هزینه خرید ملک در ترکیه: مالیات‌ها، عوارض و هزینه‌های جاری

هزینه خرید ملک در ترکیه یک درصد ثابت و همگانی نیست که به قیمت آگهی اضافه شود. یک بودجه قابل اتکا، قیمت خرید، عوارض رسمی، هزینه‌های خدمات حرفه‌ای و مدارک، هزینه‌های بانکی، بیمه، پرداخت‌های زمان تحویل و هزینه‌های تکرارشونده مالکیت را از هم جدا می‌کند.

خریدار باید برای چه هزینه‌هایی بودجه در نظر بگیرد؟

• قیمت ملک: مبلغ و ارزی که با فروشنده توافق شده است.
• عوارض رسمی معامله: عوارض سند مالکیت، مالیات‌های مربوط و هزینه‌های خدمات اداری.
• هزینه‌های خدمات حرفه‌ای و مدارک: بررسی مستقل حقوقی و فنی، ارزیابی در صورت لزوم، ترجمه، تأیید در دفتر اسناد رسمی و وکالت‌نامه.
• هزینه‌های نهایی‌سازی و تحویل: بیمه، انشعابات، ثبت نزد مدیریت ساختمان، پرداخت‌های اولیه خدمات و کارهای مستندشده.
• هزینه‌های جاری مالکیت: مالیات محلی ملک، شارژ مدیریت، بیمه، نگهداری، انشعابات و مدیریت ملک.

یک آپارتمان آماده دست دوم، یک واحد پیش‌فروش، یک ویلای خصوصی و یک رزیدنس برنددار می‌توانند ساختار هزینه بسیار متفاوتی داشته باشند؛ بنابراین یک درصد تبلیغ‌شده را برای همه خریدها به کار نبرید.

عوارض سند مالکیت: نرخ فعلی و ارزش اعلام‌شده را بررسی کنید

عوارض سند مالکیت اصلی‌ترین هزینه رسمی در زمان انتقال است. در تاریخ بررسی منابع، راهنمای عمومی اداره درآمد ترکیه اعلام می‌کرد که این عوارض به میزان 20 در هزار (2%) از خریدار و جداگانه 20 در هزار از فروشنده، بر مبنای ارزش واقعی اعلام‌شده انتقال دریافت می‌شود، به شرط آنکه این ارزش از ارزش مالیات بر ملک مربوط کمتر نباشد. نرخ و مبنای محاسبه را برای تاریخ معامله خود دوباره از اداره درآمد و اداره ثبت اسناد و املاک استعلام کنید.

مسئولیت قانونی و نحوه توافق طرفین بر سر اینکه چه کسی پرداخت کند، دو موضوع جداگانه‌اند؛ قرارداد خرید باید به‌روشنی مشخص کند که هر مبلغ بر عهده کدام طرف است. قیمت اعلام‌شده پایین‌تر را صرفاً به این دلیل که یک راهنمای قدیمی اینترنتی کم‌اظهاری را رویه‌ای رایج توصیف می‌کند نپذیرید. ارزش اعلام‌شده و سوابق پرداخت را به یک مشاور مستقل بسپارید تا بررسی کند.

چک‌لیست محاسبه عوارض سند مالکیت

شناسه رسمی پرداخت و رسید آن را درخواست کنید و آن را همراه با سند مالکیت و پرونده معامله نگه دارید.

هزینه‌های خدمات اداری و ثبت اسناد و املاک

روند ثبت اسناد و املاک ممکن است علاوه بر عوارض سند مالکیت، شامل هزینه خدمات اداری یا صندوق گردان نیز باشد. مبلغ آن به تعرفه فعلی و نوع معامله بستگی دارد، بنابراین باید به عنوان یک ردیف جداگانه و تاریخ‌دار نشان داده شود، نه درون یک قیمت بسته‌ای بدون توضیح.

دفتر سرمایه‌گذاری جمهوری ترکیه توضیح می‌دهد که مالکیت از طریق ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک به دست می‌آید و قراردادهای مقدماتی به خودی خود مالکیت را منتقل نمی‌کنند. راهنمای تملک ملک این دفتر، مدارکی را فهرست می‌کند که ممکن است برای خریدار خارجی مرتبط باشد، از جمله مدارک هویتی و نمایندگی، اطلاعات ارزش شهرداری، بیمه اجباری زلزله و مترجم شفاهی در صورتی که یکی از طرفین ترکی صحبت نکند.

هزینه‌های ارزیابی، ترجمه، دفتر اسناد رسمی و وکالت‌نامه

هزینه‌های مدارک به خریدار، ملک و نحوه انجام معامله بستگی دارد. بپرسید کدام مدارک از نظر قانونی الزامی‌اند، کدام برای بررسی ریسک درخواست می‌شوند و کدام اختیاری‌اند.

ارزیابی

روشن کنید که آیا ارزیابی رسمی برای انتقال، تأمین مالی یا درخواست شهروندی الزامی است و چه کسی کارشناس مجاز را تعیین می‌کند. ارزیابی جایگزین بررسی مالکیت، وضعیت طرح و پروانه، وضعیت فیزیکی، شارژ ساختمان یا شرایط تجاری نمی‌شود.

ترجمه و مترجم شفاهی رسمی

گذرنامه، وکالت‌نامه یا سند دیگری که به زبان خارجی است، بسته به نوع سند و کشور صادرکننده، ممکن است به ترجمه، تأیید در دفتر اسناد رسمی، تأیید کنسولی یا آپوستیل نیاز داشته باشد. راهنمای رسمی تملک نیز حضور مترجم شفاهی رسمی را در صورتی که یکی از طرفین ترکی صحبت نکند، از الزامات اداره ثبت اسناد و املاک می‌داند. پیش از سفارش ترجمه‌ها فهرست مدارک را دریافت کنید تا از کار تکراری جلوگیری شود.

وکالت‌نامه

وکالت‌نامه مختص معامله می‌تواند به نماینده اجازه دهد مراحل مشخصی را انجام دهد، اما متن و نحوه تأیید آن اهمیت دارد. یک برآورد کتبی هزینه بخواهید که تنظیم، ترجمه، تأیید در دفتر اسناد رسمی، امور کنسولی، هزینه پیک و خدمات حرفه‌ای نماینده را از هم جدا کند.

بررسی مستقل حقوقی و فنی

بررسی‌های حقوقی و فنی خدمات حرفه‌ای‌اند، نه درصدی ثابت که دولت تعیین کرده باشد. پیش از آغاز بررسی، درباره دامنه آن توافق کنید:

• مالک ثبت‌شده و اختیار فروش را تأیید کنید.
• رهن‌ها، حق‌های وثیقه، حاشیه‌نویسی‌ها، محدودیت‌ها و حقوق مرتبط را بررسی کنید.
• خانه عرضه‌شده را با قطعه زمین، ساختمان و بخش مستقل آن تطبیق دهید.
• قرارداد پیشنهادی، مراحل پرداخت و شرایط بیعانه را بررسی کنید.
• کاربری مصوب و اطلاعات موجود درباره طرح و پایان کار را بررسی کنید.
• نقشه را با چیدمان موجود تطبیق دهید و متراژ خالص و ناخالص را روشن کنید.
• وضعیت ساختمان، تغییرات انجام‌شده و پرسش‌های مربوط به زلزله را با یک متخصص فنی واجد صلاحیت بررسی کنید.

بپرسید آیا برآورد هزینه شامل یافته‌های کتبی، بررسی قرارداد، حضور در زمان انتقال، پرسش‌های پیگیری و مالیات می‌شود یا نه. دامنه خدمات را مقایسه کنید، نه فقط قیمت را.

کارمزد مشاور املاک و مشاوره ملکی

فرض نکنید که یک کارمزد یکسان برای خریدار در همه آگهی‌ها اعمال می‌شود. پیش از بازدید یا رزرو خانه، به‌صورت کتبی بپرسید چه کسی نماینده چه کسی است، چه خدمتی ارائه می‌شود، کارمزد چه زمانی قابل پرداخت می‌شود، آیا مالیات در آن لحاظ شده و آیا طرف دیگری نیز کمیسیون می‌پردازد. قیمت ملک، کارمزد مشاور املاک و خدمات پس از فروش باید جداگانه نشان داده شوند. اگر TFF برای معامله‌ای مشخص کارمزد مشاوره یا کارمزد مشاور املاک اعلام کند، مبلغ و رویداد موجب پرداخت باید به‌صورت کتبی تأیید شود، نه اینکه از این راهنمای کلی استنباط شود؛ خدمات و کارمزدهای ما را ببینید.

آیا مالیات بر ارزش افزوده به خرید تعلق می‌گیرد؟

نحوه اعمال مالیات بر ارزش افزوده ممکن است به فروشنده، واجد شرایط بودن معامله به عنوان نخستین تحویل، ماهیت ملک، وضعیت خریدار و شرایط هر گونه معافیت بستگی داشته باشد. داشتن گذرنامه خارجی به‌تنهایی خرید را از مالیات بر ارزش افزوده معاف نمی‌کند. پیش از امضا، یک تحلیل مالیاتی کتبی دریافت کنید که به این پرسش‌ها پاسخ دهد:

• آیا مالیات بر ارزش افزوده در قیمت آگهی‌شده یا توافق‌شده لحاظ شده است؟
• چه کسی فاکتور را صادر می‌کند؟
• کدام نرخ و مبنای مالیاتی اعمال می‌شود؟
• اگر معافیتی پیشنهاد شده، چه شرایط و مستنداتی لازم است؟
• آیا مدت نگهداری ملک، مسیر پرداخت یا فروش بعدی می‌تواند بر معافیت اثر بگذارد؟
• اگر خریدار همه شرایط را احراز نکند چه می‌شود؟

هزینه‌های بیمه و نهایی‌سازی

راهنمای رسمی تملک، بیمه اجباری زلزله (DASK) را در میان مدارک اداره ثبت اسناد و املاک برای ساختمان‌ها آورده است. جزئیات بیمه‌نامه و حق بیمه فعلی را برای ملک مورد نظر پیش از انتقال تأیید کنید. DASK بیمه جامع خانه نیست: درباره بیمه ساختمان، اثاثیه، مسئولیت، خسارت آب، سرقت و ریسک‌های خاص ملک با یک متخصص بیمه واجد صلاحیت گفت‌وگو کنید. در یک مجموعه دارای مدیریت ممکن است مشاعات جداگانه بیمه شوند؛ مدرک این پوشش را درخواست کنید.

سایر هزینه‌های تحویل ممکن است شامل ودیعه انشعابات، هزینه اتصال یا انتقال انشعاب، ثبت نزد مدیریت ساختمان، پرداخت‌های اولیه هزینه‌های مشترک، ترتیبات دسترسی و کارهای مبلمان یا تعمیرات توافق‌شده باشد. هر قلم، دریافت‌کننده، سررسید و وضعیت بازپرداخت آن را ثبت کنید.

هزینه‌های بانکی، ارزی و پرداخت

خریداران بین‌المللی ممکن است با کارمزد انتقال بانکی، کارمزد بانک‌های واسط، اختلاف نرخ تبدیل ارز و ریسک زمانی میان توافق بر سر قیمت و پرداخت روبه‌رو شوند. کارمزد انتقال پایینی که تبلیغ می‌شود، اگر نرخ ارز نامطلوب‌تر باشد، هزینه کامل را نشان نمی‌دهد.

• ارز قیمت توافق‌شده و ارز هر پرداخت را ثبت کنید.
• کارمزدهای بانکی کتبی و یک نرخ ارز تقریبی درخواست کنید.
• پیش از ارسال وجه، حساب دریافت‌کننده را از مسیری مستقل تأیید کنید.
• مشخص کنید چه کسی کارمزد بانک واسط و بانک دریافت‌کننده را می‌پردازد.
• رسیدهای بانکی را نگه دارید و هر پرداخت را با قرارداد تطبیق دهید.
• زمان پردازش را در نظر بگیرید، بی‌آنکه زودتر از آنچه تضمین‌های توافق‌شده اقتضا می‌کنند پرداخت کنید.

شارژ مدیریت و خدمات مشترک

آپارتمان‌ها و رزیدنس‌های دارای مدیریت معمولاً هزینه‌های مشترک منظمی دارند که اغلب «آیدات» نامیده می‌شود. رقم اعلام‌شده نشان نمی‌دهد چه چیزهایی را پوشش می‌دهد، چگونه محاسبه می‌شود یا آیا کارهای عمده و سهم صندوق ذخیره جداگانه است. جدول فعلی را برای همان واحد مشخص، تصمیمات اخیر مدیریت، بدهی‌های معوق و هزینه‌های برنامه‌ریزی‌شده درخواست کنید.

در یک رزیدنس برنددار، هزینه‌های تکرارشونده را از خدمات اختیاری به سبک هتل، مانند نظافت، کنسیرژ، پارک خودرو توسط خدمه، حمل‌ونقل، غذا و نوشیدنی یا مدیریت اجاره، جدا کنید. یک ویلای خصوصی ممکن است شارژ مرسوم نداشته باشد، اما مالک ممکن است مستقیماً هزینه‌های بیشتری برای استخر، باغ، امنیت، جاده خصوصی، ژنراتور، سیستم‌های آب و آماده‌سازی فصلی بپردازد.

هزینه‌های جاری مالکیت

پیش از مقایسه دو ملک، دست‌کم هزینه‌های یک سال کامل مالکیت را محاسبه کنید:

هزینه‌ها هنگام فروش در آینده

فروش در آینده ممکن است شامل خدمات مشاور املاک و حقوقی، عوارض سند مالکیت، تحلیل مالیاتی، فک رهن یا رفع حاشیه‌نویسی، به‌روزرسانی مدارک، تعمیرات، آماده‌سازی ملک برای نمایش و هزینه‌های انتقال ارز باشد. نحوه اعمال مالیات به مالک، تاریخ تملک، نوع استفاده، محاسبه سود و مقررات معتبر در زمان فروش بستگی دارد؛ بنابراین از یک مشاور مالیاتی واجد صلاحیت بخواهید خروج احتمالی شما را مدل‌سازی کند.

مقایسه سه نمونه هزینه

پرسش‌هایی که پیش از پرداخت بیعانه باید پاسخ داده شوند

1. قیمت دقیق ملک، ارز و برنامه پرداخت چیست؟
2. آیا مالیات بر ارزش افزوده در قیمت لحاظ شده، جداگانه است یا مشمول معافیت پیشنهادی است؟
3. برای عوارض سند مالکیت از چه ارزش انتقال و چه نرخی استفاده می‌شود؟
4. طبق قرارداد، مسئولیت هر یک از عوارض رسمی با کیست؟
5. کدام هزینه‌های ارزیابی، ترجمه، دفتر اسناد رسمی و مترجم شفاهی اعمال می‌شود؟
6. برآوردهای خدمات حقوقی و فنی شامل چه مواردی است؟
7. آیا کارمزد مشاور املاک یا مشاوره‌ای قابل پرداخت است، چه زمانی و توسط چه کسی؟
8. در زمان انتقال چه بیمه‌ای لازم است؟
9. شارژ مدیریت فعلی و بدهی‌های معوق چقدر است؟
10. چه پرداخت‌های یک‌باره تحویل و انشعابات مورد انتظار است؟
11. بودجه سالانه واقع‌بینانه مالکیت چقدر است؟
12. چه هزینه‌هایی ممکن است هنگام اجاره یا فروش در آینده پیش بیاید؟

چگونه یک جدول هزینه تاریخ‌دار تهیه کنیم

برای هر ردیف، مبلغ یا روش محاسبه، ارز، منبع، طرف مسئول، وضعیت مالیاتی، سررسید، دریافت‌کننده، وضعیت بازپرداخت و تاریخ آخرین تأیید را ثبت کنید. مبالغ نامعلوم را «در انتظار» علامت بزنید، نه اینکه آن‌ها را با برآوردی پر کنید که به عنوان واقعیت ارائه شود.

پرسش‌های متداول

منابع و گام‌های بعدی

این راهنما با استفاده از اطلاعات عمومی دفتر سرمایه‌گذاری جمهوری ترکیه، اداره درآمد و مؤسسه بیمه بلایای طبیعی، همراه با تمایز عملی TFF میان قیمت آگهی، هزینه‌های معامله و هزینه‌های مالکیت مختص هر واحد تهیه شده است. برای درخواست فهرست کوتاهی از املاک فعلی و جزئیات هزینه مختص یک واحد، با ما تماس بگیرید.