مسرد مصطلحات العقارات

ikamet izni هو الإذن الذي يتيح للأجنبي البقاء في تركيا بعد المدة التي تسمح بها التأشيرة أو الإعفاء منها. وتصدر رئاسة إدارة الهجرة أنواعاً عدة؛ وأكثرها صلة بالمشترين إذن الإقامة قصير المدى، الذي تُعد ملكية عقار في تركيا أحد الأسباب المدرجة له. وينبغي أن يكون العقار مسكناً يستخدمه مقدم الطلب وأسرته، وقد تطبق الجهة شروطاً على قيمته وموقعه. وتُمنح الأذونات لمدد محدودة وتُجدَّد بالطلب، ويمكن لحامليها التأهل لاحقاً للإقامة طويلة المدى. وتُقدَّم الطلبات إلكترونياً وتُستكمل في مكتب هجرة بوثائق تشمل سند الملكية والتأمين الصحي وتسجيل العنوان وإثبات الدخل. والقواعد تتغير؛ راجع الموقع الرسمي قبل التقديم.

تستخدم الإعلانات التركية عبارات عدة للإطلالات، والفروق مهمة للسعر. deniz manzaralı (بإطلالة بحرية) ينبغي أن تعني أن البحر جزء رئيسي من المشهد من مناطق المعيشة. وdeniz görür (يرى البحر) أضعف: يمكن رؤية البحر من الشقة، ربما من نافذة واحدة أو زاوية شرفة أو بين المباني. وkısmi deniz manzarası تعني إطلالة جزئية؛ وpanoramik أو tam deniz manzarası تعني واسعة بلا عوائق. وBoğaz manzarası تشير تحديداً إلى البوسفور في إسطنبول. ولا يخضع أي من هذه المصطلحات للتنظيم، وقد تُلتقط الصور بعدسات عريضة من أفضل موقع. وقد تُفقد الإطلالات أيضاً بسبب إنشاءات مستقبلية، وهو ما قد يكشفه مخطط تنظيم القطع المجاورة.

يتضمن قانون ضريبة القيمة المضافة التركي إعفاءً (KDV istisnası) للتسليم الأول لمسكن أو مكان عمل مبني حديثاً من مطوّره إلى مشترٍ أجنبي غير مقيم في تركيا، أو مواطن تركي يعيش في الخارج بإذن عمل أو إقامة، أو شركة مقرها الخارج لا وجود لها في تركيا. ويجب إدخال السعر إلى تركيا بالعملة الأجنبية ودفعه قبل نقل الملكية. وعلى المشتري الاحتفاظ بالعقار مدة أدنى يحددها القانون؛ وإذا بيع قبلها تصبح الضريبة المعفاة مستحقة مع الفائدة. ويسري الإعفاء فقط على المباني الجديدة التي يبيعها المطوّر، لا على إعادة البيع بين الأفراد، ويُقيَّد في السجل العقاري. وينبغي تأكيد الشروط الدقيقة ومدة الاحتفاظ مع محاميك أو مستشارك الضريبي.

kat irtifakı حق مسجَّل على قطعة أرض يخصص الأقسام المستقلة المستقبلية لملاكها قبل اكتمال المبنى. ويُنشأ على أساس المشروع المعماري المعتمد ويمنح كل مالك حصة محددة من الأرض مرتبطة بوحدة معينة. وعند انتهاء الإنشاء وإصدار البلدية رخصة الإشغال، يُحوَّل kat irtifakı عادةً إلى kat mülkiyeti. وكثيراً ما تُحفظ بهذه الطريقة الشقق المبيعة على المخطط أو في مبانٍ لم تحصل أبداً على رخصة إشغال. وkat irtifakı حق مسجَّل حقيقي يمكن بيعه وشراؤه ورهنه، لكنه لا يثبت بذاته أن المبنى بُني كما اعتُمد أو أنه صالح قانونياً للسكن.

topraktan satış، وحرفياً البيع من الأرض، هو المصطلح التركي للبيع على المخطط. يبيع المطوّر الوحدات بناءً على المشروع المعتمد قبل وجود المبنى، عادةً بخصم عن سعر المبنى المنجَز وخطة دفع مرتبطة بمراحل الإنشاء. ويتفاوت ضمان المشتري: فأقوى وضع هو النقل الفوري لسند kat irtifakı للوحدة؛ ويليه عقد وعد بالبيع موثَّق ومدوَّن في السجل؛ وأضعفها عقد بيع عادي مع المطوّر. ويوفر قانون المستهلك بعض الحماية للمساكن المبيعة مقدماً، وينبغي أن يحمل المطوّر رخصة بناء سارية قبل قبض المال. تحقق من سجل المطوّر والرخصة وسند الأرض وشروط التسليم.

DASK اختصار لـ Doğal Afet Sigortaları Kurumu، أي مؤسسة التأمين ضد الكوارث الطبيعية، ويُستخدم المصطلح للدلالة على zorunlu deprem sigortası (التأمين الإلزامي ضد الزلازل) الذي تقدمه. وتغطي الوثيقة الأضرار المادية المباشرة التي تلحق بهيكل المسكن من الزلازل وما يرتبط بها من حرائق وانفجارات وانهيارات أرضية وتسونامي، حتى حد أقصى لمبلغ التأمين تحدده المؤسسة كل عام. ولا تغطي المحتويات أو خسارة الإيجار أو السكن المؤقت؛ ويمكن إضافة تأمين خاص لتلك. ويُتحقق من وجود وثيقة DASK سارية في السجل العقاري عند نقل عقار سكني، ومن قبل شركات المرافق عند فتح الاشتراكات. والوثائق سنوية وتُشترى من أي شركة تأمين أو بنك في تركيا.

kentsel dönüşüm (التحول العمراني) هو الإطار القانوني الذي تُهدم بموجبه المباني والمناطق المعرَّضة لخطر الزلازل ويُعاد بناؤها. ويمكن لأي مالك التقدم إلى مؤسسة مرخَّصة لتقييم مبنى؛ وإذا أُعلن riskli yapı (مبنى خطر)، يُدوَّن القرار في السجل العقاري وتُمنح للملاك مهل للإخلاء والهدم، ويُقرَّر إعادة البناء بأغلبية موصوفة من الملاك. وقد يحصل الملاك على دعم إيجار أو قروض مدعومة وإعفاءات معينة من الرسوم أثناء إعادة البناء. وللمشترين، يشير تدوين riskli yapı إلى أن المبنى قد يُهدم قريباً؛ وقد يكون فرصة لشقة جديدة أو عملية طويلة غير مؤكدة بحسب الجيران والمطوّر.

değerleme يعني التقييم: تقدير المبلغ الذي يُباع به العقار في السوق المفتوحة في تاريخ معين. وفي تركيا يجري التقييمات الرسمية أفراد وشركات مرخَّصون من هيئة أسواق رأس المال (SPK) وفق معايير التقييم الوطنية. ويزور المقيّم العقار، ويفحص سجلات السجل العقاري والبلدية، ويقيس المساحة أو يتحقق منها، ويقارن بيانات المبيعات والإيجارات الحديثة. والنتيجة هي تقرير التقييم (ekspertiz raporu). وتُستخدم التقييمات للرهون العقارية والمشتريات الأجنبية وطلبات الجنسية والتأمين والإرث والقضايا. والتقييم رأي وليس ضماناً لسعر إعادة البيع، وقد يختلف مقيّمان؛ ومع ذلك فهو أكثر مرجع سعري موضوعي متاح للمشتري.

بموجب اللائحة المنفذة لقانون الجنسية التركي، يجوز للأجنبي التقدم بطلب الجنسية بعد القيام باستثمار مؤهل. ويتطلب مسار العقارات شراء عقار بقيمة 400,000 دولار أمريكي على الأقل أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية، وتدوين التزام بعدم بيعه لمدة ثلاث سنوات في السجل العقاري (invest.gov.tr, 2026). وتُحدَّد القيمة بتقرير تقييم معتمد، ويجب دفع السعر عبر البنوك التركية مع توثيق تحويل العملة الأجنبية، وتصدر وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ شهادة أهلية. ثم تُمنح الجنسية بقرار رئاسي؛ ويمكن شمول الزوج والأبناء القصّر. ويمكن أن يكون العقار وحدة واحدة أو عدة وحدات تُشترى معاً. وقد تغيرت الشروط مرات عدة، فتحقق من القواعد الحالية رسمياً.

يُدار كل مبنى بنظام الملكية الطابقية في تركيا من قبل yönetim (إدارة)، إما مالك يُنتخب مديراً (yönetici) أو شركة إدارة مهنية تعيّنها جمعية الملاك. وللمجمعات الكبيرة مجلس إدارة ومراقب حسابات. وتجمع الإدارة aidat، وتوظف العاملين، وتصون الأجزاء المشتركة، وتمسك الحسابات التي يجوز للملاك الاطلاع عليها. أما kapıcı فهو سمة تقليدية للمباني السكنية التركية: حارس يسكن غالباً في شقة بالطابق السفلي، يقوم بالتنظيف ويتولى النفايات والتوصيلات والإصلاحات الصغيرة. وkapıcı موظف لدى الملاك مجتمعين، وأجوره وتعويض نهاية خدمته جزء من aidat. وتستبدل المجمعات الحديثة kapıcı بفرق أمن وتنظيف وفنيين.

على الأجانب الذين لا يحملون رقم هوية تركي الحصول على vergi kimlik numarası (رقم التعريف الضريبي) من إدارة الإيرادات قبل التعامل مع البنوك التركية والسجل العقاري وكتّاب العدل وشركات المرافق. ويُصدر مجاناً في أي مكتب ضرائب بتقديم جواز السفر، أو إلكترونياً عبر مكتب الضرائب التفاعلي للأجانب التابع لإدارة الإيرادات. وعندما يحصل الأجنبي على إذن إقامة، يتولى رقم هوية الأجنبي (yabancı kimlik numarası) دور الرقم الضريبي. ويُستخدم الرقم لدفع رسوم الطابو وضريبة العقار وDASK، ولفتح الحساب البنكي الذي يجب أن تمر عبره أموال الشراء، وللتسجيل كمالك.

belediye rayiç bedeli، أو emlak vergi değeri، هي القيمة الرسمية للعقار التي تحسبها البلدية من قيم وحدة الأرض المنشورة لكل شارع ومن تكاليف البناء المعيارية، معدَّلة بحسب العمر وفئة الإنشاء. وتُعاد قيم الوحدة دورياً من قبل لجان التقييم وتُربط بمؤشر فيما بينها. وهي عادةً أدنى بكثير من سعر السوق. وتهم من ناحيتين: فضريبة العقار السنوية تُحسب عليها، والسعر المصرَّح به في السجل العقاري لرسم النقل لا يجوز أن يقل عنها. ويمكن للمشتري أو البائع الحصول على الرقم الحالي من دائرة ضريبة العقار في البلدية. وهي ليست تقييماً لقيمة العقار في السوق.

تذكر إعلانات العقارات التركية عادةً مساحتين. net m² هي المساحة الصالحة للاستخدام داخل الوحدة، مقيسة داخل الجدران، وتشمل الغرف والحمامات والمطبخ والمدخل، وعادةً لا تشمل الشرفات. أما brüt m² فتضيف سماكة الجدران والشرفات، وفي معظم الإعلانات حصة الوحدة من الأجزاء المشتركة مثل بيوت الدرج والمصاعد والردهات والغرف الفنية. ويذكر بعض المطورين أيضاً genel brüt توزّع المرافق المشتركة الكبيرة على الوحدات. وقد يكون الفارق بين الرقمين كبيراً في المجمعات الحديثة ذات الممرات العريضة والمرافق. وغالباً تُذكر الأسعار لكل متر مربع إجمالي، فقارن المتماثلات واطلب المخطط المعماري مع القياسات.

kat mülkiyeti هي نظام الملكية للوحدات الفردية في مبنى منجَز وفق قانون الملكية الطابقية التركي. وتُسجَّل كل شقة أو محل أو مكتب كقسم مستقل (bağımsız bölüm) بقيد ملكية خاص به، إضافة إلى حصة ثابتة من الأرض والأجزاء المشتركة مثل السلالم والسطح والحديقة والمصاعد. ولا يمكن تأسيس kat mülkiyeti إلا بعد حصول المبنى على رخصة الإشغال (iskan)، ولهذا فإن وجودها دليل على أن المبنى أُنجز وفقاً لمخططاته المعتمدة. ويلتزم الملاك بخطة إدارة المبنى ويدفعون حصتهم من المصاريف المشتركة. أما البديل، أي الارتفاق الإنشائي (kat irtifakı)، فهو المرحلة الأسبق المستخدمة للمباني المخططة أو قيد الإنشاء.

imar durumu وثيقة تصدرها دائرة التنظيم في البلدية تصف قواعد التطوير المطبقة على قطعة ما بموجب مخطط التنظيم الحالي (imar planı). وتذكر الاستخدام المسموح (سكني، تجاري، سياحي، زراعي)، والحد الأقصى لكثافة البناء وارتفاعه، والارتدادات، وما إذا كان جزء من القطعة مخصصاً للطرق أو المساحات الخضراء أو المباني العامة. وهي تحدد لمشتري الأرض ما يمكن بناؤه؛ ولمشتري الشقة تساعد في التأكد من توافق المبنى القائم مع المخطط. ومخططات التنظيم تتغير، والقطعة الموصوفة اليوم بأنها قابلة للبناء قد تُراجَع لاحقاً. وتخضع المناطق الساحلية والحرجية والأثرية والعسكرية لقيود إضافية تحددها قوانين أخرى.

تتيح تركيا للأشخاص الطبيعيين الأجانب اكتساب العقارات دون شرط المعاملة بالمثل، لكن الشراء مقصور على مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية، وتواجه بعض الجنسيات شروطاً أو استثناءات. ويفحص السجل العقاري الأهلية عند تقديم الطلب. ويسري حدان كميان: يجوز للفرد الأجنبي أن يملك حتى 30 هكتاراً إجمالاً في تركيا، ولا يجوز أن يملك الأفراد الأجانب مجتمعين أكثر من عشرة بالمئة من مساحة الأراضي القابلة للتملك الخاص في أي منطقة (الحدان وفق invest.gov.tr, 2026). وتُرفض المشتريات في المناطق العسكرية أو الأمنية. وعلى مشتري الأراضي غير المبنية تقديم مشروع في غضون سنتين (invest.gov.tr, 2026). وتخضع الشركات الأجنبية والشركات التركية الخاضعة لسيطرة أجنبية لقواعد منفصلة.

rezidans هو المصطلح التركي لمبنى شقق مُدار، عادةً برج، يقدم خدمات الاستقبال والأمن والتدبير المنزلي وصالة رياضية ومسبحاً وأحياناً مطاعم. وكثير منها مبني على أراضٍ مصنفة للاستخدام التجاري أو السياحي لا السكني، فقد تكون الوحدات مسجلة كمكاتب أو شقق فندقية. وقد يعني ذلك قواعد مختلفة للإقامة طويلة المدى، وتعرفة مرافق أعلى، وضريبة قيمة مضافة بالنسب التجارية، وقيوداً في خطة الإدارة. ورسوم الخدمات مرتفعة بسبب العاملين والمرافق، والاستخدام للتأجير مسموح غالباً، وهو ما يجذب المستثمرين. وتتركز الريزيدانسات في أحياء الأعمال بإسطنبول ومحاور التطوير الجديدة. تحقق من الاستخدام المسجل للوحدة قبل شرائها كمسكن.

في البيع على المخطط والمباني الجديدة، teslim tarihi هو تاريخ التسليم المكتوب في عقد البيع. وينبغي أن يكون تاريخاً تقويمياً محدداً لا فصلاً أو سنة مبهمة. وتحدد العقود عادةً ما يُعتبر تسليماً، مثلاً الإنجاز مع رخصة الإشغال وربط المرافق، أو مجرد تسليم المفاتيح مادياً. والتأخيرات شائعة في الإنشاء التركي، ولا يملك المشترون سبل انتصاف إلا إذا حدد العقد مهلة سماح وغرامة أو تعويض إيجار لكل شهر تأخير، وحقاً في الانسحاب واسترداد المدفوعات بعد تأخير أطول. وتحقق مما إذا كان التسليم مرتبطاً بإصدار iskan، فالمبنى المسلَّم بدونها قد يبقى على kat irtifakı طويلاً.

şerh تدوين يُكتب في قيد العقار بالسجل العقاري لجعل حق شخصي أو قيد قانوني ظاهراً للجميع. ومن أمثلته الشائعة عقد إيجار مسجَّل، وعقد وعد بالبيع (satış vaadi şerhi)، وحق الشفعة، وأمر قضائي يمنع نقل الملكية، وتدوين مسكن الأسرة الذي يستلزم موافقة الزوج، وقيد من القانون العام، أو التزام عدم البيع لثلاث سنوات الذي يتعهد به مشترو الجنسية عبر الاستثمار. وبعد التدوين يلزم الحق المشترين اللاحقين الذين لا يمكنهم الادعاء بعدم علمهم. وبعض التدوينات يمنع البيع تماماً؛ وبعضها الآخر يبقى بعده فقط. وتُشطب التدوينات عند انتهاء الحق الأساسي أو بموافقة المستفيد.

عندما يشتري أجنبي عقاراً للتأهل للجنسية التركية عبر الاستثمار، يدرج السجل العقاري تدويناً (şerh) على السند يفيد بأن المالك يتعهد بعدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات من الاكتساب (invest.gov.tr, 2026). والتدوين شرط لطلب الجنسية وظاهر لكل من يفحص السجل. وخلال المدة يجوز للمالك السكن في العقار أو تأجيره أو رهنه، لكن البيع يخلّ بالتعهد وقد يعرّض عملية الجنسية للخطر. وبعد ثلاث سنوات يمكن للمالك أن يطلب من السجل شطب التدوين ثم يبيع بحرية. والعقار الذي يحمل أصلاً مثل هذا التدوين من مالك سابق لا يمكن في الحالة المعتادة أن يستخدمه مشترٍ جديد مجدداً للغرض نفسه.

تصف إعلانات العقارات التركية المسكن بعدد الغرف زائد عدد غرف المعيشة (salon). فـ3+1 تعني ثلاث غرف نوم وصالوناً واحداً؛ و1+1 شقة بغرفة نوم واحدة؛ و1+0 أو stüdyo استوديو بلا غرفة نوم منفصلة. ولا تُحتسب المطابخ والحمامات والشرفات والمداخل والمخازن. وقد تشير صيغ مثل 2+1+1 إلى غرفة صغيرة إضافية أو غرفة خادمة، و3.5+1 إلى غرفة إضافية بنصف الحجم. وفي كثير من التوزيعات التركية يكون المطبخ غرفة مغلقة منفصلة لا مطبخاً مفتوحاً، وهو ما لا يكشفه الترميز. اعتبر الترميز دليلاً تقريبياً وانظر إلى مخطط الطابق لمعرفة أحجام الغرف الفعلية وترتيب المطبخ.

ekspertiz raporu (ويسمى أيضاً değerleme raporu) تقييم مكتوب لعقار يعدّه مقيّم أو شركة تقييم مرخَّصة من هيئة أسواق رأس المال التركية (SPK). ويسجل الوضع القانوني للعقار وحالته المادية وموقعه والمبيعات المماثلة وقيمة سوقية تقديرية. ويشترط السجل العقاري تقرير تقييم لكل عملية بيع يكون فيها المشتري أجنبياً، ويجب تسجيل التقرير في نظام TKGM قبل نقل الملكية. وللتقرير مدة صلاحية محدودة تحددها TKGM. وهو أيضاً ما تستخدمه البنوك عند منح الرهون العقارية. والتقييم مستقل عن السعر الذي يتفق عليه الطرفان، لكنه يُستخدم مرجعاً للقيمة المصرَّح بها ولطلبات الجنسية عبر الاستثمار.

بموجب قانون الملكية الطابقية التركي، لكل مبنى أو مجمع يحوي أقساماً مستقلة yönetim planı، أي خطة إدارة تودَع في السجل العقاري عند تأسيس الملكية الطابقية. وتبيّن كيفية إدارة المبنى: كيف تُدعى اجتماعات الملاك وتُتخذ القرارات، وكيف تُقسَّم المصاريف المشتركة، وما يجوز للمدير فعله، والقواعد المتعلقة بالحيوانات الأليفة والإيجار قصير المدى والتجديدات واستخدام الشرفات والأجزاء المشتركة، وكيفية معالجة النزاعات. وتلزم الخطة جميع الملاك وخلفاءهم تلقائياً، فالمشتري يقبلها بمجرد الشراء. ويتطلب تغييرها أغلبية موصوفة من الملاك. ويمكنك الحصول على نسخة من إدارة المجمع أو من ملف السجل العقاري.

في العقارات التركية يصف dubleks مسكناً واحداً موزعاً على طابقين يربطهما درج داخلي. ومن أشكاله الشائعة çatı dubleksi (شقة في الطابق الأخير مع علّية محوَّلة أو مستوى تراس سطح)، وbahçe dubleksi (طابق أرضي مع طابق سفلي أو مستوى حديقة)، والفلل ذات الطابقين. أما tripleks فله ثلاثة مستويات. ولأن المستوى الإضافي يكون أحياناً سطحاً أو قبواً محوَّلاً، تحقق من أن الطابقين يظهران في المشروع المعتمد وفي السجل العقاري: فالعلّية المضافة لاحقاً بلا ترخيص قد لا تكون قانونياً جزءاً من الشقة حتى لو كانت متصلة بها مادياً. ويوفر الدوبلكس مساحة وخصوصية أكبر لكن مع تكاليف تدفئة أعلى ودرج أكثر.

تصدر البلدية (أو الجهة المختصة) yapı kullanma izin belgesi، المعروفة شيوعاً باسم iskan، بعد فحص المبنى المكتمل والتأكد من مطابقته لرخصة البناء والمشروع المعتمد. وهي الأساس القانوني لربط المرافق الدائمة باسم المالك ولتحويل الارتفاق الإنشائي إلى ملكية طابقية. وقد يحوي المبنى الذي لا يملك iskan تعديلات غير مرخصة أو فحوصاً ناقصة أو رسوماً غير مدفوعة، وقد يواجه في بعض الحالات أوامر هدم أو غرامات. وتصدر الرخصة للمبنى؛ والشقق الفردية مشمولة بها. ويمكن للمشترين طلب نسخة من البائع أو من دائرة التنظيم في البلدية ومقارنتها بالتوزيع الفعلي للوحدة.

منذ دخول لائحة تجارة العقارات حيز التنفيذ، يجب على كل من يتوسط في بيع أو تأجير العقارات في تركيا أن يحمل taşınmaz ticareti yetki belgesi، وهي شهادة تفويض تصدر عبر مديريات التجارة في المحافظات التابعة لوزارة التجارة. ويتطلب الحصول عليها عملاً تجارياً مسجلاً، وشهادة كفاءة مهنية، ومكتباً فعلياً، وسجلاً نظيفاً. ويُدرج الوكلاء المرخَّصون في نظام المعلومات العام للوزارة، حيث يمكن للمشترين التحقق من شركة أو فرد. وتضع اللائحة أيضاً قواعد لاتفاقات الوساطة المكتوبة، ونماذج المعلومات عن العقار، وواجبات الوكيل تجاه الطرفين. والتعامل مع وسيط غير مرخَّص يترك لك سبل انتصاف أقل إذا ساءت الأمور.

إضافة إلى رسم نقل سند الملكية (tapu harcı)، يجمع السجل العقاري döner sermaye ücreti، وهو رسم خدمة يُدفع إلى الصندوق الدوّار لـ TKGM. وهو مبلغ ثابت لكل معاملة، تحدّثه الإدارة كل عام ويختلف بحسب المنطقة ونوع المعاملة، لا نسبة مئوية من السعر. وتحمل المعاملات التي تشمل مشترين أجانب عنصر خدمة إضافياً لتغطية الفحوص الزائدة. ويُدفع الرسم قبل موعد النقل مع tapu harcı، باستخدام مرجع الدفع الصادر عند تقديم الطلب. وهو تكلفة ثانوية مقارنة برسم النقل، لكنه أحد بنود عدة، مع التقييم والمترجم وكاتب العدل والتأمين، تشكّل تكاليف الإتمام الحقيقية.

tapu harcı رسم بموجب قانون الرسوم التركي يجمعه السجل العقاري عند كل نقل ملكية بمقابل. ويُحسب كنسبة مئوية من سعر البيع المصرَّح به للسجل، الذي لا يجوز أن يقل عن القيمة الضريبية الرسمية للعقار، ويحمّل القانون كلاً من المشتري والبائع حصته، وإن كان الطرفان يتفقان عملياً في الغالب على أن يدفعه المشتري كله. وتُحدَّد النسبة في تعرفة قانون الرسوم وقد غُيِّرت بمراسيم حكومية في الماضي، بما في ذلك تخفيضات مؤقتة، فتحقق من النسبة الحالية لدى السجل العقاري أو محاميك وقت الشراء. والتصريح بسعر أقل من الحقيقي لتقليل الرسم غير قانوني وقد يستتبع غرامات وضرائب متأخرة.

aidat هي المساهمة المنتظمة التي يدفعها كل مالك في مبنى أو مجمع مسوَّر للمصاريف المشتركة: رواتب الحارس والأمن، والتنظيف، وإنارة الأجزاء المشتركة، وصيانة المصاعد، والعناية بالحديقة والمسبح، ووقود المولد، واحتياطي للإصلاحات. ويُحدَّد المبلغ في اجتماع الملاك السنوي ويُوزَّع وفق خطة الإدارة، عادةً بحسب مساحة الوحدة أو بحصص متساوية. والمنتجعات التي فيها مسابح وصالات رياضية وأمن على مدار الساعة تفرض aidat أعلى بكثير من المباني السكنية العادية. والملاك ملزمون بدفع aidat سواء استخدموا العقار أم لا، والمتأخرات تلحق بالوحدة، فقد تصبح الرسوم غير المدفوعة من مالك سابق مشكلة المشتري. اطلب كشوف السنة الأخيرة والميزانية الحالية قبل الشراء.

ipotek هو الرهن العقاري: حق مسجَّل يتيح للدائن، عادةً بنك، إجبار بيع العقار إذا لم يُسدَّد الدين المضمون. ويُنشأ في السجل العقاري ويظهر في قيد العقار مع المبلغ والمرتبة والدائن. ويتبع الرهن العقار لا البائع، فالمشتري الذي يستلم عقاراً مرهوناً دون تصفية الدين يخاطر بفقدانه. وفي البيع العادي يسدد البائع القرض ويصدر البنك خطاب إبراء ليشطب السجل القيد قبل نقل الملكية أو عنده. ويمكن للمشترين الأجانب الحصول على رهون عقارية من البنوك التركية وفق معايير البنك؛ ويسجل البنك ipotek خاصاً به على العقار المشترى.

takyidat المصطلح الجامع لكل عبء مسجَّل على العقار: الرهون (ipotek)، والتدوينات (şerh)، والارتفاقات وحقوق المرور، وحقوق الانتفاع، والحجوز من مكاتب الضرائب أو المحاكم، وقيود القانون العام مثل وضع التراث أو السواحل. ويمكن للسجل العقاري إصدار takyidatlı tapu kaydı، وهو مستخرج يسردها جميعاً، ويمكن للمالك أيضاً الاطلاع عليه إلكترونياً. وقبل الدفع لعقار يفحص المشتري أو محاميه هذا السجل للتأكد من أن البائع يستطيع نقل ملكية خالصة وأن لا حق لطرف ثالث يبقى بعد البيع. وبعض القيود، مثل ارتفاق المرافق، غير ضار؛ وبعضها الآخر، مثل الأمر القضائي، يمنع النقل تماماً. دع السجل يُفحص مجدداً يوم النقل.

في تركيا تُسجَّل ملكية الأراضي والمباني في السجل العقاري (tapu sicili) الذي تديره المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM). وتُستخدم كلمة tapu للدلالة على هذا القيد في السجل، وبشكل غير دقيق، على الوثيقة الورقية التي تلخصه. ولا يتم البيع إلا عند توقيع نقل الملكية في دائرة السجل العقاري وقيد المالك الجديد في السجل؛ فالعقد الخاص أو الدفع وحده لا ينقل الملكية. ويبيّن القيد المالك والقطعة ونوع الحق (ملكية كاملة، ملكية طابقية، ارتفاق إنشائي) وأي تدوينات أو رهون. ويمر المشترون الأجانب عبر السجل نفسه مع فحوص إضافية للأهلية وتقرير تقييم.

يبيّن hisseli tapu أن حامله يملك كسراً، يُعبَّر عنه بحصة مثل 1/4 أو 250/1000، من قطعة مملوكة بالشراكة مع آخرين. والحصة قانونية لا مادية: فالسجل لا يحدد أي ركن من الأرض أو أي طابق يعود لمن. والاتفاقات غير الرسمية بين الشركاء حول من يستخدم ماذا غير ملزمة للمشترين أو المحاكم. وقد يكون للشركاء حق الشفعة عند بيع حصة، ويتطلب تقسيم الأرض لاحقاً إلى قطع منفصلة الامتثال للتنظيم واتفاقاً أو حكماً قضائياً. والسندات بالحصص شائعة في الأراضي الموروثة وفي الفلل المبنية على قطعة واحدة دون ملكية طابقية. وهي مصدر متكرر للنزاعات.

emlak vergisi ضريبة سنوية تفرضها البلدية التي يقع فيها العقار على المباني وقطع الأراضي والأراضي الزراعية. وتُحسب على القيمة الضريبية الرسمية (emlak vergi değeri) المستمدة من قيم الوحدة للمتر المربع لدى البلدية ومن عمر المبنى وفئة إنشائه، لا من سعر الشراء. وتختلف النسب بين المساكن والمباني الأخرى والقطع والأراضي، وهي أعلى داخل البلديات الكبرى مثل إسطنبول. وتُدفع الضريبة عادةً على قسطين كل عام. وعلى المالك الجديد تقديم تصريح (emlak beyanı) في البلدية بعد الشراء. وضريبة العقار غير المدفوعة تلحق بالعقار ويُتحقق منها عند إعادة البيع، فاطلب إثباتاً بأن البائع سدّد ما عليه.

kapora عربون حجز يدفعه المشتري عند الاتفاق على السعر، ليسحب البائع العقار من السوق أثناء إعداد الوثائق. وهو عادةً جزء صغير من السعر ويُخصم من الدفعة النهائية. ويعامل قانون العقود التركي العربون كدفعة على الحساب ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، لكن الاتفاق ينص عملياً في الغالب على أن المشتري يخسره إذا انسحب وأن البائع يرده، وأحياناً مضاعفاً، إذا تراجع هو. وتلك الشروط لا تُنفَّذ إلا إذا كُتبت. والحد الأدنى اتفاق حجز بسيط، بلغة يفهمها المشتري، يذكر العقار والسعر والمهلة وشروط الاسترداد؛ أما دفع النقد بلا إيصال فخطأ شائع.

satış vaadi sözleşmesi عقد تمهيدي، لا يصح في تركيا إلا إذا حرره كاتب عدل، يتعهد فيه المالك بنقل عقار إلى المشتري في تاريخ لاحق بشروط متفق عليها. ويُستخدم عندما لا يمكن نقل الملكية فوراً، مثلاً في البيع على المخطط، أو عند الدفع بالأقساط، أو عند انتظار رخصة أو تسجيل. ويمكن للمشتري تدوين العقد (şerh) في السجل العقاري ليلزم كل من يكتسب العقار لاحقاً، لمدة محدودة. وإذا رفض المالك الإتمام، يمكن للمشتري رفع دعوى لنقل الملكية بحكم قضائي. ولا ينقل العقد بذاته الملكية وينبغي أن يحرره أو يراجعه محامٍ.

يقسّم قانون الملكية الطابقية المبنى إلى bağımsız bölümler، أي أقسام مستقلة، كل منها قابل للتملك المنفصل: شقق ومكاتب ومحلات وغرف تخزين وأحياناً مرائب. ولكل منها رقم يظهر على السند، وحصة محددة من الأرض (arsa payı)، واستخدام مسجَّل (nitelik) مثل مسكن (mesken) أو مكتب أو محل. وقد تُسجَّل المساحات الملحقة مثل القبو أو تراس السطح أو موقف السيارة كملحق (eklenti) لقسم، أو تكون ملكاً مشتركاً. ويجب أن يطابق استخدام الوحدة نوعها المسجَّل؛ فلا يمكن تأجير محل كشقة دون تغيير التسجيل. تحقق من أن ما تراه في الموقع يطابق رقم القسم والاستخدام والملحقات في السجل.

كان köşk يعني في الأصل جناحاً أو مقر إقامة صيفياً، ويصف اليوم منزلاً كبيراً منفصلاً، خشبياً غالباً، من أواخر العهد العثماني أو أوائل العهد الجمهوري، يقف في حديقته الخاصة لا على الشاطئ. وتوجد أمثلة كثيرة على تلال البوسفور في إسطنبول، وجزر الأمراء، وقاضي كوي وإرنكوي، وفي مدن مثل بورصة وصفران بولو. والعديد من القصور مسجَّل تراثاً ثقافياً، أي أن الترميم والتوسعة وحتى ألوان الطلاء تستلزم موافقة مجلس الحماية الإقليمي، وبعضها لا يجوز إلا ترميمه دون إعادة بنائه. وقد يكون الترميم طويلاً ومكلفاً لكنه قد يستحق إعفاءات ضريبية معينة. ويُستخدم المصطلح أيضاً بشكل فضفاض لأي فيلا فخمة.

yalı منزل مبني مباشرة على خط الشاطئ، له رصيفه الخاص أو حديقة تمتد حتى الماء. وترتبط الكلمة في الأساس بالقصور الخشبية من العهد العثماني على ضفتي البوسفور في إسطنبول، في مناطق مثل بيبك وأرناؤوط كوي وكانديللي وبيلربيي. وكثير منها مسجَّل آثاراً تاريخية، ما يقيّد التعديلات ويستلزم موافقة مجالس الحماية على الترميم. وتُتداول اليالي نادراً وبأسعار عالية جداً؛ وبعضها مقسَّم إلى شقق. وتُسوَّق أحياناً منازل أحدث على الماء في أماكن أخرى باسم yalı، فالمصطلح ليس فئة قانونية. وينبغي للمشترين التحقق من وضع التراث، وحدود قانون السواحل على الشريط الشاطئي، وما إذا كان الرصيف ومرسى القوارب مسجَّلين قانونياً.

يميّز القانون والعرف التركيان بين arsa، وهي قطعة داخل مخطط تنظيم بلدي بحقوق بناء محددة، وarazi أو tarla، وهي أرض خارج المخطط تُستخدم للزراعة أو تُترك دون تطوير. ويسجل السجل العقاري النوع، ويحدد الوضع التنظيمي (imar durumu) ما يجوز بناؤه. وتسري على المشترين الأجانب قواعد إضافية لشراء الأراضي: فالفرد الأجنبي الذي يشتري قطعة غير مبنية عليه تقديم مشروع تطوير إلى الجهة المختصة في غضون سنتين (وفق invest.gov.tr, 2026)، والأرض الزراعية تحتاج موافقة مسبقة بموجب اللوائح الزراعية. كما أن مجموع ما يملكه الأفراد الأجانب محدود على المستوى الوطني وعلى مستوى كل منطقة. وليس للأرض DASK أو aidat أو خطة إدارة، لكنها قد تحمل التزامات طرق أو مرافق.

noter التركي موظف مرخَّص من الدولة يصادق على الوثائق والتوقيعات. وفي المعاملات العقارية يصادق كتّاب العدل على ترجمات جوازات السفر والوثائق الأجنبية الأخرى، ويحررون الوكالات (vekaletname) ليتصرف محامٍ أو وكيل باسم المشتري، ويعدّون عقود الوعد بالبيع (satış vaadi sözleşmesi) التي يمكن تدوينها في السجل العقاري. وبخلاف كثير من الدول، لا يجري كاتب العدل البيع الفعلي: فالملكية لا تنتقل إلا في دائرة السجل العقاري. والأجنبي الذي لا يعرف التركية يحتاج إلى حضور مترجم محلَّف عند التوقيع أمام كاتب العدل. وتُحدَّد أتعاب كاتب العدل بتعرفة رسمية وتعتمد على نوع الوثيقة، وللعقود على القيمة المذكورة.

yeminli tercüman مترجم أدى القسم أمام كاتب عدل وسُجِّل لترجمة الوثائق الرسمية والترجمة الشفوية. ويشترط القانون التركي أن يُساعَد من لا يعرف التركية بمترجم شفوي محلَّف عند التوقيع أمام كاتب العدل أو في السجل العقاري، ليفهم الموقّع ما يوقّعه. وفي نقل الملكية يحتفظ السجل العقاري بقائمته الخاصة من المترجمين المعتمدين، ويوقّع المترجم على محضر النقل إلى جانب الطرفين. ويعدّ المترجمون المحلَّفون أيضاً ترجمات معتمدة لجوازات السفر والوكالات وشهادات الزواج والولادة والوثائق البنكية. والأتعاب متواضعة وتُحدَّد لكل صفحة أو جلسة. والمترجم ليس مستشاراً قانونياً ولا يفحص الصفقة لك.

في العقارات التركية يصف site (تُلفظ سي-تِه) مجمعاً سكنياً من عدة بلوكات أو فلل على قطعة أو أكثر، يُدار بخطة إدارة مشتركة مع مرافق مشتركة مثل بوابات الأمن والحدائق والمسابح ومواقف السيارات والملاعب والمناطق الرياضية. ويعامل قانون الملكية الطابقية هذه المجمعات بوصفها toplu yapı، بجمعية ملاك ومجلس مشتركين إضافة إلى أي إدارة لكل بلوك. وتتراوح المجمعات بين بضعة بلوكات ومدن صغيرة فيها متاجر ومدارس. ورسوم الخدمات أعلى منها في المباني المنفردة، وقواعد التأجير والحيوانات الأليفة والتعديلات تُحدَّد مركزياً. والمجمعات شائعة لدى المشترين الأجانب للأمن والمرافق، وهي القاعدة في التطويرات الجديدة في إسطنبول وفي مناطق العطلات مثل بودروم.

يصف müstakil عقاراً منفصلاً مستقلاً، عادةً منزلاً أو فيلا يقف على قطعته الخاصة ولا يشترك في أي بنية مع الجيران. ويملك صاحبه قطعة الأرض كاملة لا حصة منها، ولا يوجد نظام ملكية طابقية أو خطة إدارة أو aidat ما لم يكن المنزل داخل مجمع مسوَّر. وصيانة السطح والحديقة ووصلات الماء والصرف مسؤولية المالك بالكامل. والمنازل المستقلة شائعة في بودروم والمناطق الساحلية الأخرى، وفي الجانب الآسيوي من إسطنبول، وفي الأحياء القديمة. ويُستخدم المصطلح أيضاً في müstakil tapu، أي سند يغطي الأرض بالكامل لا حصة في قطعة مملوكة بالشراكة.

يحدد القانون التركي askeri yasak bölgeler (مناطق عسكرية محظورة) وgüvenlik bölgeleri (مناطق أمنية) حول المنشآت العسكرية والمواقع الاستراتيجية. ولا يجوز للأفراد والشركات الأجنبية اكتساب عقارات داخل هذه المناطق. وفي بعض özel güvenlik bölgeleri (مناطق أمنية خاصة) لا يمكن الاكتساب إلا بإذن من والي المحافظة. وكان السجل العقاري في الماضي يطلب من الجيش خطاب تصريح لكل شراء أجنبي، وهو ما كان يستغرق أسابيع؛ أما اليوم فحدود المناطق محفوظة في نظام TKGM وتُفحص تلقائياً أثناء الطلب، فتُجاز معظم العقارات الحضرية فوراً. وإذا وقعت القطعة في منطقة مقيَّدة يرفض السجل نقل الملكية، فينبغي التحقق من ذلك قبل دفع عربون.

tapu senedi هي الوثيقة التي يسلمها السجل العقاري للمالك الجديد بعد نقل الملكية. وتذكر المحافظة والمنطقة والحي، ورقمي الجزيرة والقطعة، ورقم القسم المستقل للشقق، ونوع الملكية، والحصة المملوكة، وبيانات هوية المالك. كما تبيّن قيمة البيع المصرَّح بها وتاريخ الاكتساب. والوثيقة لقطة لحظية: فالرهون والتدوينات وأحكام المحاكم اللاحقة تظهر في السجل الحي وليس على الورقة. ولهذا فإن مستخرجاً حديثاً من السجل، يمكن للمالك أو لشخص مفوَّض الحصول عليه عبر خدمة TKGM الإلكترونية، أوثق من وثيقة قديمة. احتفظ بالأصل في مكان آمن، لكن لا تعتمد عليه وحده عند فحص عقار.

döviz alım belgesi (DAB) وثيقة يصدرها بنك تركي تؤكد أن مبلغاً محدداً من العملة الأجنبية بيع للبنك وحُوِّل إلى الليرة التركية. وبموجب قواعد وضعتها وزارة الخزانة والمالية وتطبقها TKGM، يجب على الأفراد الأجانب الذين يشترون عقارات تحويل سعر الشراء عبر بنك وتقديم DAB إلى السجل العقاري قبل تسجيل نقل الملكية. ويُجرى التحويل باسم المشتري، أو في بعض الحالات باسم البائع، ويجب أن تشير الوثيقة إلى المعاملة العقارية. ولا يمنع هذا الشرط المشتري والبائع من الاتفاق على سعر باليورو أو الدولار؛ فهو ينظم كيفية تدفق المال. اسأل بنكك مسبقاً عن الإجراء والتوقيت.

vekaletname وكالة يحررها كاتب عدل تركي، أو قنصلية تركية في الخارج، أو كاتب عدل أجنبي ثم تُصدَّق بالأبوستيل وتُترجم. ولشراء عقار يجب أن تذكر تحديداً الصلاحيات الممنوحة: شراء عقار معيَّن أو أي عقار، والتوقيع في السجل العقاري، ودفع الرسوم، وفتح حسابات بنكية، والتقدم بطلبات المرافق أو التأمين أو إذن الإقامة. وكثيراً ما يرفض السجل الوكالة العامة إذا لم تذكر المعاملة العقارية بوضوح. وتحمل الوثيقة في العرف التركي هوية الوكيل وصورة الموكّل. ويمكن تقييد الصلاحيات زمنياً ونطاقاً، وإلغاؤها لدى أي كاتب عدل. ويُتم كثير من المشترين الأجانب شراءهم بالكامل عبر محامٍ يحمل vekaletname.