Gayrimenkul sözlüğü

Aidat, bir bina veya kapalı sitedeki her malikin ortak giderler için ödediği düzenli katkıdır: kapıcı ve güvenlik maaşları, temizlik, ortak alan aydınlatması, asansör bakımı, bahçe ve havuz bakımı, jeneratör yakıtı ve onarımlar için ayrılan yedek akçe. Tutar yıllık kat malikleri toplantısında belirlenir ve yönetim planına göre, genellikle birim büyüklüğüne ya da eşit paylarla dağıtılır. Havuzlu, spor salonlu ve 24 saat güvenlikli sitelerin aidatı sıradan apartmanlardan çok daha yüksektir. Malikler taşınmazı kullansın kullanmasın aidattan sorumludur ve borçlar birime bağlıdır; dolayısıyla önceki malikin ödenmemiş aidatı alıcının sorunu hâline gelebilir. Satın almadan önce son yılın hesap özetlerini ve güncel bütçeyi isteyin.

Türk hukuku ve uygulaması, belediye imar planı içinde tanımlı yapılaşma hakları olan arsa ile plan dışında kalan, tarımda kullanılan veya boş bırakılan arazi ya da tarlayı ayırır. Tapu sicili türü kaydeder; imar durumu (imar durumu) ise neyin yapılabileceğini belirler. Yabancı alıcılar için arazi alımlarında ek kurallar vardır: yapısız bir parsel alan yabancı gerçek kişi iki yıl içinde ilgili idareye bir geliştirme projesi sunmak zorundadır (invest.gov.tr, 2026) ve tarım arazisi için tarım mevzuatı uyarınca ön izin gerekir. Yabancı gerçek kişilerin toplam edinimleri ülke genelinde ve ilçe bazında da sınırlıdır. Arazide DASK, aidat veya yönetim planı yoktur, ancak yol veya altyapı yükümlülükleri olabilir.

Türk hukuku, askerî tesisler ve stratejik alanlar çevresinde askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri belirler. Yabancı gerçek kişiler ve şirketler bu bölgelerde taşınmaz edinemez. Belirli özel güvenlik bölgelerinde edinim yalnızca valilik izniyle mümkündür. Geçmişte tapu müdürlüğü her yabancı alımı için askerî makamlardan uygunluk yazısı istemek zorundaydı ve bu haftalar alırdı; bugün bölge sınırları TKGM sisteminde tutulur ve başvuru sırasında otomatik olarak kontrol edilir, böylece kentsel taşınmazların çoğu anında geçer. Parsel kısıtlı bir bölgeye düşüyorsa tapu müdürlüğü devri reddeder; bu yüzden kapora ödenmeden önce kontrol edilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu bir binayı her biri ayrı mülkiyete konu olabilen bağımsız bölümlere ayırır: daireler, ofisler, dükkânlar, depolar ve bazen garajlar. Her birinin tapuda gösterilen bir numarası, tanımlı bir arsa payı (arsa payı) ve konut (mesken), ofis veya dükkân gibi tescilli bir kullanım türü (nitelik) vardır. Kiler, çatı terası veya otopark yeri gibi bağlı alanlar bir bölümün eklentisi (eklenti) olarak tescil edilmiş olabilir ya da ortak mülkiyette olabilir. Birimin kullanımı tescilli türüne uymalıdır; bir dükkân, tescil değiştirilmeden daire olarak kiraya verilemez. Yerinde gördüğünüzün sicildeki bölüm numarası, nitelik ve eklentilerle eşleştiğini kontrol edin.

Belediye rayiç bedeli ya da emlak vergi değeri, belediyenin sokak bazında yayımlanan arsa birim değerleri ile standart bina maliyetlerinden, yaş ve inşaat sınıfına göre düzeltilerek hesapladığı resmî taşınmaz değeridir. Birim değerler takdir komisyonlarınca dönemsel olarak yeniden belirlenir ve aradaki yıllarda endekslenir. Normalde piyasa fiyatının epey altındadır. İki açıdan önemlidir: yıllık emlak vergisi bunun üzerinden hesaplanır ve tapu harcı için tapuya beyan edilen bedel bunun altında olamaz. Alıcı veya satıcı güncel rakamı belediyenin emlak vergisi biriminden alabilir. Taşınmazın piyasadaki değerinin bir değerlemesi değildir.

Türkiye'deki emlak ilanlarında genellikle iki alan verilir. Net m², birimin içinde duvarlar arasında ölçülen kullanılabilir alandır; odalar, banyolar, mutfak ve koridoru içerir, balkonlar normalde dışarıda kalır. Brüt m² buna duvar kalınlıklarını, balkonları ve çoğu ilanda merdiven boşluğu, asansör, lobi ve teknik hacim gibi ortak alanlardaki birim payını ekler. Bazı geliştiriciler büyük ortak tesisleri birimlere dağıtan bir genel brüt rakamı da verir. Geniş koridorlu ve sosyal donatılı modern sitelerde iki rakam arasındaki fark ciddi boyutta olabilir. Fiyatlar çoğunlukla brüt metrekare üzerinden verilir; bu yüzden aynı ölçütleri karşılaştırın ve ölçülü mimari planı isteyin.

DASK, Doğal Afet Sigortaları Kurumu'nun kısaltmasıdır ve bu kurumun sağladığı zorunlu deprem sigortası için kullanılır. Poliçe, depremin ve depreme bağlı yangın, infilak, yer kayması ve tsunaminin konutun yapısında yol açtığı doğrudan maddi hasarı, kurumun her yıl belirlediği azami teminat tutarına kadar karşılar. Eşyaları, kira kaybını veya geçici konaklamayı kapsamaz; bunlar için özel sigorta eklenebilir. Bir konut devredilirken tapu müdürlüğünde, abonelik açılırken de altyapı kuruluşlarınca geçerli bir DASK poliçesi kontrol edilir. Poliçeler yıllıktır ve Türkiye'deki herhangi bir sigorta şirketi veya bankadan alınır.

Değerleme, bir taşınmazın belirli bir tarihte serbest piyasada kaça satılabileceğini tahmin etmek demektir. Türkiye'de resmî değerlemeler, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı kişi ve şirketlerce ulusal değerleme standartlarına göre yapılır. Değerleme uzmanı taşınmazı yerinde görür, tapu ve belediye kayıtlarını inceler, alanı ölçer veya doğrular, yakın tarihli satış ve kira verilerini karşılaştırır. Sonuç, değerleme raporudur (ekspertiz raporu). Değerleme; konut kredisi, yabancı alımları, vatandaşlık başvuruları, sigorta, miras ve dava süreçlerinde kullanılır. Bir değerleme görüştür, yeniden satış fiyatının garantisi değildir ve iki uzman farklı sonuca varabilir; yine de alıcının elindeki en nesnel fiyat referansıdır.

Türkçe ilanlar manzara için birkaç ifade kullanır ve aralarındaki fark fiyat açısından önemlidir. Deniz manzaralı, denizin yaşam alanlarından görünümün ana parçası olduğu anlamına gelmelidir. Deniz görür daha zayıftır: deniz daireden, belki tek bir pencereden, bir balkon köşesinden ya da binaların arasından görülebilir. Kısmi deniz manzarası kısmi görünüm demektir; panoramik veya tam deniz manzarası geniş ve engelsiz anlamına gelir. Boğaz manzarası özellikle İstanbul Boğazı'nı ifade eder. Bu terimlerin hiçbiri düzenlemeye tabi değildir ve fotoğraflar geniş açılı lensle en iyi noktadan çekilmiş olabilir. Manzara gelecekteki yapılaşmayla da kaybolabilir; komşu parsellerin imar planı bunu gösterebilir.

Tapu harcına (tapu harcı) ek olarak tapu müdürlüğü, TKGM'nin döner sermayesine ödenen bir hizmet bedeli olan döner sermaye ücreti tahsil eder. Fiyatın yüzdesi değil, idare tarafından her yıl güncellenen ve bölgeye ile işlem türüne göre değişen işlem başına sabit bir tutardır. Yabancı alıcıların işlemlerinde ek kontrolleri karşılamak üzere ilave bir hizmet bileşeni alınır. Ücret, başvuru yapıldığında oluşturulan ödeme referansıyla, tapu harcıyla birlikte devir randevusundan önce ödenir. Tapu harcına göre küçük bir kalemdir; ancak değerleme, tercüman, noter ve sigortayla birlikte gerçek kapanış maliyetlerini oluşturan kalemlerden biridir.

Döviz alım belgesi (DAB), bir Türk bankasının, belirtilen tutarda dövizin bankaya satılıp Türk lirasına çevrildiğini teyit eden belgesidir. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın getirdiği ve TKGM'nin uyguladığı kurallar uyarınca, taşınmaz alan yabancı gerçek kişiler alım bedelini bir banka aracılığıyla çevirtmek ve devir tescil edilmeden önce DAB'ı tapu müdürlüğüne sunmak zorundadır. Çevirme alıcı adına, bazı durumlarda satıcı adına yapılır ve belgede taşınmaz işlemine atıf bulunmalıdır. Bu zorunluluk alıcı ile satıcının euro veya dolar üzerinden fiyat anlaşmasına engel değildir; paranın nasıl akacağını düzenler. Prosedür ve zamanlama için bankanıza önceden danışın.

Türk emlak dilinde dubleks, iç merdivenle birbirine bağlı iki kata yayılan tek bir konutu anlatır. Yaygın biçimleri çatı dubleksi (çatı arası veya teras katı dönüştürülmüş en üst kat dairesi), bahçe dubleksi (zemin kat artı bodrum veya bahçe katı) ve iki katlı villalardır. Tripleks üç katlıdır. Ek kat bazen dönüştürülmüş bir çatı veya bodrum olduğundan, her iki katın da onaylı projede ve tapu sicilinde yer aldığını kontrol edin: sonradan izinsiz eklenen bir çatı arası, fiziksel olarak bağlı olsa bile hukuken dairenin parçası olmayabilir. Dubleksler daha fazla alan ve mahremiyet sunar, ancak ısınma gideri yüksek ve merdiveni çoktur.

Ekspertiz raporu (değerleme raporu da denir), Türkiye Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisanslanmış bir değerleme uzmanı veya değerleme şirketince hazırlanan yazılı taşınmaz değerlemesidir. Taşınmazın hukuki durumunu, fiziksel hâlini, konumunu, emsal satışları ve tahminî piyasa değerini kayda geçirir. Tapu müdürlüğü, alıcının yabancı uyruklu olduğu her satış için değerleme raporu ister ve rapor devirden önce TKGM sistemine kaydedilmiş olmalıdır. Raporun TKGM tarafından belirlenen sınırlı bir geçerlilik süresi vardır. Bankaların konut kredisi verirken kullandığı belge de budur. Değerleme, tarafların anlaştığı fiyattan bağımsızdır; ancak beyan edilen bedel ve yatırımla vatandaşlık başvuruları için referans olarak kullanılır.

Emlak vergisi, taşınmazın bulunduğu belediyenin binalar, arsalar ve araziler üzerinden aldığı yıllık vergidir. Satın alma fiyatından değil, belediyenin metrekare birim değerleri ile binanın yaşı ve inşaat sınıfından türetilen resmî vergi değeri (emlak vergi değeri) üzerinden hesaplanır. Oranlar konut, diğer binalar, arsa ve arazi için farklıdır ve İstanbul gibi büyükşehir belediyelerinde daha yüksektir. Vergi normalde her yıl iki taksitte ödenir. Yeni malik, satın aldıktan sonra belediyeye bir bildirim (emlak beyanı) vermek zorundadır. Ödenmemiş emlak vergisi taşınmaza bağlıdır ve yeniden satışta kontrol edilir; bu yüzden satıcının borcu olmadığına dair kanıt isteyin.

Hisseli tapu, hamilinin başkalarıyla ortak sahip olunan bir parselde 1/4 veya 250/1000 gibi bir payla ifade edilen kesire sahip olduğunu gösterir. Pay hukukidir, fiziksel değildir: sicil, arazinin hangi köşesinin veya hangi katın kime ait olduğunu söylemez. Hissedarların kimin neyi kullanacağına dair gayriresmî anlaşmaları alıcıları veya mahkemeleri bağlamaz. Bir hisse satılırken hissedarların önalım hakkı olabilir ve araziyi sonradan ayrı parsellere bölmek imar uyumu ile anlaşma ya da mahkeme kararı gerektirir. Hisseli tapular miras kalan arazilerde ve kat mülkiyeti kurulmadan tek parsel üzerine yapılan villalarda yaygındır. Sık rastlanan bir uyuşmazlık kaynağıdır.

İkamet izni, bir yabancının vize veya vize muafiyetinin tanıdığı sürenin ötesinde Türkiye'de kalmasına izin veren belgedir. Göç İdaresi Başkanlığı çeşitli türler verir; alıcılar için en ilgili olanı, Türkiye'de taşınmaz sahipliğinin sayılan gerekçeler arasında yer aldığı kısa dönem ikamet iznidir. Taşınmaz, başvuran ve ailesinin kullandığı bir konut olmalıdır; idare değeri ve konumu konusunda koşullar uygulayabilir. İzinler sınırlı sürelerle verilir ve başvuru üzerine yenilenir; sahipleri daha sonra uzun dönem ikamete hak kazanabilir. Başvurular çevrim içi yapılır ve tapu senedi, sağlık sigortası, adres kaydı ve gelir belgesi gibi belgelerle göç idaresinde tamamlanır. Kurallar değişir; başvurmadan önce resmî siteyi kontrol edin.

İmar durumu, belediyenin imar müdürlüğünce düzenlenen ve yürürlükteki imar planı (imar planı) kapsamında bir parsele uygulanan yapılaşma kurallarını açıklayan belgedir. İzin verilen kullanımı (konut, ticaret, turizm, tarım), azami yapı yoğunluğunu ve yüksekliğini, çekme mesafelerini ve arsanın herhangi bir bölümünün yol, yeşil alan veya kamu binası için ayrılmış olup olmadığını belirtir. Arsa alıcıları için neyin yapılabileceğini belirler; daire alıcıları için mevcut binanın planla uyumlu olduğunu doğrulamaya yardım eder. İmar planları değişir; bugün yapılaşmaya açık görünen bir arsa daha sonra revize edilebilir. Kıyı, orman, arkeolojik ve askerî alanlar başka kanunlarla konan ek kısıtlamalar taşır.

İpotek, bir alacaklının, genellikle bankanın, teminat altına alınan borç ödenmezse taşınmazın satışını zorlayabilmesini sağlayan tescilli bir haktır. Tapu müdürlüğünde kurulur ve taşınmazın kaydında tutar, derece ve alacaklı bilgisiyle birlikte görünür. İpotek satıcıyı değil taşınmazı izler; bu yüzden borcu kapatmadan ipotekli bir taşınmazı devralan alıcı onu kaybetme riski taşır. Normal bir satışta satıcı krediyi kapatır ve banka bir fek yazısı verir; böylece sicil kaydı devirden önce veya devir sırasında silinir. Yabancı alıcılar Türk bankalarından, bankanın kendi ölçütlerine bağlı olarak konut kredisi alabilir; banka alınan taşınmaz üzerine kendi ipoteğini tescil ettirir.

Halk arasında iskan denen yapı kullanma izin belgesi, tamamlanmış bir bina denetlenip yapı ruhsatına ve onaylı projesine uygun bulunduğunda belediye (veya ilgili idare) tarafından verilir. Kalıcı aboneliklerin malik adına açılmasının ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinin yasal dayanağıdır. İskansız bir binada ruhsatsız değişiklikler, eksik denetimler veya ödenmemiş harçlar olabilir; bazı durumlarda yıkım kararı veya para cezasıyla karşılaşılabilir. Belge bina için düzenlenir; tek tek daireler bu belgenin kapsamındadır. Alıcılar satıcıdan veya belediyenin imar müdürlüğünden bir kopya isteyip birimin gerçek yerleşimiyle karşılaştırabilir.

Türkiye'de kat mülkiyetli her bina bir yönetim tarafından idare edilir: ya yönetici (yönetici) seçilen bir malik ya da kat malikleri kurulunun atadığı profesyonel bir yönetim şirketi. Büyük sitelerde yönetim kurulu ve denetçi bulunur. Yönetim aidatı toplar, personel çalıştırır, ortak alanların bakımını yapar ve maliklerin inceleyebileceği hesapları tutar. Kapıcı, Türk apartmanlarının geleneksel bir unsurudur: çoğunlukla bodrum katındaki bir dairede yaşayan, temizlik, çöp, teslimatlar ve küçük onarımlarla uğraşan görevlidir. Kapıcı tüm maliklerin ortak çalışanıdır; maaşı ve kıdem tazminatı aidatın parçasıdır. Modern siteler kapıcının yerine güvenlik, temizlik ve teknik ekipler kullanır.

Kapora, fiyat anlaşıldığında alıcının ödediği rezervasyon depozitosudur; böylece belgeler hazırlanırken satıcı taşınmazı piyasadan çeker. Genellikle fiyatın küçük bir kesridir ve son ödemeden düşülür. Türk sözleşme hukuku, taraflar aksini kararlaştırmadıkça depozitoyu bedele mahsuben ödeme sayar; uygulamada ise anlaşma çoğu zaman alıcı vazgeçerse kaporayı kaybedeceğini, satıcı vazgeçerse bazen iki katını geri vereceğini öngörür. Bu koşullar yalnızca yazıya geçirilmişse uygulanabilir. Alıcının anladığı dilde, taşınmazı, fiyatı, son tarihi ve iade koşullarını belirten basit bir rezervasyon anlaşması asgari gerekliliktir; makbuzsuz nakit ödemek sık yapılan bir hatadır.

Kat irtifakı, bina tamamlanmadan önce gelecekteki bağımsız bölümleri maliklerine tahsis eden ve arsa üzerine tescil edilen bir haktır. Onaylı mimari proje esas alınarak kurulur ve her malike belirli bir birime bağlı tanımlı bir arsa payı verir. İnşaat bitip belediye yapı kullanma iznini verdiğinde kat irtifakı normalde kat mülkiyetine çevrilir. Topraktan satılan daireler ile hiç iskan alamamış binalardaki daireler çoğunlukla bu şekilde tutulur. Kat irtifakı gerçek, tescilli bir haktır; alınıp satılabilir ve ipotek edilebilir, ancak kendi başına binanın onaylandığı gibi yapıldığını veya yasal olarak oturmaya elverişli olduğunu kanıtlamaz.

Kat mülkiyeti, Türkiye'nin Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bitmiş bir binadaki birimlerin mülkiyet rejimidir. Her daire, dükkân veya ofis, kendi tapu kaydına sahip bir bağımsız bölüm (bağımsız bölüm) olarak tescil edilir; buna arsanın ve merdiven, çatı, bahçe, asansör gibi ortak yerlerin sabit bir payı eşlik eder. Kat mülkiyeti yalnızca bina yapı kullanma izin belgesini (iskan) aldıktan sonra kurulabilir; bu yüzden varlığı, binanın onaylı projesine uygun biçimde tamamlandığının bir göstergesidir. Malikler binanın yönetim planına bağlıdır ve ortak giderlerden paylarını öder. Alternatifi olan kat irtifakı (kat irtifakı), planlanan veya inşaatı süren binalar için kullanılan daha erken aşamadır.

Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan bina ve alanların yıkılıp yeniden yapıldığı hukuki çerçevedir. Herhangi bir malik, binanın değerlendirilmesi için lisanslı bir kuruluşa başvurabilir; bina riskli yapı ilan edilirse karar tapu siciline işlenir ve maliklere tahliye ve yıkım için süre verilir; yeniden yapım maliklerin nitelikli çoğunluğuyla kararlaştırılır. Malikler yeniden yapım sırasında kira yardımı veya kredi desteği ile belirli harç muafiyetlerinden yararlanabilir. Alıcılar için riskli yapı şerhi, binanın yakında yıkılabileceğinin işaretidir; komşulara ve müteahhide bağlı olarak yeni bir daire fırsatı da olabilir, uzun ve belirsiz bir süreç de.

Köşk aslen bir kameriye veya yazlık konut anlamına gelirdi; bugün Osmanlı'nın son dönemi ya da erken Cumhuriyet dönemine ait, kıyıda değil kendi bahçesi içinde duran, çoğunlukla ahşap, büyük müstakil evi anlatır. İstanbul'un Boğaz yamaçları, Adalar, Kadıköy ve Erenköy ile Bursa ve Safranbolu gibi şehirlerde pek çok örneği vardır. Çok sayıda köşk kültür varlığı olarak tescillidir; bu, restorasyon, ilave ve hatta boya renginin bile bölge koruma kurulunun onayını gerektirmesi anlamına gelir ve bazıları yalnızca restore edilebilir, yeniden yapılamaz. Restorasyon uzun ve pahalı olabilir, ancak bazı vergi kolaylıklarından yararlanabilir. Terim gevşek biçimde her görkemli villa için de kullanılır.

Müstakil, ayrık ve bağımsız bir taşınmazı anlatır; tipik olarak kendi parselinde duran ve komşularıyla hiçbir yapı paylaşmayan ev veya villadır. Malik arsanın bir payına değil, tamamına sahiptir; ev kapalı bir site içinde değilse kat mülkiyeti rejimi, yönetim planı veya aidat söz konusu olmaz. Çatı, bahçe, su ve kanalizasyon bağlantılarının bakımı tamamen malikin sorumluluğundadır. Müstakil evler Bodrum ve diğer kıyı bölgelerinde, İstanbul'un Anadolu yakasında ve eski mahallelerde yaygındır. Terim ayrıca, ortak mülkiyetli bir parseldeki hisse yerine arsanın tamamını kapsayan tapu anlamında müstakil tapu için de kullanılır.

Türk noteri, belgeleri ve imzaları tasdik eden devlet ruhsatlı bir görevlidir. Taşınmaz işlemlerinde noterler pasaport ve diğer yabancı belgelerin çevirilerini onaylar, bir avukat veya temsilcinin alıcı adına hareket edebilmesi için vekâletname (vekaletname) düzenler ve tapu siciline şerh edilebilen satış vaadi sözleşmeleri (satış vaadi sözleşmesi) hazırlar. Birçok ülkenin aksine, satışın kendisini noter yapmaz: mülkiyet yalnızca tapu müdürlüğünde devredilir. Türkçe bilmeyen bir yabancının noterde imza atması için yeminli tercümanın hazır bulunması gerekir. Noter ücretleri resmî tarifeyle belirlenir; belge türüne ve sözleşmelerde beyan edilen bedele göre değişir.

Türkiye'deki emlak ilanları bir konutu oda sayısı artı salon (salon) sayısıyla tarif eder. 3+1 dolayısıyla üç yatak odası ve bir salon demektir; 1+1 tek yatak odalı dairedir; 1+0 veya stüdyo, ayrı yatak odası olmayan stüdyodur. Mutfak, banyo, balkon, koridor ve depo sayılmaz. 2+1+1 gibi varyantlar fazladan küçük bir oda veya hizmetli odası, 3.5+1 ise yarım boyutlu ek bir oda anlamına gelebilir. Pek çok Türk planında mutfak açık değil, kapalı ayrı bir odadır; gösterim bunu ortaya koymaz. Gösterimi kaba bir kılavuz olarak alın; gerçek oda ölçüleri ve mutfak düzeni için kat planına bakın.

Rezidans, resepsiyon, güvenlik, kat hizmeti, spor salonu, havuz ve bazen restoran sunan, genellikle kule biçiminde, yönetimli apartman binasının Türkçe adıdır. Birçoğu konut değil ticaret veya turizm imarlı arsalar üzerine yapılır; bu yüzden birimler ofis veya apart otel olarak tescil edilmiş olabilir. Bu da uzun süreli ikamette farklı kurallar, daha yüksek abonelik tarifeleri, ticari oranda KDV ve yönetim planında kısıtlamalar anlamına gelebilir. Personel ve donatılar nedeniyle aidat yüksektir; kiraya verme çoğunlukla serbesttir, bu da yatırımcıları çeker. Rezidanslar İstanbul'un iş bölgelerinde ve yeni gelişim koridorlarında yoğunlaşır. Konut olarak almadan önce birimin tescilli niteliğini kontrol edin.

Satış vaadi sözleşmesi, Türkiye'de yalnızca noterce düzenlendiğinde geçerli olan ve malikin bir taşınmazı kararlaştırılan koşullarla ileri bir tarihte alıcıya devretmeyi üstlendiği ön sözleşmedir. Tapunun hemen devredilemediği durumlarda kullanılır; örneğin topraktan satışlarda, taksitli ödemelerde veya bir izin ya da tescil beklenirken. Alıcı, sözleşmeyi tapu siciline şerh (şerh) ettirerek sınırlı bir süre için taşınmazı sonradan edinen herkesi bağlamasını sağlayabilir. Malik devri tamamlamayı reddederse alıcı mahkeme kararıyla tescil için dava açabilir. Sözleşme kendi başına mülkiyeti devretmez ve bir avukat tarafından hazırlanmalı veya incelenmelidir.

Türk emlak dilinde site, bir veya birden fazla parsel üzerinde birden çok blok veya villadan oluşan, ortak bir yönetim planıyla yönetilen ve güvenlik kapısı, bahçe, havuz, otopark, oyun alanı ve spor alanları gibi ortak tesisleri olan konut kompleksini anlatır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu tür kompleksleri toplu yapı olarak ele alır; blok bazlı yönetime ek olarak ortak bir kat malikleri kurulu ve yönetim kurulu vardır. Siteler birkaç bloktan dükkânları ve okulları olan küçük kasabalara kadar uzanır. Aidat tek binalara göre daha yüksektir; kiralama, evcil hayvan ve tadilat kuralları merkezden belirlenir. Siteler güvenlik ve donatılar nedeniyle yabancı alıcılar arasında popülerdir; İstanbul'daki yeni projelerde ve Bodrum gibi tatil bölgelerinde norm hâline gelmiştir.

Şerh, kişisel bir hakkı veya hukuki bir kısıtlamayı herkesin görebileceği hâle getirmek için taşınmazın tapu kaydına yazılan nottur. Yaygın örnekler: tescilli bir kira sözleşmesi, satış vaadi sözleşmesi (satış vaadi şerhi), önalım hakkı, devri engelleyen bir ihtiyati tedbir, eşin rızasını gerektiren aile konutu şerhi, kamu hukuku kısıtlaması veya yatırımla vatandaşlık alıcılarının üstlendiği üç yıl satmama taahhüdü. Şerh konduktan sonra hak sonraki alıcıları bağlar; bilmediklerini ileri süremezler. Bazı şerhler satışı tamamen engeller; bazıları ise satıştan sonra da varlığını sürdürür. Şerhler, dayandıkları hak sona erdiğinde veya lehtar kabul ettiğinde kaldırılır.

Takyidat, bir taşınmaz üzerindeki tüm tescilli yüklerin ortak adıdır: ipotekler (ipotek), şerhler (şerh), irtifak ve geçit hakları, intifa hakları, vergi dairesi veya mahkeme hacizleri ile koruma ya da kıyı statüsü gibi kamu hukuku kısıtlamaları. Tapu müdürlüğü bunların tümünü listeleyen bir takyidatlı tapu kaydı verebilir; malik bunu çevrim içi de görüntüleyebilir. Bir taşınmaz için ödeme yapmadan önce alıcı veya avukatı, satıcının temiz tapu devredebildiğinden ve üçüncü bir kişinin satıştan sonra da süren bir hakkının olmadığından emin olmak için bu kaydı inceler. Altyapı irtifakı gibi bazı kayıtlar zararsızdır; ihtiyati tedbir gibi diğerleri devri tamamen engeller. Kaydı devir gününde yeniden kontrol ettirin.

Türkiye'de arsa ve binaların mülkiyeti, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından tutulan tapu sicilinde (tapu sicili) kayıtlıdır. Tapu sözcüğü hem bu sicil kaydı için hem de günlük dilde bu kaydı özetleyen kâğıt belge için kullanılır. Bir satış, ancak devir tapu müdürlüğünde imzalanıp yeni malik sicile işlendiğinde tamamlanır; tek başına özel bir sözleşme veya ödeme mülkiyeti devretmez. Kayıtta malik, parsel, hakkın türü (tam mülkiyet, kat mülkiyeti, kat irtifakı) ile varsa şerhler ve ipotekler görünür. Yabancı alıcılar da aynı sicilden geçer; ek olarak uygunluk kontrolü ve değerleme raporu istenir.

Tapu harcı, Türkiye'nin Harçlar Kanunu uyarınca tapu müdürlüğünce bedelli her devirde tahsil edilen harçtır. Tapuya beyan edilen satış bedelinin yüzdesi olarak hesaplanır; bu bedel taşınmazın resmî vergi değerinin altında olamaz. Kanun hem alıcıyı hem satıcıyı kendi payından sorumlu tutar; uygulamada ise taraflar çoğu zaman tamamını alıcının ödemesinde anlaşır. Oran Harçlar Kanunu tarifesinde belirlenir ve geçmişte geçici indirimler dâhil hükümet kararıyla değiştirilmiştir; bu yüzden alım sırasında güncel oranı tapu müdürlüğü veya avukatınızdan öğrenin. Harcı düşürmek için gerçeğin altında bedel beyan etmek hukuka aykırıdır ve ceza ile geriye dönük vergiye yol açabilir.

Tapu senedi, devir sonrasında tapu müdürlüğünün yeni malike teslim ettiği belgedir. Üzerinde il, ilçe ve mahalle, ada ve parsel numaraları, daireler için bağımsız bölüm numarası, mülkiyet türü, sahip olunan hisse ve malikin kimlik bilgileri yer alır. Beyan edilen satış bedeli ile edinme tarihi de gösterilir. Senet bir anlık görüntüdür: sonradan konan ipotekler, şerhler veya mahkeme kararları kâğıtta değil, güncel sicilde görünür. Bu nedenle malikin veya yetkili bir kişinin TKGM'nin çevrim içi hizmeti üzerinden alabileceği güncel tapu kaydı, eski bir senetten daha güvenilirdir. Aslını güvenle saklayın, ancak bir taşınmazı incelerken yalnızca ona dayanmayın.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik yürürlüğe girdiğinden beri Türkiye'de taşınmaz satış veya kiralamasına aracılık eden herkesin, Ticaret Bakanlığı'nın il ticaret müdürlükleri aracılığıyla verilen bir yetki belgesi olan taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip olması gerekir. Belgeyi almak için kayıtlı bir işletme, mesleki yeterlilik belgesi, fiziksel bir ofis ve temiz bir sicil gerekir. Yetkili emlakçılar Bakanlığın kamuya açık bilgi sisteminde listelenir; alıcılar burada bir şirketi veya kişiyi doğrulayabilir. Yönetmelik ayrıca yazılı aracılık sözleşmeleri, taşınmaz hakkında bilgi formları ve emlakçının iki tarafa karşı yükümlülükleri konusunda kurallar koyar. Yetkisiz bir aracıyla çalışmak, bir şeyler ters gittiğinde elinizde daha az başvuru yolu bırakır.

Topraktan ve yeni yapı satışlarında teslim tarihi, satış sözleşmesine yazılan teslim tarihidir. Belirsiz bir mevsim veya yıl değil, sabit bir takvim tarihi olmalıdır. Sözleşmeler normalde neyin teslim sayılacağını tanımlar; örneğin iskan alınmış ve abonelikler bağlanmış biçimde tamamlanma ya da yalnızca anahtarların fiziksel teslimi. Türk inşaat sektöründe gecikmeler yaygındır ve alıcının başvuru yolu ancak sözleşme bir ek süre ile her gecikme ayı için ceza veya kira tazminatı ve daha uzun gecikmede sözleşmeden dönüp ödemeleri geri alma hakkı öngörüyorsa vardır. Teslimin iskanın alınmasına bağlı olup olmadığını kontrol edin; iskansız teslim edilen bir bina uzun süre kat irtifakında kalabilir.

Topraktan satış, kelimesi kelimesine topraktan satmak, proje aşamasında satışın Türkçe adıdır. Müteahhit, bina henüz yokken onaylı projeye dayanarak birimleri, genellikle bitmiş fiyata göre indirimli ve inşaat aşamalarına bağlı bir ödeme planıyla satar. Alıcının güvencesi değişir: en güçlü konum birimin kat irtifakı tapusunun hemen devredilmesidir; sonraki, tapuya şerh edilmiş noter onaylı satış vaadi sözleşmesidir; en zayıfı ise müteahhitle yapılan düz bir satış sözleşmesidir. Tüketici hukuku ön ödemeli konut satışları için bazı korumalar sağlar ve müteahhidin para almadan önce geçerli bir yapı ruhsatına sahip olması gerekir. Müteahhidin geçmişini, ruhsatı, arsa tapusunu ve teslim koşullarını kontrol edin.

Vekâletname, bir Türk noterince, yurt dışındaki bir Türk konsolosluğunca ya da yabancı bir noterce düzenlenip apostil ve çeviri yapılan vekâlet belgesidir. Taşınmaz alımı için verilen yetkileri açıkça saymalıdır: belirli bir veya herhangi bir taşınmazı satın alma, tapu müdürlüğünde imza atma, harç ödeme, banka hesabı açma, abonelik, sigorta veya ikamet izni başvurusu yapma. Taşınmaz işlemini açıkça anmayan genel bir vekâletname tapu müdürlüğünce çoğu zaman reddedilir. Türk uygulamasında belge vekilin kimlik bilgilerini ve vekâlet verenin fotoğrafını taşır. Yetkiler süre ve kapsam olarak sınırlanabilir ve herhangi bir noterde azledilebilir. Pek çok yabancı alıcı alımını tamamen vekâletname sahibi bir avukat aracılığıyla tamamlar.

Türk kimlik numarası olmayan yabancı uyruklular, Türk bankaları, tapu müdürlüğü, noterler ve altyapı kuruluşlarıyla işlem yapmadan önce Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan vergi kimlik numarası almak zorundadır. Numara herhangi bir vergi dairesinde pasaport ibrazıyla ücretsiz verilir ya da Gelir İdaresi'nin yabancılara yönelik interaktif vergi dairesi üzerinden çevrim içi alınabilir. Yabancı ikamet izni aldığında yabancı kimlik numarası (yabancı kimlik numarası) vergi numarasının yerini alır. Numara; tapu harcı, emlak vergisi ve DASK ödemelerinde, alım bedelinin geçmesi gereken banka hesabını açarken ve malik olarak tescil olurken kullanılır.

Türkiye'nin KDV Kanunu, yeni inşa edilmiş bir konut veya iş yerinin müteahhidi tarafından Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı uyruklu bir alıcıya, çalışma veya oturma izniyle yurt dışında yaşayan bir Türk vatandaşına ya da Türkiye'de varlığı bulunmayan yurt dışı merkezli bir şirkete ilk teslimi için bir istisna (KDV istisnası) içerir. Bedelin Türkiye'ye döviz olarak getirilmesi ve devirden önce ödenmesi gerekir. Alıcı taşınmazı kanunda belirlenen asgari süre boyunca elinde tutmalıdır; daha erken satılırsa istisna edilen KDV faiziyle birlikte ödenir. İstisna yalnızca müteahhidin sattığı yeni yapılara uygulanır, kişiler arası ikinci el satışlara uygulanmaz ve tapu siciline kaydedilir. Kesin koşullar ve elde tutma süresi avukatınız veya vergi danışmanınızla doğrulanmalıdır.

Türkiye, yabancı gerçek kişilerin karşılıklılık şartı olmaksızın taşınmaz edinmesine izin verir; ancak yalnızca Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları alım yapabilir ve bazı uyruklar için koşul ya da kısıtlama vardır. Tapu müdürlüğü uygunluğu başvuru sırasında kontrol eder. İki sayısal sınır geçerlidir: bir yabancı gerçek kişi Türkiye genelinde toplam en fazla 30 hektar edinebilir ve yabancı gerçek kişilerin toplamı herhangi bir ilçenin özel mülkiyete konu olabilecek alanının yüzde onunu aşamaz (her iki sınır invest.gov.tr, 2026). Askerî veya güvenlik bölgelerindeki alımlar reddedilir. Yapısız arazi alanlar iki yıl içinde proje sunmak zorundadır (invest.gov.tr, 2026). Yabancı şirketler ve yabancı kontrolündeki Türk şirketleri ayrı kurallara tabidir.

Yalı, doğrudan kıyı şeridine, kendi rıhtımı veya suya inen bahçesiyle yapılmış evdir. Sözcük en çok İstanbul'da Boğaz'ın iki yakasındaki, Bebek, Arnavutköy, Kandilli ve Beylerbeyi gibi semtlerde yer alan Osmanlı dönemi ahşap konaklarla özdeşleşmiştir. Birçoğu tescilli tarihî eserdir; bu, değişiklikleri kısıtlar ve restorasyon için koruma kurullarının onayını gerektirir. Yalılar nadiren ve çok yüksek fiyatlarla el değiştirir; bazıları dairelere bölünmüştür. Başka yerlerdeki yeni su kenarı evleri de bazen yalı olarak pazarlanır; dolayısıyla terim hukuki bir kategori değildir. Alıcılar koruma statüsünü, kıyı kanununun sahil şeridine getirdiği sınırları ve rıhtım ile kayıkhanenin yasal olarak tescilli olup olmadığını kontrol etmelidir.

Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun uygulama yönetmeliği uyarınca bir yabancı, nitelikli bir yatırım yaptıktan sonra vatandaşlık başvurusunda bulunabilir. Taşınmaz yolu, en az 400.000 USD veya karşılığı döviz değerinde taşınmaz almayı ve üç yıl satmama taahhüdünün tapu siciline şerh edilmesini gerektirir (invest.gov.tr, 2026). Değer onaylı bir değerleme raporuyla belirlenir, bedel Türk bankaları aracılığıyla ve döviz çevirimi belgelenerek ödenmelidir; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı uygunluk belgesi düzenler. Vatandaşlık ardından Cumhurbaşkanı kararıyla verilir; eş ve reşit olmayan çocuklar dâhil edilebilir. Taşınmaz bir birim ya da birlikte alınan birkaç birim olabilir. Koşullar birkaç kez değişmiştir; güncel kuralları resmî kaynaklardan doğrulayın.

Yeminli tercüman, noter önünde yemin etmiş ve resmî belgeleri çevirip sözlü çeviri yapmak üzere kayıtlı çevirmendir. Türk hukuku, Türkçe bilmeyen bir kişinin noterde veya tapu müdürlüğünde imza atarken, ne imzaladığını anlaması için yeminli bir tercümandan yardım almasını zorunlu kılar. Tapu devirlerinde tapu müdürlüğü kendi onaylı tercüman listesini tutar ve tercüman devir belgesini taraflarla birlikte imzalar. Yeminli tercümanlar ayrıca pasaport, vekâletname, evlilik ve doğum belgeleri ile banka belgelerinin onaylı çevirilerini de yapar. Ücretler mütevazıdır ve sayfa ya da seans başına belirlenir. Tercüman hukuki danışman değildir ve işlemi sizin için incelemez.

Türkiye'nin Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bağımsız bölümleri olan her bina veya sitenin, kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilen bir yönetim planı vardır. Plan binanın nasıl yönetileceğini düzenler: kat malikleri toplantılarının nasıl çağrılacağı ve kararların nasıl alınacağı, ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı, yöneticinin yetkileri; evcil hayvan, kısa süreli kiralama, tadilat, balkon ve ortak alan kullanımı kuralları ile uyuşmazlıkların nasıl çözüleceği. Plan tüm malikleri ve haleflerini kendiliğinden bağlar; yani alıcı satın almakla planı kabul etmiş olur. Değiştirilmesi maliklerin nitelikli çoğunluğunu gerektirir. Bir kopyasını site yönetiminden veya tapu dosyasından alabilirsiniz.

Yabancı bir alıcı yatırımla Türk vatandaşlığına hak kazanmak için taşınmaz aldığında, tapu müdürlüğü tapuya malikin taşınmazı edinimden itibaren üç yıl satmamayı taahhüt ettiğini belirten bir şerh (şerh) işler (invest.gov.tr, 2026). Şerh vatandaşlık başvurusunun bir koşuludur ve sicili inceleyen herkesçe görülür. Bu süre boyunca malik taşınmazda oturabilir, kiraya verebilir veya ipotek ettirebilir; ancak satış taahhüdü ihlal eder ve vatandaşlık sürecini tehlikeye atabilir. Üç yıl sonra malik şerhin kaldırılması için tapu müdürlüğüne başvurabilir ve ardından serbestçe satabilir. Önceki malikten kalan böyle bir şerhi zaten taşıyan bir taşınmaz, olağan durumda yeni bir alıcı tarafından aynı amaçla yeniden kullanılamaz.