Yabancı Alıcılar İçin Türkiye Tapu Kontrol Listesi

Türkiye'de tapu, her gayrimenkul alımının merkezindedir; ancak tapunun bir kopyası, bir durum tespit (due diligence) raporu değildir. Kapora ya da satış bedeli ödemeden önce güncel tapu sicili kaydını, satıcının yetkisini, taşınmazın tam kimliğini ve tescilli kısıtlamaları teyit edin.

Kaynak incelemesi: 10 Eylül 2026; Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) kamuya açık bilgilerine dayanır.

Türkiye'de tapu nedir?

Tapu, bir taşınmaz ve onun mülkiyetine ilişkin tescilli bilgileri kaydeder. Yatırım Ofisi, Türkiye'de taşınmaz mülkiyetinin ilgili tapu müdürlüğünde yapılan tescille kazanıldığını belirtir. Rezervasyon formu, adi satış sözleşmesi veya ön sözleşme sözleşmesel yükümlülükler doğurabilir; ancak alıcıyı tapuda kayıtlı malik yapmaz.

Pazarlama sırasında gösterilen kopya güncel olmayabilir ve hukuki ya da mali durum değişmiş olabilir. Bir ilandaki fotoğrafa veya PDF'e güvenmek yerine, tam olarak ilgili taşınmaz için yakın tarihli resmî sicil kaydını bağımsız bir avukata incelettirin.

Bir bakışta tapu kontrol listesi

Tapudaki temel bilgiler nasıl okunur?

Düzen ve alanlar belge formatına ve taşınmaz türüne göre değişir. Tek bir alanı tek başına yorumlamayın; belgenin bütününü güncel sicil kaydı, kadastro bilgileri, belediye kayıtları ve gezdiğiniz taşınmazla karşılaştırın.

Konum ve kadastral kimlik

İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel, değerlendirilen taşınmazla örtüşmelidir. TKGM'nin kamuya açık Parsel Sorgu hizmeti temel kadastral konumu gösterebilir; ancak Yatırım Ofisi, malik kimliğinin burada gösterilmediğini belirtir. Çevrim içi parsel görüntüsü, yetkili bir sicil incelemesinin yerini tutmaz.

Bina ve bağımsız bölüm

Bir daire veya ayrı olarak tescil edilmiş başka bir birim için bina ya da blok, kat ve bağımsız bölüm numarasını kontrol edin. Kapı numarası, pazarlama referansı ve ziyaret ettiğiniz daire kendiliğinden hukuki tanımlayıcı değildir. Danışmanınızdan tapuyu, onaylı projeyi ve fiziki birimi eşleştirmesini isteyin.

Tescilli nitelik ve arsa payı

Nitelik ifadesini amaçladığınız kullanımla karşılaştırın. Konut, ofis, dükkân, villa veya arsa olarak pazarlanan bir alan, sırf o şekilde döşendiği ya da ilan edildiği için bu tescilli veya onaylı kullanıma sahip olmaz. Arsa payı tek başına kullanılabilir alanı, yönetim giderlerini, bahçe veya terasın özel kullanımını, otopark haklarını ya da ortak alanların kontrolünü açıklamaz; bunların her biri ayrı bir kanıt gerektirir.

Malik ve hisse oranı

Kayıtlı tüm malikleri ve her birinin hissesini teyit edin. Satıcı bir şirket, mirasçı, vasi, vekil veya başka bir temsilciyse kimliğini ve yetkisini doğrulayın. Taşınmazı gösteren, rezervasyon ödemesini tahsil eden ya da anahtarları elinde tutan kişi, onu satmaya yetkili olmayabilir.

Tapunun rengine güvenmeyin

Bazı eski çevrim içi rehberler tapuları mavi veya kırmızı olarak sınıflandırır. Renk bir formatı ya da kategoriyi yansıtabilir; ancak bir parselin tamamını mı, bir hisseyi mi yoksa belirli bir bağımsız bölümü mü satın aldığınızı, taşınmazın kısıtlamalardan ari olup olmadığını ya da inşaatın, iskânın ve amaçlanan kullanımın onaylı olup olmadığını göstermez. Hukuki durumu, güncel kayıtla desteklenmiş şekilde yazılı olarak isteyin. Kat irtifakı, kat mülkiyeti, arsa veya hisseli gibi terimler, işleme özgü bir açıklama gerektirir.

Malik ve satış yetkisi

Malik bilgilerini güncel resmî kayıtlar ve geçerli kimlik belgeleriyle karşılaştırın. Birden fazla malik varsa kimlerin işleme katılması ya da usulüne uygun şekilde temsilci ataması gerektiğini netleştirin. Satıcı bir şirketse kartvizit veya eski bir imza sirküleri yerine şirketin güncel temsil yetkisini inceleyin.

Vekâletname, amaçlanan işlemi kapsamalı ve şekil bakımından geçerli olmalıdır. Yatırım Ofisi'nin taşınmaz edinimi rehberi, yurt dışında düzenlenen bir vekâletnamenin nerede ve nasıl düzenlendiğine bağlı olarak özel yetki, onay, apostil veya konsolosluk işlemleri ile noter onaylı Türkçe tercüme gerektirebileceğini açıklar. Vekâletnameyi devir randevusundan önce incelettirin.

İpotek, haciz, şerhler ve diğer kısıtlamalar

Yatırım Ofisi, tapu işlemlerine başlamadan önce ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamalar gibi takyidatların kontrol edilmesini önerir. Güncel bir inceleme ipotekleri, hacizleri, şerhleri, beyanları, irtifak haklarını, intifa haklarını, satış vaatlerini ve diğer kayıtları kapsayabilir. İncelemeyi yapan avukattan şunları yazılı olarak açıklamasını isteyin:

• Kaydın ne olduğu ve kimin lehine olduğu.
• Devri engelleyip engellemediği ya da bir koşula bağlayıp bağlamadığı.
• Devirden sonra da kalıp kalmayacağı.
• Terkin veya muvafakat için hangi belge ve işlemin gerektiği.
• Terkinin ödeme ve devre göre ne zaman tescil edileceği.
• Masrafı ve riski kimin üstleneceği.

Bir ipoteğin veya haczin sonradan kaldırılacağına dair sözlü bir vaadi kabul etmeyin; sözleşme ve işlemin tamamlanma sırası bunu açıkça düzenlemelidir.

Tapuyu gezdiğiniz taşınmazla eşleştirin

Tapu farklı bir parsele veya birime aitse, malik adının doğru olması yeterli değildir.

• Girdiğiniz dairenin tescilli bağımsız bölüm olduğunu teyit edin.
• Kat, cephe yönü, plan düzeni ve sınırları projeyle karşılaştırın.
• Terasların, bahçelerin, depoların ve otoparkın tescilli mi, ortak alan mı, yönetim planıyla mı tahsis edildiğini yoksa yalnızca fiilen mi kullanıldığını netleştirin.
• Kapatılmış balkonları, birleştirilmiş odaları, eklentileri ve diğer tadilatları araştırın.
• Villalarda parseli, bina oturum alanını, erişimi ve özel olduğu iddia edilen açık alanları belirleyin.
• Arsalarda imar durumunu, erişimi, altyapıyı, sınırları ve yapılaşma koşullarını ayrıca doğrulayın.

Fotoğraflar, anahtarlar, bir broşür ya da harita üzerindeki bir işaret, hukuki kimliği veya özel kullanım haklarını kanıtlamaz.

Tapu durumu yapı onayı demek değildir

Tapu, yapı ruhsatı, onaylı projeler, iskân bilgileri, tescilli kullanım ve fiziki durum farklı sorulara yanıt verir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi terimler taşınmaza özgü bir inceleme gerektirir; tapudaki ifade tek başına mevcut plan düzeninin onaylı olduğunu ya da altyapı, sigorta ve finansmanın beklendiği gibi sağlanabileceğini kanıtlamaz. Bağımsız bir teknik uzman durumu ve tadilatları incelemeli; avukat ve teknik danışman da bulgularını birbiriyle karşılaştırmalıdır.

Hisseli mülkiyet ve projeden satışlar

Bir parseldeki hisse, kendiliğinden belirli bir dairenin veya villanın mülkiyeti anlamına gelmez. Tapuda hisseli mülkiyet görünüyorsa alanın hukuken nasıl tanımlandığını, hangi kullanım düzenlemesinin bulunduğunu, diğer maliklerin satışla ilgili hakları olup olmadığını ve hangi finansman ya da yeniden satış sınırlamalarının doğabileceğini sorun. Gayriresmî bir paylaşım veya numaralandırılmış bir kapı, münhasır mülkiyetin kanıtı değildir.

Projeden alımlarda, tamamlanmış bir birim devre hazır olmadan sözleşme imzalayabilirsiniz. Yatırım Ofisi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin mülkiyeti devretmediğini belirtir. Para taahhüt etmeden önce geliştiricinin tapusunu ve yetkisini, parsel ve proje onaylarını, planlanan birimi, teknik özellikleri, ödeme aşamalarını, teslim koşullarını, başvuru yollarını ve tescil mekanizmasını inceleyin. Örnek daireler ve pazarlama planları, tescilli ve onaylı belgelerin yerini tutmaz.

Yabancı alıcının devri için gereken belgeler

Resmî edinim rehberine göre tapu işlemleri için taşınmazın sicil bilgileri, pasaport veya kimlik belgesi, gerekiyorsa temsil belgeleri, belediyeden alınan değer bilgisi, binalar için zorunlu deprem sigortası, fotoğraflar ve taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman gerekebilir. Tercüme ve onay ihtiyacı, belgeye ve kullanılan alfabeye göre değişir.

TKGM, 7 Eylül 2026'da satış işlemlerinde zorunlu deprem sigortasına ilişkin bir duyuru yayımladı. Uygulama değişebileceğinden, randevu dosyası hazırlanırken güncel sigorta gerekliliğini yetkili tapu müdürlüğüyle teyit edin. Adı belirtilen alıcı ve taşınmaz için; her belgeyi kimin temin edeceğini, formatını, geçerliliğini ve kontrol edildiği tarihi gösteren tek bir yazılı belge listesi isteyin.

Tapu randevusundan önce

1. Durum tespitini tamamlayın İade edilmeyecek herhangi bir taahhütten önce hukuki, teknik ve vergisel incelemeyi bitirin.
2. Tarafları teyit edin Nihai satıcıyı, alıcıyı, taşınmazın kimliğini ve üzerinde anlaşılan bedeli kontrol edin.
3. Sicili yeniden kontrol edin İşlem tarihine yakın en son sicil kayıtlarını inceleyin.
4. Kısıtlamaları çözün İlgili her kaydın nasıl ele alınacağını çözüme kavuşturun veya belgelendirin.
5. Evrakı onaylayın Nihai sözleşme, devir beyanları ve ödeme planı üzerinde anlaşın.
6. Maliyetleri teyit edin Tapu harcını ve diğer işlem maliyetlerini güncel resmî bilgilerle kontrol edin.
7. Belgeleri kontrol edin Pasaport, vergi numarası, tercümeler, fotoğraflar, sigorta ve temsil belgeleri.
8. Tercüman ayarlayın Gerekiyorsa satıcının temsilcisini değil, yeminli bir tercümanı kullanın.
9. Banka bilgilerini doğrulayın Bu bilgileri ayrı ve güvenilir bir kanaldan teyit edin.
10. Ödeme koşullarını belirleyin Her ödemenin hangi kanıtla serbest bırakılacağı konusunda anlaşın.

Sürecin tamamına genel bir bakış için satın alma süreci rehberimize ve satın alma maliyetleri rehberimize göz atın.

Ödemeyi ve tescili birlikte planlayın

Mülkiyetin devri ile büyük bir ödemenin serbest bırakılması ayrı işler olarak ele alınmamalıdır. İşlemi tamamlamadan önce, uygun bir banka destekli kontrollü ödeme yöntemi de dâhil olmak üzere, işleminiz için en güvenli yasal sıralama hakkında yazılı görüş alın. Alıcı hesabı, döviz transfer yolunu, açıklama metnini, ödeme kanıtını ve devrin tamamlanamaması hâlinde ne olacağını teyit edin. Bir ödeme mekanizması tapu, sözleşme veya teknik kontrollerin yerini tutmaz.

Devir randevusunda

• İşlemde yer alan herkesin kimliğini ve yetkisini teyit edin.
• Parselin veya bağımsız bölümün incelenen dosyayla örtüştüğünden emin olun.
• Devir beyanlarını imzalamadan önce yeminli tercüman aracılığıyla okuyun ve anlayın.
• Üzerinde anlaşılan ipotek, şerh veya diğer kayıtların işlem sonunda nasıl göründüğünü teyit edin.
• Onaylanan ödeme sırasını izleyin ve resmî makbuzları saklayın.
• Nihai bilgiler incelenenlerden farklıysa zaman baskısı altında imza atmayın.

Tapu devrinden sonra

Tamamlanan tescilin kanıtını alın ve malik ile taşınmaz bilgilerini kontrol edin. Tapuyu, makbuzları, ödeme kanıtlarını, tercümeleri, vekâletnameleri, sigortayı, sözleşmeleri ve hukuki ve teknik bulguları güvenli tek bir kayıtta saklayın. Ardından teslim, anahtarlar, abonelikler, site yönetimine kayıt, sigorta, belediye işleri ve üzerinde anlaşılan teslim çalışmalarıyla ilgilenin; işlem sonu hesap dökümünü de ilk maliyet planınızla karşılaştırın.

Tapuda tehlike işaretleri

• Tapunun yalnızca kırpılmış bir görüntüsü veya eski bir kopyası veriliyor.
• Malik adı veya hissesi, satışı yapan kişiyle örtüşmüyor.
• Gezilen daire, bağımsız bölüm bilgileriyle örtüşmüyor.
• Bahçe, teras, otopark veya depo, dayanak bir hak olmadan vaat ediliyor.
• Tescilli nitelik, pazarlanan kullanımdan farklı ve yazılı bir analiz yok.
• Bir ipotek, haciz veya şerh, terkin planı olmadan önemsizmiş gibi geçiştiriliyor.
• Hisseli bir tapu, münhasır mülkiyet gibi sunuluyor.
• Bir ön sözleşmenin sizi zaten malik yaptığı söyleniyor.
• Gerçek işlem ve güncel kurallar dikkate alınmadan bir beyan edilen devir bedeli öneriliyor.
• Para, ilgisiz bir kişinin hesabına ya da üzerinde anlaşılan güvenceler sağlanmadan önce isteniyor.
• Bağımsız tercüme, hukuki inceleme veya teknik denetimi atlamanız için baskı yapılıyor.

Sık sorulan sorular

Kısa bir listeniz olduğunda TFF, belgelere dayalı bir inceleme için gereken tanımlayıcı bilgileri toplamanıza yardımcı olabilir. Bağımsız profesyoneller kontrollerini tamamlayana kadar hiçbir taşınmaz sorunsuz kabul edilmemelidir.