Словарь терминов недвижимости

Tapu senedi — документ, который земельный реестр вручает новому владельцу после передачи. В нём указаны провинция, район и квартал, номера блока и участка, номер независимой секции для квартир, вид собственности, размер доли и личные данные владельца. Также указаны заявленная стоимость сделки и дата приобретения. Свидетельство — это снимок на момент выдачи: более поздние ипотеки, отметки или судебные решения появляются в действующем реестре, а не на бумаге. Поэтому актуальная выписка из реестра, которую владелец или уполномоченное лицо может получить через онлайн-сервис TKGM, надёжнее старого свидетельства. Храните оригинал, но не полагайтесь только на него при проверке объекта.

Ikamet izni — разрешение, позволяющее иностранцу находиться в Турции дольше срока, разрешённого визой или безвизовым режимом. Управление по миграции при Президенте выдаёт несколько видов; наиболее актуальный для покупателей — краткосрочный вид на жительство, для которого владение недвижимостью в Турции является одним из перечисленных оснований. Объект должен быть жильём, используемым заявителем и его семьёй, и орган может предъявлять условия к его стоимости и расположению. Разрешения выдаются на ограниченный срок и продлеваются по заявлению, а их обладатели позднее могут претендовать на долгосрочный ВНЖ. Заявления подаются онлайн и завершаются в миграционном управлении с документами, включающими тапу, медицинскую страховку, регистрацию адреса и подтверждение дохода. Правила меняются; проверяйте официальный сайт перед подачей.

В турецких объявлениях используется несколько выражений для видов, и различия влияют на цену. Deniz manzaralı (с видом на море) должно означать, что море — основная часть панорамы из жилых зон. Deniz görür (видит море) слабее: море можно увидеть из квартиры, возможно из одного окна, уголка балкона или между домами. Kısmi deniz manzarası означает частичный вид; panoramik или tam deniz manzarası — широкий, ничем не закрытый. Boğaz manzarası относится именно к Босфору в Стамбуле. Ни один из этих терминов не регулируется, а фотографии могут быть сняты широкоугольным объективом с лучшей точки. Вид также можно потерять из-за будущей застройки, которую может показать план зонирования соседних участков.

Takyidat — собирательный термин для всех зарегистрированных обременений объекта: ипотек (ipotek), отметок (şerh), сервитутов и прав проезда, узуфруктов, арестов от налоговых органов или судов и публично-правовых ограничений, таких как статус наследия или прибрежной зоны. Земельный реестр может выдать takyidatlı tapu kaydı — выписку со всеми ними, которую владелец также может посмотреть онлайн. Перед оплатой объекта покупатель или его юрист проверяет эту выписку, чтобы убедиться, что продавец может передать чистое право и ни у кого из третьих лиц нет права, которое сохранится после продажи. Некоторые записи, например сервитут для коммуникаций, безвредны; другие, например судебный запрет, полностью блокируют передачу. Проверьте выписку повторно в день передачи.

Kentsel dönüşüm (городская трансформация) — правовая основа, по которой здания и территории, подверженные сейсмическому риску, сносятся и перестраиваются. Любой владелец может обратиться в лицензированную организацию для обследования здания; если оно признано riskli yapı (аварийным зданием), решение отмечается в земельном реестре, владельцам даются сроки на выселение и снос, а решение о перестройке принимается квалифицированным большинством владельцев. Владельцы могут получить поддержку на аренду или субсидирование кредитов и некоторые освобождения от сборов на время перестройки. Для покупателей отметка riskli yapı сигнализирует, что здание может скоро снести; это может быть возможностью получить новую квартиру или долгим неопределённым процессом в зависимости от соседей и застройщика.

Imar durumu — документ градостроительного отдела муниципалитета, описывающий правила застройки, которые применяются к участку по действующему плану зонирования (imar planı). В нём указано разрешённое назначение (жилое, коммерческое, туристическое, сельскохозяйственное), максимальная плотность и высота застройки, отступы, а также зарезервирована ли часть участка под дороги, зелёные зоны или общественные здания. Для покупателей земли он определяет, что можно построить; для покупателей квартир помогает убедиться, что существующее здание соответствует плану. Планы зонирования меняются, и участок, который сегодня описан как пригодный для застройки, позднее может быть пересмотрен. Прибрежные, лесные, археологические и военные зоны несут дополнительные ограничения по другим законам.

Согласно положению о применении Закона о турецком гражданстве, иностранец может подать заявление на гражданство после квалифицируемой инвестиции. Путь через недвижимость требует покупки объекта стоимостью не менее 400 000 долларов США или эквивалента в иностранной валюте и внесения в земельный реестр отметки об обязательстве не продавать его в течение трёх лет (invest.gov.tr, 2026). Стоимость устанавливается утверждённым оценочным отчётом, цена должна быть оплачена через турецкие банки с документально подтверждённой конвертацией валюты, а Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата выдаёт сертификат соответствия. Затем гражданство предоставляется решением Президента; супруг и несовершеннолетние дети могут быть включены. Это может быть один объект или несколько, купленных вместе. Условия менялись несколько раз, поэтому проверяйте действующие правила официально.

При продаже на этапе строительства и новостроек teslim tarihi — дата передачи, записанная в договоре купли-продажи. Это должна быть точная календарная дата, а не размытый сезон или год. Договоры обычно определяют, что считается передачей: например, завершение с разрешением на ввод и подключёнными коммуникациями или просто физическая передача ключей. Задержки в турецком строительстве нередки, и у покупателей есть средства защиты, только если договор устанавливает льготный период и штраф или компенсацию аренды за каждый месяц задержки, а также право отказаться от договора и вернуть платежи при более длительной задержке. Проверьте, привязана ли передача к выдаче iskan, поскольку здание, переданное без него, может долго оставаться на kat irtifakı.

В турецкой недвижимости dubleks обозначает единое жильё, расположенное на двух этажах, соединённых внутренней лестницей. Распространённые формы: çatı dubleksi (квартира на верхнем этаже с переоборудованной мансардой или уровнем с террасой на крыше), bahçe dubleksi (первый этаж плюс подвальный или садовый уровень) и двухэтажные виллы. Tripleks имеет три уровня. Поскольку дополнительный уровень иногда является переоборудованной крышей или подвалом, проверьте, что оба этажа есть в утверждённом проекте и в реестре: мансарда, достроенная позднее без разрешения, может юридически не быть частью квартиры, даже если физически соединена с ней. Дуплексы дают больше простора и приватности, но и более высокие расходы на отопление и больше лестниц.

Vekaletname — доверенность, оформленная турецким нотариусом, турецким консульством за рубежом либо иностранным нотариусом с последующим апостилем и переводом. Для покупки недвижимости в ней должны быть прямо перечислены предоставляемые полномочия: покупка конкретного или любого объекта, подписание в земельном реестре, оплата сборов, открытие банковских счетов, подача заявлений на коммуникации, страхование или вид на жительство. Общую доверенность реестр часто отклоняет, если в ней чётко не упомянута сделка с недвижимостью. В турецкой практике документ содержит данные доверенного лица и фотографию доверителя. Полномочия могут быть ограничены по сроку и объёму и отзываются у любого нотариуса. Многие иностранные покупатели полностью проводят покупку через юриста с vekaletname.

Hisseli tapu показывает, что владельцу принадлежит доля, выраженная как 1/4 или 250/1000, в участке, находящемся в совместной собственности с другими. Доля юридическая, а не физическая: реестр не говорит, какой угол земли или какой этаж кому принадлежит. Неформальные договорённости совладельцев о том, кто чем пользуется, не обязательны для покупателей и судов. У совладельцев может быть преимущественное право покупки при продаже доли, а последующий раздел земли на отдельные участки требует соответствия зонированию и согласия либо судебного решения. Долевые свидетельства распространены при унаследованной земле и при виллах, построенных на одном участке без оформления кондоминиума. Они часто становятся источником споров.

Kapora — задаток за бронирование, который покупатель вносит при согласовании цены, чтобы продавец снял объект с рынка на время подготовки документов. Обычно это небольшая часть цены, и она вычитается из итогового платежа. Турецкое договорное право рассматривает задаток как частичную оплату, если стороны не договорились иначе, но на практике соглашение часто предусматривает, что покупатель теряет его при отказе, а продавец возвращает его, иногда в двойном размере, если отказывается сам. Эти условия имеют силу только в письменном виде. Минимум — простое соглашение о бронировании на понятном покупателю языке с указанием объекта, цены, срока и условий возврата; оплата наличными без расписки — распространённая ошибка.

В турецкой недвижимости site (произносится «ситé») обозначает жилой комплекс из нескольких блоков или вилл на одном или нескольких участках, управляемый по общему плану управления, с общей инфраструктурой: охраняемыми въездами, садами, бассейнами, парковками, детскими и спортивными площадками. Закон о кондоминиумах рассматривает такие комплексы как toplu yapı с общим собранием и правлением владельцев в дополнение к управлению отдельных блоков. Комплексы бывают от нескольких блоков до небольших городков с магазинами и школами. Плата за обслуживание выше, чем в отдельных зданиях, а правила аренды, содержания животных и перестроек устанавливаются централизованно. Комплексы популярны у иностранных покупателей благодаря безопасности и инфраструктуре и являются нормой в новых проектах Стамбула и курортных зон, таких как Бодрум.

Турецкое законодательство устанавливает askeri yasak bölgeler (запретные военные зоны) и güvenlik bölgeleri (зоны безопасности) вокруг военных объектов и стратегических площадок. Иностранные физические лица и компании не могут приобретать недвижимость в этих зонах. В некоторых özel güvenlik bölgeleri (особых зонах безопасности) приобретение возможно только с разрешения губернатора провинции. Раньше земельный реестр запрашивал у военных разрешительное письмо для каждой покупки иностранцем, что занимало недели; сегодня границы зон хранятся в системе TKGM и проверяются автоматически при подаче заявления, так что большинство городских объектов проходят проверку сразу. Если участок попадает в ограниченную зону, реестр откажет в передаче, поэтому это нужно проверить до внесения задатка.

Турецкое право и практика различают arsa — участок внутри муниципального плана зонирования с определёнными правами застройки — и arazi или tarla — землю вне плана, используемую в сельском хозяйстве или не освоенную. Реестр фиксирует тип, а градостроительный статус (imar durumu) определяет, что можно строить. Для иностранных покупателей покупка земли связана с дополнительными правилами: иностранное физическое лицо, купившее незастроенный участок, должно в течение двух лет представить проект застройки в уполномоченный орган (по данным invest.gov.tr, 2026), а сельскохозяйственная земля требует предварительного согласования по аграрному законодательству. Общий объём владений иностранных физических лиц также ограничен по стране и по районам. У земли нет DASK, aidat и плана управления, но могут быть обязательства по дорогам и коммуникациям.

Ipotek — это ипотека: зарегистрированное право, позволяющее кредитору, обычно банку, принудительно продать объект, если обеспеченный долг не выплачен. Она оформляется в земельном реестре и отражается в записи об объекте вместе с суммой, очередностью и кредитором. Ипотека следует за объектом, а не за продавцом, поэтому покупатель, принявший заложенный объект без погашения долга, рискует его потерять. При обычной продаже продавец погашает кредит, а банк выдаёт письмо о снятии обременения, чтобы реестр удалил запись до передачи или в момент неё. Иностранные покупатели могут получить ипотеку в турецких банках на условиях самого банка; банк регистрирует собственный ipotek на приобретаемый объект.

Каждым многоквартирным зданием в Турции руководит yönetim (управление): либо владелец, избранный управляющим (yönetici), либо профессиональная управляющая компания, назначенная собранием владельцев. В крупных комплексах есть правление и ревизор. Управление собирает aidat, нанимает персонал, обслуживает общие зоны и ведёт учёт, который владельцы вправе проверять. Kapıcı — традиционная фигура турецких многоквартирных домов: консьерж, часто живущий в квартире на цокольном этаже, который убирает, занимается мусором, доставками и мелким ремонтом. Kapıcı — работник всех владельцев совместно, его зарплата и выходное пособие входят в aidat. В современных комплексах kapıcı заменяют службы охраны, уборки и технического обслуживания.

С момента вступления в силу Положения о торговле недвижимостью каждый, кто выступает посредником при продаже или аренде недвижимости в Турции, должен иметь taşınmaz ticareti yetki belgesi — разрешительный сертификат, выдаваемый через провинциальные управления торговли Министерства торговли. Для его получения нужны зарегистрированный бизнес, сертификат профессиональной квалификации, физический офис и отсутствие судимостей. Лицензированные агенты внесены в публичную информационную систему Министерства, где покупатели могут проверить компанию или частное лицо. Положение также устанавливает правила о письменных договорах посредничества, информационных формах об объекте и обязанностях агента перед обеими сторонами. Работа с нелицензированным посредником оставляет вам меньше средств защиты, если что-то пойдёт не так.

Belediye rayiç bedeli, или emlak vergi değeri, — официальная стоимость объекта, рассчитываемая муниципалитетом на основе опубликованных удельных стоимостей земли по улицам и нормативных затрат на строительство с поправкой на возраст и класс конструкции. Удельные значения периодически пересматриваются оценочными комиссиями, а между пересмотрами индексируются. Обычно она значительно ниже рыночной цены. Она важна в двух отношениях: ежегодный налог на недвижимость рассчитывается от неё, а цена, заявленная в земельном реестре для пошлины за передачу, не может быть ниже неё. Покупатель или продавец может получить актуальную цифру в отделе налога на недвижимость муниципалитета. Это не оценка рыночной стоимости объекта.

Emlak vergisi — ежегодный налог, взимаемый муниципалитетом по месту нахождения объекта со зданий, земельных участков и сельскохозяйственных земель. Он рассчитывается от официальной налоговой стоимости (emlak vergi değeri), которая выводится из муниципальных удельных значений за квадратный метр, возраста здания и класса конструкции, а не из цены покупки. Ставки различаются для жилья, прочих зданий, участков и земель и выше в столичных муниципалитетах, таких как Стамбул. Налог обычно уплачивается двумя частями в год. Новый владелец после покупки должен подать декларацию (emlak beyanı) в муниципалитет. Неуплаченный налог закрепляется за объектом и проверяется при перепродаже, поэтому запросите у продавца подтверждение отсутствия долгов.

Иностранные граждане без турецкого идентификационного номера должны получить vergi kimlik numarası (налоговый идентификационный номер) в Налоговом управлении до обращения в турецкие банки, земельный реестр, к нотариусам и в коммунальные компании. Он выдаётся бесплатно в любой налоговой инспекции по предъявлении паспорта или онлайн через интерактивную налоговую инспекцию для иностранцев Налогового управления. После получения иностранцем вида на жительство роль налогового номера берёт на себя идентификационный номер иностранца (yabancı kimlik numarası). Номер используется для оплаты пошлин за тапу, налога на недвижимость и DASK, для открытия банковского счёта, через который должны пройти средства на покупку, и для регистрации в качестве владельца.

Закон о кондоминиумах делит здание на bağımsız bölümler — независимые секции, каждая из которых может находиться в отдельной собственности: квартиры, офисы, магазины, кладовые и иногда гаражи. У каждой есть номер, указанный в тапу, определённая доля земли (arsa payı) и зарегистрированное назначение (nitelik), например жильё (mesken), офис или магазин. Примыкающие площади, такие как подвал, терраса на крыше или парковочное место, могут быть зарегистрированы как принадлежность (eklenti) секции или быть общей собственностью. Использование помещения должно соответствовать зарегистрированному типу; магазин нельзя сдавать как квартиру без изменения регистрации. Проверьте, что увиденное на месте совпадает с номером секции, назначением и принадлежностями в реестре.

Турецкий noter — государственно лицензированное должностное лицо, удостоверяющее документы и подписи. В сделках с недвижимостью нотариусы заверяют переводы паспортов и других иностранных документов, оформляют доверенности (vekaletname), чтобы юрист или агент мог действовать от имени покупателя, и готовят предварительные договоры купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi), которые можно отметить в земельном реестре. В отличие от многих стран, нотариус не проводит саму сделку: собственность переходит только в управлении земельного реестра. Иностранцу, не владеющему турецким, при подписании у нотариуса требуется присутствие присяжного переводчика. Нотариальные тарифы официально установлены и зависят от вида документа, а для договоров — от указанной стоимости.

В турецких объявлениях жильё описывают числом комнат плюс числом гостиных (salon). 3+1, таким образом, означает три спальни и одну гостиную; 1+1 — квартира с одной спальней; 1+0 или stüdyo — студия без отдельной спальни. Кухни, санузлы, балконы, коридоры и кладовые не учитываются. Варианты вроде 2+1+1 могут указывать на дополнительную маленькую комнату или комнату для прислуги, а 3.5+1 — на дополнительную комнату половинного размера. Во многих турецких планировках кухня — отдельное закрытое помещение, а не открытая планировка, чего обозначение не показывает. Воспринимайте обозначение как ориентир и смотрите план этажа для реальных размеров комнат и расположения кухни.

В турецких объявлениях о недвижимости обычно указывают две площади. Net m² — полезная площадь внутри помещения, измеренная по внутренним стенам, включая комнаты, санузлы, кухню и коридор и, как правило, без балконов. Brüt m² добавляет толщину стен, балконы и, в большинстве объявлений, долю помещения в общих зонах: лестничных клетках, лифтах, холлах и технических помещениях. Некоторые застройщики также указывают genel brüt, распределяющий крупные общие объекты между помещениями. Разрыв между двумя цифрами в современных комплексах с широкими коридорами и инфраструктурой может быть значительным. Цены часто указывают за общий квадратный метр, поэтому сравнивайте сопоставимое и запрашивайте архитектурный план с размерами.

DASK расшифровывается как Doğal Afet Sigortaları Kurumu — Институт страхования от стихийных бедствий, и этим термином называют предоставляемое им zorunlu deprem sigortası (обязательное страхование от землетрясений). Полис покрывает прямой физический ущерб конструкции жилья от землетрясений и связанных с ними пожара, взрыва, оползня и цунами в пределах максимальной страховой суммы, которую институт устанавливает ежегодно. Он не покрывает имущество, потерю арендного дохода или временное жильё; для этого можно добавить частную страховку. Действующий полис DASK проверяется в земельном реестре при передаче жилой недвижимости и коммунальными компаниями при открытии абонентских договоров. Полисы годовые и оформляются через любую страховую компанию или банк в Турции.

Закон Турции об НДС содержит освобождение (KDV istisnası) для первой передачи застройщиком вновь построенного жилья или рабочего помещения покупателю, который является иностранным гражданином, не проживающим в Турции, гражданином Турции, живущим за рубежом по разрешению на работу или виду на жительство, либо иностранной компанией без присутствия в Турции. Цена должна быть ввезена в Турцию в иностранной валюте и уплачена до передачи. Покупатель должен владеть объектом минимальный срок, установленный законом; при более ранней продаже освобождённый НДС подлежит уплате с процентами. Освобождение действует только для новостроек, продаваемых застройщиком, а не для перепродаж между частными лицами, и фиксируется в земельном реестре. Точные условия и срок владения следует уточнить у юриста или налогового консультанта.

Yalı — дом, построенный прямо на береговой линии, с собственным причалом или садом, выходящим к воде. Слово прочнее всего связано с деревянными особняками османской эпохи по обеим сторонам Босфора в Стамбуле, в районах Бебек, Арнавуткёй, Кандилли и Бейлербейи. Многие из них зарегистрированы как исторические памятники, что ограничивает перестройку и требует согласования реставрации с советами по охране наследия. Ялы продаются редко и по очень высоким ценам; некоторые разделены на квартиры. Новые дома у воды в других местах иногда продают как yalı, так что термин не является правовой категорией. Покупателям стоит проверить охранный статус, ограничения прибрежного законодательства на береговую полосу и законную регистрацию причала и эллинга.

Müstakil описывает отдельно стоящий, независимый объект, как правило дом или виллу на собственном участке, не имеющий общих конструкций с соседями. Владельцу принадлежит весь земельный участок, а не доля в нём, и нет режима кондоминиума, плана управления и aidat, если только дом не находится в закрытом комплексе. Обслуживание крыши, сада, водопровода и канализации полностью ложится на владельца. Дома müstakil распространены в Бодруме и других прибрежных районах, на азиатской стороне Стамбула и в старых кварталах. Термин также используется в выражении müstakil tapu — право, покрывающее участок целиком, а не долю в совместно принадлежащем участке.

Şerh — отметка, вносимая в запись об объекте в земельном реестре, чтобы сделать личное право или правовое ограничение видимым для всех. Типичные примеры: зарегистрированная аренда, предварительный договор купли-продажи (satış vaadi şerhi), преимущественное право покупки, судебный запрет на передачу, отметка о семейном жилье, требующая согласия супруга, публично-правовое ограничение или трёхлетнее обязательство не продавать, принимаемое покупателями по программе гражданства за инвестиции. После внесения отметки право обязательно для последующих покупателей, которые не могут утверждать, что не знали о нём. Некоторые отметки полностью блокируют продажу; другие просто сохраняются после неё. Отметки снимаются, когда истекает соответствующее право или на это соглашается выгодоприобретатель.

Когда иностранный покупатель приобретает недвижимость для получения турецкого гражданства за инвестиции, земельный реестр вносит в запись о праве отметку (şerh) о том, что владелец обязуется не продавать объект в течение трёх лет с момента приобретения (invest.gov.tr, 2026). Отметка — условие заявления на гражданство и видна каждому, кто проверяет реестр. В этот период владелец может жить в объекте, сдавать его или закладывать, но продажа нарушит обязательство и может поставить под угрозу процесс получения гражданства. По истечении трёх лет владелец может обратиться в реестр за снятием отметки и затем свободно продавать. Объект, уже несущий такую отметку от прежнего владельца, в обычном случае не может быть повторно использован новым покупателем для той же цели.

Değerleme означает оценку: определение того, за сколько объект был бы продан на открытом рынке на заданную дату. В Турции официальную оценку проводят лица и компании, лицензированные Советом по рынкам капитала (SPK), по национальным стандартам оценки. Оценщик осматривает объект, проверяет реестр и муниципальные записи, измеряет или сверяет площадь и сопоставляет данные о недавних продажах и аренде. Результатом является оценочный отчёт (ekspertiz raporu). Оценка используется для ипотеки, покупок иностранцами, заявлений на гражданство, страхования, наследования и судебных дел. Оценка — это мнение, а не гарантия цены при перепродаже, и два оценщика могут разойтись; тем не менее это самый объективный ценовой ориентир, доступный покупателю.

Ekspertiz raporu (также değerleme raporu) — письменная оценка объекта недвижимости, подготовленная оценщиком или оценочной компанией с лицензией Совета по рынкам капитала Турции (SPK). В ней фиксируются правовой статус объекта, физическое состояние, расположение, сопоставимые сделки и расчётная рыночная стоимость. Земельный реестр требует оценочный отчёт для каждой сделки, где покупатель — иностранный гражданин, и отчёт должен быть зарегистрирован в системе TKGM до передачи. Срок действия отчёта ограничен и устанавливается TKGM. Его же используют банки при выдаче ипотеки. Оценка не зависит от цены, о которой договорились стороны, но служит ориентиром для заявленной стоимости и для заявлений на гражданство за инвестиции.

По турецкому Закону о кондоминиумах у каждого здания или комплекса с независимыми секциями есть yönetim planı — план управления, который подаётся в земельный реестр при установлении собственности в кондоминиуме. Он определяет, как управляется здание: как созываются собрания владельцев и принимаются решения, как распределяются общие расходы, что вправе делать управляющий, правила о домашних животных, краткосрочной аренде, ремонте, использовании балконов и общих зон, а также порядок разрешения споров. План автоматически обязателен для всех владельцев и их правопреемников, так что покупатель принимает его самим фактом покупки. Для его изменения требуется квалифицированное большинство владельцев. Копию можно получить у управления комплекса или из дела в земельном реестре.

Aidat — регулярный взнос каждого владельца в здании или закрытом комплексе на общие расходы: зарплаты консьержа и охраны, уборку, освещение общих зон, обслуживание лифтов, уход за садом и бассейном, топливо для генератора и резерв на ремонт. Сумма устанавливается на ежегодном собрании владельцев и распределяется согласно плану управления, обычно по площади помещений или равными долями. В комплексах с бассейнами, спортзалами и круглосуточной охраной aidat намного выше, чем в обычных многоквартирных домах. Владельцы обязаны платить aidat независимо от того, пользуются ли они недвижимостью, а задолженность закрепляется за помещением, поэтому неоплаченные взносы прежнего владельца могут стать проблемой покупателя. Перед покупкой запросите отчёты за последний год и текущий бюджет.

Topraktan satış, буквально «продажа с земли», — турецкий термин для продаж на этапе строительства. Застройщик продаёт помещения на основе утверждённого проекта до того, как здание существует, как правило со скидкой к цене готового объекта и с графиком платежей, привязанным к этапам строительства. Защищённость покупателя различается: самая сильная позиция — немедленная передача права kat irtifakı на помещение; следующая — нотариальный предварительный договор с отметкой в реестре; самая слабая — простой договор купли-продажи с застройщиком. Потребительское законодательство даёт некоторую защиту при продаже жилья авансом, и у застройщика должно быть действующее разрешение на строительство до получения денег. Проверьте историю застройщика, разрешение, право на землю и условия передачи.

Tapu harcı — пошлина по турецкому Закону о сборах, которую земельный реестр взимает при каждой возмездной передаче. Она рассчитывается в процентах от цены продажи, заявленной в реестре, которая не может быть ниже официальной налоговой стоимости объекта, и по закону и покупатель, и продавец отвечают за свою часть, хотя на практике стороны часто договариваются, что всё платит покупатель. Ставка установлена в тарифе Закона о сборах и в прошлом менялась правительственными решениями, включая временные снижения, поэтому уточняйте действующую ставку в земельном реестре или у юриста на момент покупки. Заявление цены ниже реальной ради снижения пошлины незаконно и может повлечь штрафы и доначисление налогов.

Турция разрешает иностранным физическим лицам приобретать недвижимость без требования взаимности, однако покупать могут только граждане стран, определённых Президентом, а для некоторых гражданств действуют условия или исключения. Земельный реестр проверяет право на покупку при подаче заявления. Действуют два количественных лимита: иностранное физическое лицо может владеть в сумме до 30 гектаров по всей Турции, а иностранные физические лица вместе не могут владеть более чем десятью процентами площади земель, доступных для частной собственности, в любом районе (оба лимита по данным invest.gov.tr, 2026). Покупки в военных зонах и зонах безопасности отклоняются. Покупатели незастроенной земли должны представить проект в течение двух лет (invest.gov.tr, 2026). Для иностранных компаний и турецких компаний под иностранным контролем действуют отдельные правила.

Kat mülkiyeti — режим собственности на отдельные помещения в завершённом здании по турецкому Закону о кондоминиумах. Каждая квартира, магазин или офис регистрируется как независимая секция (bağımsız bölüm) с собственной записью о праве, плюс фиксированная доля в земле и общих частях: лестницах, крыше, саде, лифтах. Kat mülkiyeti можно установить только после получения зданием разрешения на ввод в эксплуатацию (iskan), поэтому его наличие — признак того, что здание достроено в соответствии с утверждённым проектом. Владельцы связаны планом управления здания и оплачивают свою долю общих расходов. Альтернатива, строительный сервитут (kat irtifakı), — более ранняя стадия для зданий, которые проектируются или строятся.

Satış vaadi sözleşmesi — предварительный договор, действительный в Турции только при оформлении у нотариуса, в котором владелец обязуется передать объект покупателю позднее на согласованных условиях. Он используется, когда право нельзя передать сразу: при продаже на этапе строительства, при оплате в рассрочку или когда ожидается разрешение либо регистрация. Покупатель может внести отметку (şerh) о договоре в земельный реестр, чтобы он на ограниченный срок был обязателен для любого, кто позднее приобретёт объект. Если владелец отказывается завершить сделку, покупатель может через суд требовать принудительной передачи. Сам договор право собственности не передаёт и должен быть составлен или проверен юристом.

Yeminli tercüman — переводчик, принявший присягу перед нотариусом и зарегистрированный для перевода официальных документов и устного перевода. Турецкое законодательство требует, чтобы лицу, не знающему турецкого, при подписании у нотариуса или в земельном реестре помогал присяжный переводчик, чтобы подписывающий понимал, что подписывает. При передаче тапу земельный реестр ведёт собственный список утверждённых переводчиков, и переводчик подписывает запись о передаче вместе со сторонами. Присяжные переводчики также делают заверенные переводы паспортов, доверенностей, свидетельств о браке и рождении и банковских документов. Плата умеренная и устанавливается за страницу или за сеанс. Переводчик не является юридическим консультантом и не проверяет сделку за вас.

Yapı kullanma izin belgesi, в обиходе iskan, выдаётся муниципалитетом (или уполномоченным органом) после того, как достроенное здание осмотрено и признано соответствующим разрешению на строительство и утверждённому проекту. Это правовое основание для подключения постоянных коммуникаций на имя владельца и для преобразования строительного сервитута в собственность в кондоминиуме. У здания без iskan могут быть несогласованные изменения, непройденные проверки или неоплаченные сборы, а в некоторых случаях ему грозят предписания о сносе или штрафы. Разрешение выдаётся на здание в целом; отдельные квартиры покрываются им. Покупатели могут запросить копию у продавца или в градостроительном отделе муниципалитета и сравнить её с фактической планировкой помещения.

Rezidans — турецкий термин для управляемого жилого здания, обычно башни, с консьержем, охраной, уборкой, спортзалом, бассейном и иногда ресторанами. Многие построены на земле, зонированной под коммерческое или туристическое, а не жилое использование, поэтому помещения могут быть зарегистрированы как офисы или гостиничные апартаменты. Это может означать иные правила долгосрочного проживания, более высокие коммунальные тарифы, НДС по коммерческим ставкам и ограничения в плане управления. Плата за обслуживание высока из-за персонала и инфраструктуры, а сдача в аренду часто разрешена, что привлекает инвесторов. Резиденции сосредоточены в деловых районах Стамбула и новых коридорах застройки. Перед покупкой для проживания проверьте зарегистрированное назначение помещения.

Помимо пошлины за переоформление тапу (tapu harcı), земельный реестр взимает döner sermaye ücreti — сервисный сбор, поступающий в оборотный фонд TKGM. Это фиксированная сумма за операцию, ежегодно обновляемая администрацией и различающаяся по регионам и типам операций, а не процент от цены. Операции с участием иностранных покупателей включают дополнительную сервисную составляющую для покрытия дополнительных проверок. Сбор уплачивается до приёма по передаче вместе с tapu harcı по платёжному коду, формируемому при подаче заявления. Это небольшой расход по сравнению с пошлиной за передачу, но один из нескольких пунктов, которые вместе с оценкой, переводчиком, нотариусом и страховкой составляют реальные расходы на закрытие сделки.

В Турции право собственности на землю и здания фиксируется в земельном реестре (tapu sicili), который ведёт Главное управление земельного кадастра и регистрации (TKGM). Слово tapu обозначает и саму запись в реестре, и, в обиходе, бумажное свидетельство, которое её кратко отражает. Сделка считается завершённой только тогда, когда передача подписана в управлении реестра и новый владелец внесён в реестр; частный договор или оплата сами по себе собственность не передают. В записи указаны владелец, участок, вид права (полная собственность, собственность в кондоминиуме, строительный сервитут), а также все отметки и ипотеки. Иностранные покупатели проходят через тот же реестр, с дополнительной проверкой права на покупку и оценочным отчётом.

Döviz alım belgesi (DAB) — документ турецкого банка, подтверждающий, что указанная сумма иностранной валюты была продана банку и конвертирована в турецкие лиры. По правилам, введённым Министерством казначейства и финансов и применяемым TKGM, иностранные физические лица при покупке недвижимости должны конвертировать цену покупки через банк и предъявить DAB в земельном реестре до регистрации передачи. Конвертация проводится на имя покупателя или, в некоторых случаях, продавца, и в документе должна быть ссылка на сделку с недвижимостью. Требование не мешает покупателю и продавцу договориться о цене в евро или долларах; оно регулирует движение денег. Заранее уточните в своём банке процедуру и сроки.

Kat irtifakı — зарегистрированное на земельном участке право, которое закрепляет будущие независимые секции за их владельцами до завершения здания. Оно создаётся на основе утверждённого архитектурного проекта и даёт каждому владельцу определённую долю земли, привязанную к конкретному помещению. После окончания строительства и выдачи муниципалитетом разрешения на ввод в эксплуатацию kat irtifakı обычно преобразуется в kat mülkiyeti. Квартиры, проданные на этапе строительства или в зданиях, так и не получивших разрешение на ввод, часто остаются в этом режиме. Kat irtifakı — полноценное зарегистрированное право, его можно покупать, продавать и закладывать, но само по себе оно не доказывает, что здание построено по проекту и законно пригодно для проживания.

Köşk изначально означал павильон или летнюю резиденцию, а сегодня описывает большой, часто деревянный, отдельно стоящий дом позднеосманского или раннереспубликанского периода в собственном саду, а не на берегу. Множество примеров есть на склонах Босфора в Стамбуле, на Принцевых островах, в Кадыкёе и Эренкёе, а также в таких городах, как Бурса и Сафранболу. Многочисленные кёшки зарегистрированы как культурное наследие, то есть реставрация, расширение и даже цвет покраски требуют согласования регионального совета по охране наследия, а некоторые можно только реставрировать, но не перестраивать. Реставрация может быть долгой и дорогой, но даёт право на некоторые налоговые льготы. Термин также свободно используется для любой роскошной виллы.