Маршрут инвестиций в недвижимость меняется: за рубеж или Турция?

Миллиарды долларов уходили в страны Персидского залива, а затем конфликт перевернул картину. Теперь многие инвесторы задаются вопросом: не была ли самая надёжная инвестиция всё это время ближе к дому?

Бум зарубежной недвижимости

Интерес турецких инвесторов к зарубежной недвижимости в последние годы быстро рос. В 2025 году трансграничные вложения достигли 2,7 млрд долларов — это рост в восемь раз по сравнению с показателем восьмилетней давности. Средства вкладывались в десятки стран во главе с Грецией и Дубаем, а консалтинговые компании сообщали о рекордной выручке.

Затем баланс сил на Ближнем Востоке рухнул, и регион Персидского залива почти в одночасье стал зоной конфликта. Дубай, который продвигали как одно из самых роскошных направлений мира, подвергся ударам — от аэропортов до района марины. Когда туристы и жители искали возможность уехать, стало ясно, насколько хрупким был фундамент маркетинговых нарративов.

Привлекательные нарративы, суровая реальность

Аргументы в пользу зарубежной недвижимости всегда были одними и теми же: высокая арендная доходность, короткие сроки окупаемости и образ безопасной страны. Эти нарративы убедили многих инвесторов, но мало кто излагал все риски.

Даже если не брать в расчёт войну, серьёзные риски существовали всегда:

• Расходы на обслуживание и страхование
• Невыгодное положение иностранца в судебных спорах
• Растущая враждебность местных жителей к иностранным владельцам недвижимости
• Случаи самозахвата («окупа») пустующих домов иностранцев в Европе
• Стихийные бедствия в США, ставящие инвесторов в трудное положение

Почему страны Залива оказались так уязвимы?

Годами экономики Залива позиционировали себя как финансовые центры, предлагая роскошный образ жизни и площадку для встреч глобального бизнеса. Однако за этой экономической мощью не стояло столь же надёжной оборонной инфраструктуры. При ограниченном военном сдерживании стратегическое расположение и высокая экономическая ценность сделали эти страны прямыми целями в региональных конфликтах.

Урок очевиден: одной экономической мощи недостаточно. Без реальной способности её защитить инвестиции остаются уязвимыми, и это напрямую влияет на надёжность недвижимости в регионе.

Почему Турция снова в центре внимания

В периоды геополитической неопределённости первый рефлекс инвесторов — уходить в страны, которые они считают более безопасными. И здесь у Турции сильные козыри:

• Проактивная внешняя политика и устойчивость в кризисах, несмотря на соседство с войнами
• Успехи оборонной промышленности, укрепляющие восприятие страны как тихой гавани
• Экономика с относительной устойчивостью к потрясениям
• Многолетний опыт продажи жилья иностранным покупателям и развитая правовая инфраструктура
• Широкий выбор: Стамбул, курортные центры, такие как Анталья и Бодрум, и перспективные районы, такие как Мерсин
• Варианты в разных ценовых диапазонах и сегментах

Актуальные варианты можно посмотреть в разделах Стамбул и Бодрум.

Решающим фактором стала стабильность, а не доходность

Последние события показали, что арендная доходность и рост стоимости — не единственные критерии. Теперь инвесторы с равным вниманием взвешивают политическую стабильность, восприятие безопасности и долгосрочную экономическую устойчивость, и Турция конкурентоспособна по всем трём параметрам — как для частных инвесторов, так и для институциональных игроков.

Что может означать рост иностранного спроса

Рост иностранного спроса вызывает эффект домино. Вероятно движение цен, особенно там, где земли мало. Растущий спрос запускает новые проекты и создаёт активность — от занятости в строительстве до всей цепочки поставок. Новые жилые проекты в крупных городах и туристических центрах поддерживают оживление рынка, а больший приток иностранной валюты может внести заметный вклад в сальдо текущего счёта.

Возможности партнёрства с капиталом стран Залива

Сдвиг затрагивает не только индивидуальные покупки, но и крупные проекты и институциональное сотрудничество. Изменение потоков капитала может открыть путь к новым моделям партнёрства между турецкими девелоперами и капиталом стран Залива. Среди структур, которые, вероятно, будут встречаться чаще:

• Инвестиционные фонды недвижимости
• Партнёрства под отдельные проекты
• Системы долгосрочной гарантии аренды
• Модели разделения доходов

Среди вероятных сценариев — прямое участие инвесторов из стран Залива в турецких проектах в качестве партнёров или их выход в отрасль через инвестиционные фонды.

Итог: надолго ли смена маршрута?

Влияние событий в Заливе на рынок недвижимости Турции пока на ранней стадии. Представители отрасли ожидают, что вес Турции в выборе недвижимости как турецких инвесторов, так и иностранных покупателей будет расти. Сумеет ли Турция использовать это в полной мере, будет зависеть от правового регулирования, стимулов для инвесторов и стандартов качества проектов, но нынешние условия снова указывают на Турцию.