İstanbul bölgesinde satılık gayrimenkuller

Türkiye'nin en büyük konut piyasasında ev almak istiyorsanız İstanbul sağlam bir tercihtir: iki havalimanı, büyüyen bir raylı sistem ağı ve şehir dairelerinden Boğaz villalarına kadar ülkedeki en geniş konut seçeneği burada. İçinde yaşanacak bir ev, kiraya verilecek bir daire ya da vatandaşlık yoluna bağlı bir alım arayanlara uygundur. Sakin bir sahil hayatı ya da tek tip, sade bir piyasa arayanlara ise pek uymaz: İstanbul tek bir şehirde birçok piyasa demektir ve seçtiğiniz ilçe, şehrin kendisinden daha önemlidir.

• 15.754.053 kişilik nüfus (TÜİK, 2025)
• 280.262 konut 2025'te İstanbul'da satıldı (TÜİK verileri, BirGün, 2026)
• 7.989 konut 2025'te İstanbul'da yabancılara satıldı (TÜİK verileri, BirGün, 2026)
• 30 dk M11 ile Gayrettepe'den İstanbul Havalimanı'na (Ulaştırma Bakanlığı, NTV, 2024)

Nerede ve nasıl bir yer

İstanbul, Karadeniz'i Marmara Denizi'ne bağlayan Boğaz'ın iki yakasında yer alır. Haliç, Avrupa Yakası'na doğru uzanır ve tarihi yarımadayı Beyoğlu'ndan ayırır. Şehir yaklaşık 5.461 kilometrekarelik bir alana yayılır; bu yüzden "İstanbul" derken İstiklal Caddesi'nin üstünde 19. yüzyıldan kalma bir daireyi de, Kağıthane'de bir kuleyi de, Beykoz ormanında bir villayı da kastediyor olabilirsiniz. Bunlar, farklı alıcılara hitap eden farklı alımlardır.

Şehri anlamanın en iyi yolu onu kuşaklar halinde okumaktır. Tarihi merkez Haliç'in çevresindedir. İş aksı Taksim'den kuzeye, Şişli, Levent ve Maslak'a doğru uzanır. Boğaz'ın iki kıyısı boyunca eski sahil köyleri sıralanır. Çoğu son yirmi yılda inşa edilen yeni banliyöler batıya, Başakşehir ve Beylikdüzü'ne doğru yayılır. Anadolu Yakası'nda Kadıköy ve Üsküdar köklü semtlerdir; arkalarında daha sakin konut bölgeleri bulunur.

• İki kıta Boğaz şehri ikiye böler. Nerede çalıştığınız ve her gün suyun hangi tarafına geçeceğiniz, manzaradan çok daha önemlidir.
• Derin bir piyasa İstanbul, 2025'te hem toplam konut satışında hem de yabancılara satışta Türkiye'de ilk sıradaydı (TÜİK verileri, BirGün, Ocak 2026).
• Önce ilçe Fiyatlar, bina yaşı, kiralık talebi ve izin kuralları ilçeden ilçeye değişir. Daireden önce ilçeyi seçin.

TFF'nin İstanbul'da çalıştığı bölgeler

39 ilçenin hepsinde çalışmıyoruz. İlan verdiğimiz ve sokaklarını bildiğimiz ilçeler şunlar:

• Beşiktaş — Boğaz kıyısı, Bebek, Ortaköy ve Levent'teki ofisler; eski yapı stoku ve yüksek talep.
• Sarıyer — Yukarı Boğaz köyleri ve orman kenarı; villalar ve daha büyük daireler.
• Şişli — çalışan merkez: Nişantaşı, Mecidiyeköy, Bomonti ve Esentepe.
• Beyoğlu — Galata, Karaköy, Taksim ve Haliç kıyısı, yeni sahil projeleriyle birlikte.
• Kağıthane — iç kesimde, Şişli ile Haliç arasında, metroya bağlı rezidans projeleriyle.
• Beykoz — Boğaz'ın yeşil Anadolu kıyısı; müstakil villalar ve site projeleri.
• Üsküdar ve Kadıköy — Avrupa Yakası'na vapurla bağlanan köklü Anadolu Yakası ilçeleri.
• Başakşehir, Eyüpsultan ve Beylikdüzü — aynı paraya daha büyük ev sunan, batıdaki ve kuzeydeki daha yeni ilçeler.

Bu ilçelerin her birinin sitemizde ayrı bir rehberi var. Uçak bileti almadan önce iki üçünü yan yana okuyun: bina yaşı, ulaşım ve fiyat arasındaki farklar çoğu alıcının beklediğinden büyüktür.

Ulaşım

İstanbul'un trafiği gerçek bir sorundur; bu yüzden planınızı raylı sisteme ve deniz ulaşımına göre yapın. Boğaz'ın üzerinden Boğaziçi Köprüsü (1973), Fatih Sultan Mehmet Köprüsü (1988) ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü (2016), altından ise Marmaray tüp geçidi (2013) ve Avrasya Tüneli (2016) geçer. Vapurlar iki yakayı ve birçok Boğaz köyünü hâlâ birbirine bağlar.

Avrupa Yakası'nda M2 metrosu Yenikapı'dan Taksim, Şişli ve Levent üzerinden Hacıosman'a tek yön 32 dakikada gider (Metro İstanbul). M7 ise Yıldız'dan Mecidiyeköy ve Kağıthane üzerinden Mahmutbey'e 36 dakikada ulaşır. Uçuşlar için İstanbul Havalimanı Avrupa Yakası'nda, Sabiha Gökçen Anadolu Yakası'ndadır. M11 Ocak 2024'te Gayrettepe'ye ulaştığında Ulaştırma Bakanı, İstanbul Havalimanı'na yolculuk süresini Gayrettepe'den 30, Taksim'den 41 dakika olarak açıkladı (NTV, Ocak 2024).

Günlük hayat

Günlük hayat ilçeye göre değişir. Merkezde tam bir şehirli gibi yaşarsınız: köşe bakkalları, haftalık semt pazarları, kafeler ve her sokakta bir eczane; özel hastaneler ve büyük alışveriş merkezleri de kısa bir yolculuk mesafesinde. Yeni banliyölerde hayat sitenin etrafında döner: havuz, güvenlik, otopark ve çoğu iş için araba. Boğaz kıyısında vapurlar ve sahil yürüyüşleri vardır, ancak süpermarket daha azdır ve sokaklar daha diktir.

Aileler genellikle önce okula ve işe gidiş süresine, sonra dairenin büyüklüğüne bakarak seçim yapar. Uluslararası ve özel okullar şehrin dört bir yanına dağılmıştır; okul servisi bir ilçenin size uyup uymadığını belirleyebilir. Bir manzaraya gönlünüzü kaptırmadan önce, belirli bir adresten hangi okulların gerçekçi olduğunu bize sorun.

• Aileler Siteler ve daha sakin ilçeler geniş alan ve ortak olanaklar sunar. Merkezi ilçeler ise işe gidiş süresini kısaltır.
• Çalışanlar Şişli, Beşiktaş ve Kağıthane'de M2 ve M7'ye yakın daireler sizi ofislere yakın tutar.
• Denizi sevenler Boğaz köyleri ve Anadolu kıyısı vapur ve deniz havası sunar; ancak fiyatlar daha yüksek, binalar daha eskidir.

Bulacağınız evler ve kontrol etmeniz gerekenler

TFF'nin İstanbul ilanlarının çoğu, stüdyolardan geniş aile dairelerine kadar dairelerden oluşur; ardından villalar gelir. Az sayıda otel, arsa, ticari birim ve bir çatı dubleksi de listeliyoruz. Bugün sitede yer alan örnekler arasında Kempinski Residences Balmumcu'da Satılık 3+1 Rezidanslar ve Bebek'te Satılık Tadilatlı 3,5+1 Boğaz Konağı Dairesi var.

Ne alırsanız alın, kontroller aynıdır:

1. Tapu Tapuda birimin ne olarak kayıtlı olduğunu, kimin adına olduğunu ve beklemediğiniz bir ipotek ya da şerh bulunmadığını teyit edin.
2. Bina yaşı ve yönetmelik Yapı ruhsatının tarihini sorun. Yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 18 Mart 2018'de yayımlandı ve 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi (AFAD). Eski binaların daha yakından incelenmesi gerekir.
3. İşletme giderleri Rezidans projelerinde aylık aidatı ve neleri kapsadığını sorun: güvenlik, havuz, spor salonu, otopark.
4. Bölgenin izin durumu Evde ikamet izniyle yaşamayı planlıyorsanız, ilçenin ve mahallenin yeni başvurulara açık olduğunu kontrol edin.

Rezervasyondan tapuya kadar tüm adımların sırası satın alma süreci rehberimizde yer alıyor.

Kimlere uygun, kimler başka yere bakmalı

• Gerçek bir şehir hayatı, iş ve kültürle iç içe bir şehir evi isteyen alıcılar.
• Çok sayıda yabancı alıcının bulunduğu büyük ve likit bir piyasa arayan yatırımcılar.
• İlçeyi okul ve işe gidiş süresine göre dikkatle seçen aileler.
• Vatandaşlık yolunu düşünen alıcılar; çünkü şartları sağlayan en geniş konut seçeneği İstanbul'dadır.

• Sahil ve yavaş bir yaşam temposu isteyenler: bunun yerine Bodrum'a bakın.
• Binayı ziyaret etmeyecek ya da kontrol etmeyecek alıcılar: iyi ve kötü yapı stoku arasındaki fark büyüktür.
• Sabit ve öngörülebilir bir fiyat seyrine ihtiyaç duyanlar: piyasa kura ve politikalara göre hareket eder.

Yabancı olarak İstanbul'da ev almak

Yabancılar İstanbul'da olağan tapu süreciyle ev alır ve İstanbul, 2025'te yabancılara en çok konut satılan ildi: Türkiye genelindeki 21.534 satışın 7.989'u (TÜİK verileri, BirGün, Ocak 2026). O yıl ülke genelinde en çok konutu Rusya vatandaşları aldı; onları İranlı ve Ukraynalı alıcılar izledi.

Vatandaşlık için gayrimenkul yolu, en az 400.000 ABD doları değerinde bir mülk ve tapuya en az üç yıl süreyle satılmayacağına dair şerh konulmasını gerektirir. Bu eşik 13 Haziran 2022'de 250.000 ABD dolarından yükseltildi (Konya Yatırım Destek Ofisi, T.C.). Türk vatandaşlığı rehberimize göz atın.

Burada ikamet izniyle yaşamayı planlıyorsanız ilçe önemlidir. Temmuz 2023'te Göç İdaresi, İstanbul'da on ilçenin yeni ikamet izni başvurularına kapalı olduğunu açıkladı: Fatih, Esenyurt, Avcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Bağcılar, Esenler, Küçükçekmece, Sultangazi ve Zeytinburnu. Yabancı nüfusun Türk nüfusunun %20'sini aştığı mahalleler de kapatıldı (NTV, Temmuz 2023).

TFF nasıl yardımcı olabilir

Turkey Flat For Sale'in arkasındaki şirket Servet Property, Şişli Levent/Esentepe'deki genel merkezinden çalışır. Yabancı alıcılara hizmet veren bağımsız bir danışmanlık şirketiyiz; bu yüzden size tek bir proje yerine pek çok müteahhit ve mal sahibinin evlerini gösterebiliriz.

• İlçeye göre kısa liste Tek tek evleri göstermeden önce bütçenizi ve planlarınızı şehrin doğru bölgesiyle eşleştiririz.
• Yerinde ve video gösterimler Bir inceleme gezisiyle evleri yerinde görün ya da yurt dışından canlı video ile izleyin.
• Tapu ve hukuki destek Tapu işlemlerini avukatlar ve tercümanlarla birlikte koordine ederiz.
• Satış sonrası Anahtarı teslim aldıktan sonra abonelikler, eşyalandırma ve kiralama konusunda destek.

Sık sorulan sorular

Güncel evlere İstanbul emlak sayfamızdan göz atın ya da şehrin farklı bölgelerinde gösterim planlamak için bize ulaşın.

Kaynaklar

• Nüfusune (TÜİK ADNKS verileri): İstanbul nüfusu 2025, 39 ilçe (erişim: 2 Ekim 2026)
• Wikipedia: İstanbul'un coğrafyası, yüzölçümü, Boğaz köprüleri ve tünelleri, havalimanları (erişim: 2 Ekim 2026)
• BirGün, 20 Ocak 2026: TÜİK 2025 konut satışları: İstanbul toplamı, yabancılara satışlar, uyruklar (erişim: 2 Ekim 2026)
• Metro İstanbul: M2 istasyonları ve 32 dakikalık yolculuk (erişim: 2 Ekim 2026)
• Metro İstanbul: M7 istasyonları ve 36 dakikalık yolculuk (erişim: 2 Ekim 2026)
• NTV, 20 Ocak 2024: Gayrettepe ve Taksim'den İstanbul Havalimanı'na yolculuk süreleri (erişim: 2 Ekim 2026)
• Konya Yatırım Destek Ofisi (gov.tr): gayrimenkul yoluyla vatandaşlık: 400.000 ABD doları, üç yıllık şerh, 13 Haziran 2022 değişikliği (erişim: 2 Ekim 2026)
• NTV, 16 Temmuz 2023: Göç İdaresi'nin kapalı ilçeler ve %20 kuralı hakkındaki açıklaması (erişim: 2 Ekim 2026)
• AFAD: Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, 18 Mart 2018'de yayımlandı, 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi (erişim: 2 Ekim 2026)