Türkiye'de Mülk Almanın Maliyeti: Vergiler, Harçlar ve Sürekli Giderler

Türkiye'de mülk satın almanın maliyeti, ilan fiyatına eklenen tek ve evrensel bir yüzde değildir. Güvenilir bir bütçe; satın alma fiyatını, resmî harçları, profesyonel hizmet ve belge maliyetlerini, banka, sigorta ve teslim ödemelerini ve mülk sahipliğinin düzenli giderlerini ayrı ayrı ele alır.

Alıcı Hangi Maliyetler İçin Bütçe Ayırmalı?

• Mülkün fiyatı: satıcıyla kararlaştırılan tutar ve para birimi.
• Resmî işlem giderleri: tapu harçları, uygulanabilir vergiler ve idari hizmet bedelleri.
• Profesyonel hizmet ve belge maliyetleri: bağımsız hukuki ve teknik inceleme, gerektiğinde değerleme, tercüme, noter onayı ve vekâletnameler.
• Devir ve teslim maliyetleri: sigorta, abonelikler, yönetime kayıt, ilk hizmet ödemeleri ve belgelenmiş işler.
• Sürekli sahiplik giderleri: emlak vergisi, yönetim giderleri, sigorta, bakım, faturalar ve mülk yönetimi.

Tamamlanmış ikinci el bir daire, projeden satılan bir konut, müstakil bir villa ve markalı bir rezidansın maliyet yapıları birbirinden çok farklı olabilir; bu nedenle ilan edilen tek bir yüzdeyi her alıma uygulamayın.

Tapu Harcı: Güncel Oranı ve Beyan Edilen Değeri Kontrol Edin

Tapu harcı, devirdeki temel resmî maliyettir. Kaynak inceleme tarihinde Gelir İdaresi Başkanlığı'nın kamuya açık rehberi, harcın, uygulanabilir emlak vergisi değerinden düşük olmamak kaydıyla, beyan edilen gerçek devir bedeli üzerinden alıcıdan binde 20 (%2) ve ayrıca satıcıdan binde 20 oranında alındığını belirtiyordu. Oranı ve hesaplama esasını işlem tarihiniz için Gelir İdaresi Başkanlığı ve tapu müdürlüğüyle yeniden teyit edin.

Hukuki yükümlülük ile tarafların ödemeyi kimin yapacağı konusunda nasıl anlaştığı ayrı sorulardır; satış sözleşmesi her tutarı hangi tarafın karşılayacağını açıkça belirtmelidir. Eski bir çevrim içi rehber düşük beyanı yaygın bir uygulama olarak anlatıyor diye daha düşük bir beyan fiyatını kabul etmeyin. Beyan edilen değeri ve ödeme kayıtlarını bağımsız bir danışmana inceletin.

Tapu Harcı Hesaplama Kontrol Listesi

Resmî ödeme referansını ve makbuzu isteyin; bunları tapu ve işlem dosyasıyla birlikte saklayın.

İdari ve Tapu Hizmet Bedelleri

Tapu süreci, tapu harcına ek olarak idari hizmet veya döner sermaye bedeli içerebilir. Tutar güncel tarifeye ve işleme bağlıdır; bu nedenle açıklanmamış bir paket fiyatın içinde değil, tarihli ayrı bir kalem olarak görünmelidir.

T.C. Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi, mülkiyetin tapu müdürlüğündeki tescille kazanıldığını ve ön sözleşmelerin tek başına mülkiyeti devretmediğini açıklar. Ofisin gayrimenkul edinim rehberi; kimlik ve temsil belgeleri, belediyeden alınan değer bilgisi, zorunlu deprem sigortası ve taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa tercüman dahil, yabancı bir alıcıyla ilgili olabilecek belgeleri listeler.

Değerleme, Tercüme, Noter ve Vekâletname Maliyetleri

Belge maliyetleri alıcıya, mülke ve işlemin nasıl tamamlandığına bağlıdır. Hangi belgelerin yasal olarak zorunlu olduğunu, hangilerinin risk incelemesi için istendiğini ve hangilerinin isteğe bağlı olduğunu sorun.

Değerleme

Devir, finansman veya vatandaşlık başvurusu için resmî bir değerlemenin gerekip gerekmediğini ve yetkili uzmanı kimin atayacağını netleştirin. Değerleme; tapu kaydı, imar durumu, fiziksel durum, hizmet bedelleri veya ticari koşullara ilişkin kontrollerin yerini tutmaz.

Tercüme ve Yeminli Tercümanlık

Yabancı dilde bir pasaport, vekâletname veya başka bir belge; belgeye ve düzenlendiği ülkeye bağlı olarak tercüme, noter onayı, konsolosluk tasdiki veya apostil gerektirebilir. Resmî edinim rehberi, taraflardan biri Türkçe bilmediğinde yeminli tercümanı da tapu gerekliliği olarak belirtir. Mükerrer iş yapmamak için tercümeleri ayarlamadan önce bir belge listesi alın.

Vekâletname

İşleme özel bir vekâletname, bir temsilcinin belirlenmiş adımları tamamlamasına olanak tanıyabilir; ancak metni ve onayı önemlidir. Düzenleme, tercüme, noter onayı, konsolosluk işlemleri, kurye masrafları ve temsilcinin profesyonel hizmetini ayrı ayrı gösteren yazılı bir ücret teklifi isteyin.

Bağımsız Hukuki ve Teknik İnceleme

Hukuki ve teknik kontroller sabit bir devlet yüzdesi değil, profesyonel hizmetlerdir. İnceleme başlamadan önce kapsamında anlaşın:

• Tapuda kayıtlı maliki ve satış yetkisini teyit edin.
• İpotekleri, hacizleri, şerhleri, kısıtlamaları ve ilgili hakları kontrol edin.
• Pazarlanan evi parsel, bina ve bağımsız bölümle eşleştirin.
• Önerilen sözleşmeyi, ödeme aşamalarını ve kapora koşullarını inceleyin.
• Onaylı kullanım amacını ve mevcut imar ve iskân bilgilerini kontrol edin.
• Projeyi mevcut yerleşimle karşılaştırın ve net ile brüt alanı netleştirin.
• Bina durumunu, tadilatları ve depremle ilgili soruları yetkin bir teknik uzmanla değerlendirin.

Teklifin yazılı bulguları, sözleşme incelemesini, devirde hazır bulunmayı, sonraki soruları ve vergiyi kapsayıp kapsamadığını sorun. Yalnızca fiyatı değil, kapsamı karşılaştırın.

Emlak Danışmanlığı ve Aracılık Ücretleri

Her ilan için alıcıdan aynı ücretin alındığını varsaymayın. Bir evi görmeden veya rezerve etmeden önce kimin kimi temsil ettiğini, hangi hizmetin sunulduğunu, ücretin ne zaman ödenmesi gerektiğini, vergi dahil olup olmadığını ve başka bir tarafın da komisyon ödeyip ödemediğini yazılı olarak sorun. Mülk fiyatı, aracılık ücreti ve satış sonrası hizmetler ayrı ayrı gösterilmelidir. TFF belirli bir işlem için danışmanlık veya aracılık ücreti teklif ederse, tutar ve ödeme koşulu bu genel rehberden çıkarım yapılarak değil, yazılı olarak teyit edilmelidir; hizmetler ve ücretler sayfamıza bakın.

Satın Alma KDV'ye Tabi mi?

KDV uygulaması; satıcıya, işlemin kapsama giren bir ilk teslim olup olmadığına, mülkün niteliğine, alıcının durumuna ve varsa istisnanın koşullarına bağlı olabilir. Yabancı pasaport tek başına bir alımı KDV'den muaf kılmaz. İmzalamadan önce şu sorulara yanıt veren yazılı bir vergi analizi alın:

• KDV, ilan edilen veya pazarlıkla belirlenen fiyata dahil mi?
• Faturayı kim düzenleyecek?
• Hangi oran ve vergi matrahı uygulanıyor?
• Bir istisna öneriliyorsa hangi koşullar ve belgeler gerekiyor?
• Elde tutma süresi, ödeme yolu veya sonraki bir satış istisnayı etkileyebilir mi?
• Alıcı koşulların tamamını sağlamazsa ne olur?

Sigorta ve Devir Maliyetleri

Resmî edinim rehberi, zorunlu deprem sigortasını (DASK) binalar için tapu belgeleri arasında sayar. Devirden önce ilgili mülk için poliçe bilgilerini ve güncel primi teyit edin. DASK kapsamlı bir konut sigortası değildir: bina, eşya, sorumluluk, su hasarı, hırsızlık ve mülke özgü riskleri yetkin bir sigorta uzmanıyla görüşün. Yönetimli bir sitede ortak alanlar ayrıca sigortalanmış olabilir; bu teminatın belgesini isteyin.

Diğer teslim maliyetleri arasında abonelik depozitoları, bağlantı veya devir bedelleri, yönetime kayıt, ilk ortak gider ödemeleri, giriş düzenlemeleri ve kararlaştırılan eşyalandırma veya onarım işleri olabilir. Her kalemi, alıcısını, vade tarihini ve iade durumunu kayda geçirin.

Banka, Döviz ve Ödeme Maliyetleri

Uluslararası alıcılar banka havale ücretleri, aracı banka masrafları, döviz çevirme makasları ve fiyatta anlaşma ile ödeme arasındaki zamanlama riskiyle karşılaşabilir. Döviz kuru daha az avantajlıysa, düşük ilan edilen havale ücreti toplam maliyeti göstermez.

• Kararlaştırılan fiyatın para birimini ve her ödemenin para birimini kayda geçirin.
• Banka masraflarını ve gösterge niteliğinde bir döviz kurunu yazılı olarak isteyin.
• Para göndermeden önce alıcı hesabını bağımsız olarak teyit edin.
• Aracı banka ve alıcı banka masraflarını kimin üstleneceğini belirleyin.
• Banka dekontlarını saklayın ve her ödemeyi sözleşmeyle eşleştirin.
• İşlem süresini hesaba katın, ancak kararlaştırılan güvenceler gerektirdiğinden daha erken ödeme yapmayın.

Yönetim Giderleri ve Ortak Hizmetler

Daireler ve yönetimli rezidanslarda genellikle aidat olarak bilinen düzenli ortak gider ödemeleri bulunur. Başlıktaki rakam neyin dahil olduğunu, nasıl hesaplandığını veya büyük onarımların ve yedek akçe katkılarının ayrıca alınıp alınmadığını göstermez. Tam olarak ilgili bağımsız bölüm için güncel çizelgeyi, son yönetim kararlarını, ödenmemiş bakiyeleri ve planlanan harcamaları isteyin.

Markalı bir rezidansta düzenli giderleri; kat hizmetleri, konsiyerj, vale, ulaşım, yiyecek-içecek veya kiralama yönetimi gibi isteğe bağlı otel tarzı hizmetlerden ayırın. Müstakil bir villada klasik anlamda aidat olmayabilir; ancak havuz, bahçe, güvenlik, özel yol, jeneratör, su sistemleri ve sezon hazırlığı için daha yüksek maliyetleri doğrudan mülk sahibi üstlenebilir.

Sürekli Sahiplik Giderleri

İki mülkü karşılaştırmadan önce en az bir tam yıllık sahiplik maliyetini hesaplayın:

İleride Satarken Ortaya Çıkan Maliyetler

Sonraki bir satış; aracılık ve hukuki hizmetleri, tapu harçlarını, vergi analizini, ipotek veya şerh terkinlerini, belge güncellemelerini, onarımları, sunum hazırlığını ve döviz transfer maliyetlerini içerebilir. Vergi uygulaması mülk sahibine, edinim tarihine, kullanıma, kazanç hesaplamasına ve satış tarihinde yürürlükteki kurallara bağlıdır; bu nedenle olası çıkışınızı yetkin bir vergi danışmanına modellettirin.

Karşılaştırılacak Üç Maliyet Profili

Kapora Ödemeden Önce Yanıtlanması Gereken Sorular

1. Mülkün kesin fiyatı, para birimi ve ödeme takvimi nedir?
2. KDV dahil mi, hariç mi, yoksa önerilen bir istisnaya mı tabi?
3. Tapu harcı için hangi devir bedeli ve oran kullanılacak?
4. Sözleşmeye göre her resmî giderden kim sorumlu?
5. Hangi değerleme, tercüme, noter ve tercüman maliyetleri geçerli?
6. Hukuki ve teknik hizmet teklifleri neleri kapsıyor?
7. Aracılık veya danışmanlık ücreti ödenecek mi; ne zaman ve kim tarafından?
8. Devirde hangi sigorta gerekiyor?
9. Güncel yönetim giderleri ve ödenmemiş bakiyeler nedir?
10. Hangi tek seferlik teslim ve abonelik ödemeleri bekleniyor?
11. Gerçekçi yıllık sahiplik bütçesi nedir?
12. Kiralama veya ileride yeniden satış durumunda hangi maliyetler ortaya çıkabilir?

Tarihli Bir Maliyet Çizelgesi Nasıl Hazırlanır?

Her kalem için tutarı veya hesaplama yöntemini, para birimini, kaynağı, sorumlu tarafı, vergi uygulamasını, vade tarihini, alıcıyı, iade durumunu ve son teyit tarihini kaydedin. Bilinmeyen tutarları, gerçekmiş gibi sunulan bir tahminle doldurmak yerine beklemede olarak işaretleyin.

Sıkça Sorulan Sorular

Kaynaklar ve Sonraki Adımlar

Bu rehber; T.C. Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi, Gelir İdaresi Başkanlığı ve Doğal Afet Sigortaları Kurumu'nun kamuya açık bilgileri ile TFF'nin ilan fiyatı, işlem maliyetleri ve bağımsız bölüme özgü sahiplik giderleri arasındaki pratik ayrımı kullanılarak hazırlanmıştır. Güncel bir mülk kısa listesi ve bağımsız bölüme özel maliyet dökümü talep etmek için bize ulaşın.