Расходы на покупку недвижимости в Турции: налоги, сборы и текущие затраты

Стоимость покупки недвижимости в Турции — это не один универсальный процент, добавленный к цене объявления. Надёжный бюджет разделяет цену покупки, официальные сборы, расходы на специалистов и документы, банковские расходы, страхование, платежи при передаче объекта и регулярные расходы на владение.

Какие расходы должен заложить покупатель?

• Цена объекта: сумма и валюта, согласованные с продавцом.
• Официальные сборы по сделке: сборы за ТАПУ, применимые налоги и административные сборы за услуги.
• Расходы на специалистов и документы: независимая юридическая и техническая проверка, оценка при необходимости, перевод, нотариальное заверение и доверенности.
• Расходы при завершении сделки и передаче объекта: страхование, коммунальные услуги, регистрация в управляющей компании, первые платежи за обслуживание и документально оформленные работы.
• Текущие расходы на владение: местный налог на недвижимость, плата за управление, страхование, обслуживание, коммунальные услуги и управление недвижимостью.

У готовой квартиры на вторичном рынке, квартиры в строящемся доме, частной виллы и брендовой резиденции структура расходов может сильно различаться, поэтому не применяйте один рекламируемый процент к каждой покупке.

Сбор за ТАПУ: проверьте актуальную ставку и заявленную стоимость

Сбор за ТАПУ — главный официальный расход при передаче права собственности. На дату проверки источников в публичных разъяснениях Управления доходов Турции говорилось, что сбор взимается по ставке 20 промилле (2%) с покупателя и отдельно 20 промилле с продавца от заявленной фактической стоимости передачи при условии, что она не ниже применимой стоимости для налога на недвижимость. Повторно уточните ставку и базу расчёта на дату вашей сделки в Управлении доходов и в земельном кадастре.

Юридическая обязанность уплаты и то, как стороны договариваются о том, кто платит, — разные вопросы; в договоре купли-продажи должно быть чётко указано, какая сторона оплачивает каждую сумму. Не соглашайтесь на занижение заявленной цены только потому, что в каком-то устаревшем онлайн-руководстве занижение описано как обычная практика. Поручите независимому консультанту проверить заявленную стоимость и платёжные документы.

Чек-лист расчёта сбора за ТАПУ

Запросите официальный платёжный реквизит и квитанцию и храните их вместе с ТАПУ и документами по сделке.

Административные сборы и сборы земельного кадастра

Помимо сбора за ТАПУ, процедура в земельном кадастре может включать административный сбор или сбор оборотного фонда. Его размер зависит от действующего тарифа и сделки, поэтому он должен быть указан отдельной датированной строкой, а не входить в необъяснённую пакетную цену.

Офис по инвестициям Республики Турция поясняет, что право собственности возникает с момента регистрации в управлении земельного кадастра, а предварительные договоры сами по себе право собственности не передают. В его руководстве по приобретению недвижимости перечислены документы, которые могут понадобиться иностранному покупателю, в том числе документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя, сведения о муниципальной стоимости, обязательная страховка от землетрясений и переводчик, если одна из сторон не говорит по-турецки.

Расходы на оценку, перевод, нотариуса и доверенность

Расходы на документы зависят от покупателя, объекта и того, как проводится сделка. Уточните, какие документы требуются по закону, какие запрашиваются для оценки рисков, а какие необязательны.

Оценка

Выясните, требуется ли официальная оценка для передачи права собственности, финансирования или заявления на гражданство и кто назначает уполномоченного специалиста. Оценка не заменяет проверку права собственности, градостроительного статуса, физического состояния, платы за обслуживание или коммерческих условий.

Перевод и присяжный устный переводчик

Паспорт на иностранном языке, доверенность или другой документ может потребовать перевода, нотариального заверения, консульской легализации или апостиля — в зависимости от документа и страны выдачи. Официальное руководство по приобретению также называет присяжного переводчика требованием земельного кадастра, если одна из сторон не говорит по-турецки. Прежде чем заказывать переводы, получите список документов, чтобы избежать дублирования работы.

Доверенность

Доверенность на конкретную сделку позволяет представителю выполнить определённые действия, но важны её формулировки и заверение. Попросите письменный расчёт стоимости, в котором отдельно указаны составление, перевод, нотариальное заверение, консульские услуги, курьерские расходы и профессиональные услуги представителя.

Независимая юридическая и техническая проверка

Юридические и технические проверки — это профессиональные услуги, а не фиксированный государственный процент. Согласуйте их объём до начала проверки:

• Подтвердите зарегистрированного собственника и его право на продажу.
• Проверьте ипотеки, залоги, отметки, ограничения и соответствующие права.
• Сопоставьте рекламируемое жильё с участком, зданием и независимой секцией.
• Изучите предлагаемый договор, этапы оплаты и условия задатка.
• Проверьте разрешённое использование и доступную информацию о градостроительном статусе и вводе в эксплуатацию.
• Сверьте план с фактической планировкой и уточните площадь нетто и брутто.
• Обсудите с квалифицированным техническим специалистом состояние здания, перепланировки и вопросы, связанные с сейсмостойкостью.

Уточните, входят ли в предложение письменное заключение, проверка договора, присутствие при завершении сделки, ответы на последующие вопросы и налоги. Сравнивайте объём услуг, а не только цену.

Комиссии агентства и консультационные сборы

Не рассчитывайте, что для каждого объекта действует одна и та же комиссия для покупателя. Прежде чем смотреть или бронировать жильё, письменно уточните, кто кого представляет, какие услуги оказываются, когда наступает обязанность оплаты, включены ли налоги и платит ли комиссию также другая сторона. Цена объекта, комиссия агентства и услуги после продажи должны быть указаны отдельно. Если TFF называет консультационную или агентскую комиссию по конкретной сделке, её размер и момент оплаты должны быть подтверждены письменно, а не выводиться из этого общего руководства; см. наши услуги и тарифы.

Облагается ли покупка НДС?

Применение НДС может зависеть от продавца, от того, является ли сделка первой поставкой, отвечающей условиям, от характера объекта, статуса покупателя и условий возможного освобождения. Иностранный паспорт сам по себе не освобождает покупку от НДС. Перед подписанием получите письменный налоговый анализ, отвечающий на вопросы:

• Включён ли НДС в рекламируемую или согласованную цену?
• Кто выставит счёт-фактуру?
• Какая ставка и налоговая база применяются?
• Если предлагается освобождение, какие условия и подтверждения требуются?
• Может ли срок владения, способ оплаты или последующая продажа повлиять на освобождение?
• Что произойдёт, если покупатель не выполнит все условия?

Страхование и расходы при завершении сделки

Официальное руководство по приобретению относит обязательное страхование от землетрясений (DASK) к документам земельного кадастра для зданий. Перед завершением сделки уточните условия полиса и текущую страховую премию для конкретного объекта. DASK — это не комплексное страхование жилья: обсудите с квалифицированным страховым специалистом страхование здания, имущества, ответственности, ущерба от воды, кражи и рисков, характерных для конкретного объекта. В жилом комплексе с управляющей компанией места общего пользования могут страховаться отдельно; попросите подтверждение такого покрытия.

Другие расходы при передаче объекта могут включать депозиты за коммунальные услуги, плату за подключение или переоформление, регистрацию в управляющей компании, первые платежи за общие расходы, организацию доступа и согласованные работы по меблировке или устранению недостатков. Фиксируйте каждую статью, получателя, срок оплаты и возможность возврата.

Банковские, валютные и платёжные расходы

Иностранные покупатели могут столкнуться с комиссиями за банковский перевод, комиссиями банков-посредников, валютными спредами при конвертации и риском изменения курса между согласованием цены и оплатой. Низкая рекламируемая комиссия за перевод не отражает полную стоимость, если обменный курс менее выгоден.

• Зафиксируйте валюту согласованной цены и валюту каждого платежа.
• Запросите в письменном виде банковские комиссии и ориентировочный обменный курс.
• Перед отправкой средств независимо подтвердите счёт получателя.
• Определите, кто несёт комиссии банка-посредника и банка-получателя.
• Храните банковские квитанции и сопоставляйте каждый платёж с договором.
• Учитывайте время на обработку, но не платите раньше, чем предусмотрено согласованными гарантиями.

Плата за управление и общие услуги

В квартирах и жилых комплексах с управляющей компанией обычно взимаются регулярные платежи за общие расходы, которые часто называют «аидат». Сама сумма не показывает, что в неё входит, как она рассчитывается и оплачиваются ли отдельно капитальные работы и взносы в резервный фонд. Запросите действующий график платежей для конкретной квартиры, последние решения управляющей компании, задолженности и запланированные расходы.

В брендовой резиденции отделяйте регулярные платежи от дополнительных услуг гостиничного уровня, таких как уборка, консьерж, парковщик, транспорт, питание и напитки или управление арендой. У частной виллы может не быть обычной платы за управление, но владелец может напрямую нести более высокие расходы на бассейн, сад, охрану, частную дорогу, генератор, системы водоснабжения и сезонную подготовку.

Текущие расходы на владение

Прежде чем сравнивать два объекта, рассчитайте расходы на владение как минимум за один полный год:

Расходы при последующей продаже

Последующая продажа может потребовать услуг агентства и юристов, сборов за ТАПУ, налогового анализа, снятия ипотеки или отметок, обновления документов, ремонта, предпродажной подготовки и расходов на перевод валюты. Налогообложение зависит от владельца, даты приобретения, использования объекта, расчёта прибыли и правил, действующих на момент продажи, поэтому попросите квалифицированного налогового консультанта смоделировать ваш вероятный выход из инвестиции.

Три профиля расходов для сравнения

Вопросы, на которые нужно ответить до внесения задатка

1. Какова точная цена объекта, валюта и график платежей?
2. Включён ли НДС, не включён или предлагается освобождение от него?
3. Какая стоимость передачи и ставка будут использоваться для сбора за ТАПУ?
4. Кто по договору отвечает за каждый официальный сбор?
5. Какие расходы на оценку, перевод, нотариуса и переводчика применимы?
6. Что входит в предложения по юридическим и техническим услугам?
7. Нужно ли платить комиссию агентства или консультанта, когда и кем?
8. Какое страхование требуется при завершении сделки?
9. Каковы текущие платежи за управление и задолженности?
10. Какие разовые платежи при передаче объекта и за коммунальные услуги ожидаются?
11. Каков реалистичный годовой бюджет на владение?
12. Какие расходы могут возникнуть при сдаче в аренду или последующей перепродаже?

Как составить датированный перечень расходов

По каждой статье фиксируйте сумму или способ расчёта, валюту, источник, ответственную сторону, налоговый режим, срок оплаты, получателя, возможность возврата и дату последнего подтверждения. Неизвестные суммы отмечайте как ожидающие уточнения, а не заполняйте их оценкой, выдаваемой за факт.

Часто задаваемые вопросы

Источники и дальнейшие шаги

Это руководство подготовлено на основе публичной информации Офиса по инвестициям Республики Турция, Управления доходов и Учреждения по страхованию от стихийных бедствий, а также практического подхода TFF, разделяющего цену объявления, расходы по сделке и расходы на владение конкретным объектом. Чтобы запросить актуальную подборку объектов и расчёт расходов для конкретной квартиры, свяжитесь с нами.