خریدار جدید برای همین منظور استفاده شود.