Продайте недвижимость в Стамбуле или Бодруме с нами

Продажа квартиры в Стамбуле или виллы в Бодруме — это последовательность практических решений: сколько жильё реально стоит, какие документы нужно подготовить, как его увидят покупатели, во что вам обойдётся сделка в виде сборов и налогов и как деньги дойдут до вас, в том числе за рубеж, если вы живёте за пределами Турции. На этой странице мы рассказываем, как Turkey Flat For Sale работает с владельцами и что предусматривали правила на момент нашей проверки 30 сентября 2026 года.

Почему владельцы продают с нами

Turkey Flat For Sale — бренд компании Servet Property, работающей в сфере недвижимости и консалтинга со штаб-квартирой в Стамбуле. Наш головной офис находится в Левенте (район Шишли), мы работаем с понедельника по субботу с 09:00 до 19:00. Значительная часть нашей работы связана с покупателями и инвесторами: наши инвестиционные консультанты общаются с ними по телефону на их языке, представляют варианты в нашем офисе и вместе с выездными консультантами показывают объекты на месте. Продавая с нами, вы представляете своё жильё именно этой аудитории.

• Пять языков Наш сайт публикуется на английском, турецком, русском, арабском и персидском языках, поэтому одно объявление доходит до покупателей, читающих на любом из них.
• Проверка перед публикацией Объявления на нашем сайте проверяются до того, как появятся в открытом доступе, а фотографии, которые владельцы присылают через форму для продавцов, проверяются до того, как попадут к нашей команде.
• Покупатели, с которыми мы уже общаемся Наши инвестиционные консультанты работают с покупателями и инвесторами, которые ищут недвижимость в Стамбуле и Бодруме, а также мы сотрудничаем с надёжными застройщиками отрасли.
• Один канал на ваш выбор После отправки формы вашему запросу присваивается отслеживаемый номер, и мы отвечаем в WhatsApp, по телефону или по электронной почте — в зависимости от того, что вы выбрали.
• Стамбул и Бодрум На 30 сентября 2026 года на нашем сайте было опубликовано 440 объявлений в Стамбуле и 73 на Бодрумском полуострове, так что покупатели, сравнивающие эти рынки, уже пользуются нашими страницами.

Прежде чем позвонить нам, покупатели изучают разделы Стамбул и Бодрум, а также наши путеводители по районам. Хорошо подготовленное объявление находится рядом с этими материалами и отвечает на вопросы, которые иначе покупатели задали бы в первую очередь.

Как это работает

1. Отправьте сведения Заполните форму для продавцов: тип объекта, местоположение и основные характеристики. Можно приложить фотографии. Пожалуйста, не размещайте на фотографиях личные документы.
2. Получите номер запроса Вашему запросу присваивается отслеживаемый номер, который вы можете указывать во всех последующих сообщениях.
3. Мы связываемся с вами Наша команда отвечает через канал, выбранный вами в форме: WhatsApp, телефон или электронная почта. Мы запрашиваем недостающие сведения и обсуждаем цену, сроки и порядок показов.
4. Условия в письменном виде До начала любого сотрудничества мы письменно подтверждаем наши услуги и размер вознаграждения. Описанный ниже регламент требует письменного договора поручения на агентские услуги.
5. Объявление и показы Мы готовим текст объявления, проверяем его перед публикацией и организуем показы для заинтересованных покупателей — лично или по видеосвязи.
6. Предложение, соглашение и переоформление Мы передаём вам каждое предложение, цена и условия согласуются письменно, а сделка завершается в земельном кадастре (управлении регистрации прав на недвижимость).

Цена и оценка

Запрашиваемая цена — самое важное маркетинговое решение, которое вы примете. Слишком высокая цена надолго задерживает объект на рынке, пока покупатели сравнивают его с более выгодными альтернативами; слишком низкая — означает упущенные деньги. Мы планируем оценку вместе с вами, опираясь на сопоставимые объекты на рынке, возраст и состояние здания, этаж, вид, открытые пространства, парковку, транспортную доступность, а для Бодрума — на расстояние до моря и до городков с маринами. Регламент Турции о торговле недвижимостью прямо относит изучение текущей рыночной стоимости продажи или аренды и налоговой стоимости объекта к услугам, которые может оказывать лицензированное агентство.

На практике ценообразование определяют три правила:

• Заявленная стоимость Закон № 492 о сборах взимает сбор за ТАПУ с заявленной стоимости сделки, и эта стоимость не может быть ниже стоимости объекта для целей налога на недвижимость. Заявляйте реальную цену.
• Иностранные покупатели Циркуляр земельного кадастра (TKGM), действующий с 4 марта 2019 года, требовал отчёт об оценке от уполномоченной оценочной компании для сделок, в которых одной из сторон является иностранный гражданин; отчёты действовали три месяца. Уточните действующее требование в земельном кадастре на дату вашей сделки.
• Изменение цен в интернете С поправки, опубликованной 30 мая 2025 года, регламент запрещает повышать цены в онлайн-объявлениях о недвижимости, если повышение не соответствует общим экономическим показателям и не имеет обоснованной причины.

Документы, необходимые продавцу

Сделка идёт быстрее, если документы собраны до первого показа. Покупатели и их юристы запрашивают большую часть из них заранее, а земельный кадастр требует некоторые в день сделки.

Энергетический паспорт (EKB)

Статья 25 Регламента об энергетической эффективности зданий устанавливает, что для покупки, продажи и аренды зданий или независимых помещений должен быть оформлен энергетический паспорт и что на этапе продажи владелец передаёт покупателю его копию. Регламент о торговле недвижимостью также обязывает агентства указывать в объявлениях сведения об энергетическом паспорте объекта, если он имеется. Получите EKB до размещения объявления.

Разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan)

Разрешение на эксплуатацию здания подтверждает, что оно построено в соответствии с утверждённым проектом. Регламент о торговле недвижимостью требует указывать статус разрешения на строительство и эксплуатацию здания в договоре поручения на продажу наряду с регистрационными данными, площадью, возрастом здания, фактическим использованием, а также ипотеками или арестами. Если у вашего здания нет такого разрешения или фактическое использование отличается от зарегистрированного, сообщите нам об этом с самого начала: это влияет на то, какие покупатели смогут совершить сделку и как можно описывать объект.

Страхование от землетрясений: что изменилось в сентябре 2026 года

Закон № 6305 о страховании от стихийных бедствий делает действующий полис обязательного страхования от землетрясений условием регистрационных действий в отношении подпадающих под его действие зданий. Согласно поправке к общим условиям полиса, объявленной страховым регулятором (SEDDK) и освещённой в августе 2026 года, с 5 сентября 2026 года полис продавца автоматически прекращает действие в дату регистрации продажи, кадастр требует новый полис, оформленный на имя покупателя, а страхователь или прежний владелец может подать заявление о возврате премии за неиспользованные дни. Держите данные своего полиса под рукой, чтобы после завершения сделки можно было запросить возврат.

Долги и обременения

Юрист покупателя изучит свежую официальную выписку из реестра. Если на объекте есть ипотека, арест или отметка, письменно согласуйте, каким образом они будут сняты до завершения сделки или в момент её завершения. Задолженность по платежам управляющей компании и коммунальным счетам не вносится в реестр, но покупатели, как правило, поднимают этот вопрос, поэтому погасите её или подготовьте подтверждающие документы заранее.

Этапы продажи в земельном кадастре

1. Письменное соглашение Фиксируются цена, валюта, график платежей, дата передачи объекта, что остаётся в доме и кто оплачивает каждую статью расходов. Регламент требует, чтобы в договоре о посредничестве при продаже было указано, как сбор за ТАПУ и плата за услуги кадастра распределяются между покупателем и продавцом.
2. Заявление и запись Заявление о продаже подаётся в управление земельного кадастра по месту нахождения объекта, после чего назначается время подписания.
3. Проверки и сборы Кадастр проверяет стоимость объекта для целей налога на недвижимость, наличие задолженности по этому налогу и положение со страхованием от землетрясений; стороны уплачивают сбор за ТАПУ и плату за услуги кадастра.
4. Оплата Покупная цена выплачивается согласованным способом. При покупке лицами без турецкого гражданства Циркуляр Центрального банка о движении капитала требует продать иностранную валюту банку до регистрационного действия, а оплата продавцу производится в турецких лирах.
5. Подписание и регистрация Покупатель и продавец или их представители по доверенности подписывают документы в кадастре. Если одна из сторон не говорит по-турецки, присутствует присяжный переводчик.
6. Передача и последующие шаги Передаются ключи, показания счётчиков и документы управляющей компании; продавец уведомляет коммунальные службы и запрашивает возврат страховой премии, если он положен.

Налоги и сборы при продаже

• 2% сбор за ТАПУ с продавца от заявленной стоимости (Закон № 492, тариф на 30 сентября 2026 года)
• 5 лет срок владения, после которого доход от продажи купленного жилья не облагается налогом на прирост стоимости (Закон о подоходном налоге, повторная статья 80)
• 150 000 TL годовой необлагаемый минимум по доходу от прироста стоимости на 2026 год (руководство Налоговой администрации, февраль 2026 года)
• 4% максимальное агентское вознаграждение за продажу без НДС (Регламент о торговле недвижимостью, статья 20)

Сбор за ТАПУ

Тариф № 4 Закона о сборах предусматривает взимание сбора при возмездной передаче недвижимости отдельно с отчуждателя и с приобретателя от заявленной стоимости сделки, которая не может быть ниже стоимости объекта для целей налога на недвижимость. Ставка, действовавшая на 30 сентября 2026 года, составляла 20 промилле (2%) для каждой стороны. Закон позволяет Президенту изменять ставку, поэтому уточните её на дату завершения вашей сделки. Земельный кадастр также взимает плату за услуги (döner sermaye), размер которой зависит от местоположения. Кто фактически несёт те или иные расходы, определяется письменным соглашением; регламент предполагает, что это будет указано в договоре.

Налог на прирост стоимости (değer artış kazancı)

Согласно Закону о подоходном налоге в изложении руководства Налоговой администрации, опубликованного в феврале 2026 года, доход физического лица от продажи недвижимости, приобретённой возмездно и проданной в течение пяти лет после приобретения, облагается налогом. Пять лет исчисляются в календарных днях. Основные моменты:

• Датой приобретения обычно считается дата регистрации в земельном кадастре. В ряде случаев, например когда жильё передано кооперативом в готовом к использованию виде, вместо неё может учитываться дата фактического начала пользования, если она подтверждена документально.
• Унаследованная или подаренная недвижимость, полученная безвозмездно, при продаже этим налогом не облагается.
• Индексация Стоимость покупки увеличивается на индекс цен внутренних производителей (Yİ-ÜFE) за период с месяца, предшествующего приобретению, до месяца, предшествующего продаже, при условии что рост составляет не менее 10%.
• Вычеты Из выручки вычитаются расходы на продажу, понесённые продавцом, а также уплаченные налоги и сборы, включая сбор за ТАПУ, уплаченный продавцом.
• Необлагаемый минимум Первые 150 000 TL такого дохода в 2026 календарном году не облагаются налогом; за 2025 год эта сумма составляла 120 000 TL. Применяется необлагаемый минимум года продажи.
• Декларирование Резиденты декларируют доход в ежегодной декларации по подоходному налогу в марте следующего года; за доход 2025 года налог подлежал уплате двумя частями до 31 марта и 31 июля 2026 года по прогрессивным ставкам от 15% до 40%. Тариф на 2026 год установлен Общим коммюнике № 332.
• Частые продавцы Если лицо покупает и продаёт недвижимость многократно, организованно и с целью извлечения прибыли, доход может быть квалифицирован как коммерческий.

Пример расчёта из того же руководства показывает масштаб: у жилья, купленного за 3 000 000 TL в сентябре 2022 года и проданного за 15 000 000 TL в апреле 2025 года, индексированная стоимость составила около 6,77 млн TL, а налогооблагаемый доход после применения необлагаемого минимума 2025 года — около 8,1 млн TL. Мы не обнаружили изменений правила пяти лет или необлагаемого минимума 2026 года, действовавших на 30 сентября 2026 года, однако налоговое законодательство меняется, поэтому проконсультируйтесь с налоговым консультантом.

Продавцы-нерезиденты

Физические лица, не являющиеся резидентами Турции, облагаются налогом только на доходы, полученные в Турции. В руководстве Налоговой администрации указано, что нерезиденты, не обязанные подавать ежегодную декларацию, должны подать специальную декларацию (münferit beyanname) по доходу от отчуждения недвижимости в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта в течение 15 дней с момента получения дохода. Страна вашего резидентства также может облагать этот доход налогом; проконсультируйтесь со специалистами в обеих странах.

Иностранные владельцы и перевод выручки за рубеж

Многие владельцы жилья в Стамбуле и Бодруме живут за границей. Продажа из-за рубежа — обычное дело, но она требует планирования:

• Перевод за рубеж Статья 13 Циркуляра Центрального банка о движении капитала устанавливает, что банки могут свободно переводить за границу чистый доход и выручку от продажи недвижимости, принадлежащей в Турции лицам, проживающим за рубежом, после уплаты налогов и аналогичных обязательств.
• Лиры при завершении сделки Если у покупателя нет турецкого гражданства, та же статья требует, чтобы иностранная валюта покупателя была продана банку до регистрационного действия, а оплата производилась в турецких лирах. Спланируйте конвертацию и перевод вместе со своим банком.
• Доверенность Если вы не можете приехать, представитель может подписать документы за вас по доверенности. Уточните у юриста, как её следует оформить и легализовать в стране вашего проживания.
• Жильё, связанное с гражданством На ТАПУ жилья, купленного для получения турецкого гражданства за инвестиции, вносится отметка о запрете продажи в течение трёх лет согласно регламенту о гражданстве с изменениями от 12 декабря 2023 года. Проверьте, есть ли такая отметка на вашем объекте и когда истекает её срок.
• Переводчик Если одна из сторон не говорит по-турецки, в кадастре требуется присяжный переводчик.

Сохраняйте документы, подтверждающие уплаченную вами сумму, включая договор купли-продажи, банковские выписки и квитанции об обмене валюты. Они подтверждают стоимость приобретения при расчёте налога и упрощают банковскую проверку при переводе за рубеж.

Сроки

Продолжительность продажи зависит в основном от цены, объекта и готовности документов. Покупателям нужно время, чтобы осмотреть жильё, подготовить средства и получить собственную консультацию. Удобно планировать по этапам:

Подготовка жилья к показам и фотосъёмке

Фотографии — это первый показ. Большинство покупателей по фотографиям и планировке решают, стоит ли ехать на осмотр, а иностранные покупатели часто составляют короткий список ещё из-за рубежа, прежде чем планировать ознакомительную поездку.

• Свет и порядок Снимайте при дневном свете, с открытыми шторами и включённым освещением. Освободите рабочие поверхности, уберите личные вещи и всё, на чём видны имена, документы или номерные знаки.
• Честно показывайте вид Если из жилья открывается вид на море или Босфор, показывайте его из тех комнат, откуда он действительно виден. Покупатели, которые приезжают и видят другой вид, быстро теряют доверие.
• Мелкий ремонт Устраните протекающие краны, расшатанные ручки, перегоревшие лампочки и пятна на стенах. Проведите обслуживание кондиционеров и проверьте котёл перед зимними показами.
• Доступ Договоритесь о порядке показов, если вы живёте за рубежом или жильё сдано: у кого ключи, как заранее предупреждать арендаторов и как информировать охрану здания.
• Факты на бумаге Подготовьте короткую справку с полезной и общей площадью, годом постройки, типом отопления, ежемесячной платой управляющей компании и сведениями о парковке. Многие из этих пунктов регламент в любом случае требует указывать в договоре поручения.

Агентское вознаграждение: правовая база

Посредничество в сфере недвижимости в Турции регулируется Регламентом о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik), впервые опубликованным 5 июня 2018 года и существенно изменённым 14 октября 2020 года. В редакции, опубликованной на официальном портале законодательства на 30 сентября 2026 года, он предусматривает следующее:

• услуги оказываются на основании письменного договора поручения между владельцем и лицензированным агентством, составленного не менее чем в двух экземплярах — по одному для каждой стороны;
• в договоре должны быть указаны номер свидетельства о полномочиях агентства, услуги и вознаграждение, права и обязанности сторон, плата за отказ или неустойка (которая не может превышать общую сумму вознаграждения за услуги), срок действия договора и сведения об объекте;
• вознаграждение за посредничество при продаже не может превышать 4% от цены продажи без НДС и, если договором не предусмотрено иное, делится между сторонами поровну;
• за одну продажу может взиматься только одно вознаграждение, даже если у агентства есть договор и с покупателем;
• за показ объекта плата не взимается, а если покупатель, которому показали жильё, в обход агентства покупает его напрямую у владельца в течение срока действия договора, вознаграждение всё равно считается заработанным;
• каждое предложение и встречное предложение должно передаваться клиенту в письменной или электронной форме в кратчайший срок, а объявления должны сниматься в течение трёх дней после продажи или окончания срока договора.

Мы не публикуем фиксированное вознаграждение на этой странице. Turkey Flat For Sale письменно подтверждает свои услуги и вознаграждение до начала любого сотрудничества, чтобы вы точно знали, на что соглашаетесь. О том, как мы работаем с покупателями, читайте в разделе наши услуги и вознаграждение.

• Не подписывайте договор поручения, который вы не прочитали полностью; регламент обязывает агентство дать вам время на ознакомление и разъяснить условия.
• Не соглашайтесь занижать цену при регистрации в кадастре.
• Не отправляйте паспорта и ТАПУ через открытые групповые чаты; передавайте документы только тогда, когда они нужны, и только тому, кто ими занимается.

Часто задаваемые вопросы

Думаете о продаже жилья в Стамбуле или Бодруме? Свяжитесь с нами или заполните форму для продавцов, и мы вместе с вами спланируем оценку и продажу.

Источники

• Регламент о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik), сводный текст — договор поручения, предельное вознаграждение 4%, распределение вознаграждения, правила размещения объявлений, правило о повышении цен от 30 мая 2025 года (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Alomaliye — текст поправки от 29 апреля 2026 года (Официальная газета № 33238): система безопасных платежей, плата вычитается из суммы продавца, часть, финансируемая кредитом, исключена (вторичный источник) (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Министерство торговли — запуск системы безопасных платежей перенесён на 1 октября 2026 года (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• BD Turkey — объявление Министерства торговли о переносе запуска на 1 декабря 2026 года, 28 сентября 2026 года (вторичный источник) (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Закон № 492 о сборах, тариф № 4 — сбор за ТАПУ в размере 20 промилле для каждой стороны от заявленной стоимости (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Налоговая администрация (GİB) — руководство по налогообложению прочих доходов, февраль 2026 года: правило пяти лет, индексация, необлагаемые минимумы 2025 и 2026 годов, специальная декларация нерезидентов (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Закон № 1319 о налоге на недвижимость, статья 30 — проверка кадастром стоимости для целей налога на недвижимость и задолженности (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Регламент об энергетической эффективности зданий, статья 25 — EKB обязателен для продажи и аренды (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Alomaliye — изменение SEDDK в обязательном страховании от землетрясений при переоформлении, действует с 5 сентября 2026 года (вторичный источник) (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Центральный банк Турецкой Республики — Циркуляр о движении капитала, статья 13: перевод выручки от продажи за рубеж; иностранная валюта при покупках иностранцами (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Invest in Türkiye — документы для процедур в земельном кадастре, фотографии, переводчик, страхование от землетрясений (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Alomaliye — циркуляр TKGM об отчётах об оценке при сделках с участием иностранцев, с 4 марта 2019 года (вторичный источник) (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Cottgroup — поправка к регламенту о гражданстве от 12 декабря 2023 года: 400 000 долларов США и отметка о запрете продажи в течение трёх лет (вторичный источник) (дата обращения: 30 сентября 2026 года)