دليل المشتري

تكاليف شراء عقار في تركيا: رسوم وضرائب عام 2026

رسم سند الملكية (الطابو)، ورسوم السجل العقاري، وتقرير التقييم، وضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة، ورسم الدمغة، والتأمين، وضريبة العقار، وتكاليف البيع، بأرقام 2026 ومثال تطبيقي.

22 دقائق للقراءة نُشر 29 سبتمبر 2026 حُدّث 30 سبتمبر 2026

السعر الذي تتفق عليه مع البائع ليس سوى البند الأكبر في ميزانيتك. فشراء منزل في تركيا يترتب عليه أيضًا رسوم رسمية في السجل العقاري، وتقرير تقييم، وربما ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة، إضافة إلى التأمين والترجمة ومجموعة من التكاليف السنوية بعد تملّك العقار. يستعرض هذا الدليل كل بند مع النسبة أو المبلغ المنشور لعام 2026، وتاريخ المصدر، ومثالًا تطبيقيًا يمكنك تكييفه مع عملية الشراء الخاصة بك.

باختصار

رسم سند الملكية (الطابو) (tapu harcı) لعام 2026: ‏2% يدفعها المشتري و2% منفصلة يدفعها البائع، على السعر المُصرَّح به، الذي لا يجوز أن يقل عن قيمة ضريبة العقار (إرشادات إدارة الإيرادات).
رسم الصندوق الدوّار للسجل العقاري لعام 2026 هو المعامل المحلي مضروبًا في مبلغ أساس قدره 2,227 ليرة تركية، يُضاف إليه مبلغ ثابت قدره 20,868 ليرة تركية لكل عقار عندما يكون أحد طرفي نقل الملكية أجنبيًا (تعرفة TKGM لعام 2026).
يُشترط تقرير تقييم صادر عن شركة مرخّصة عند شراء المواطن الأجنبي، وتبلغ مدة صلاحيته ثلاثة أشهر (تعميم TKGM رقم 2024/2).
تخضع المساكن الجديدة الحاصلة على رخصة بناء مؤرخة بعد 1 أبريل 2022 لضريبة قيمة مضافة بنسبة 10% على أول 150 م² من المساحة الصافية و20% على ما يزيد عنها؛ ويوجد إعفاء من هذه الضريبة للمشترين غير المقيمين المستوفين للشروط الذين يدفعون بالعملة الأجنبية.
تشمل التكاليف السنوية ضريبة العقار (بنسبة 0.2% من القيمة الضريبية للمساكن في المناطق الحضرية الكبرى مثل إسطنبول وموغلا/بودروم)، وتأمين الزلازل، ورسوم الإدارة.
تتغير القواعد والمبالغ، أحيانًا في منتصف العام. اطلب جدول تكاليف مؤرخًا وخاصًا بصفقتك قبل دفع أي عربون.

خمس مجموعات من التكاليف

من المفيد تصنيف كل دفعة ضمن واحدة من خمس مجموعات. بهذه الطريقة لا يُنسى أي بند، ويمكنك أن ترى أي المبالغ يحددها القانون، وأيها يتوقف على العقار، وأيها يتوقف على الخدمات التي تختارها.

أين تذهب الأموال
سعر العقار	المبلغ والعملة المتفق عليهما مع البائع، وما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة مشمولة في حالة المبنى الجديد
الرسوم الرسمية للصفقة	رسم الطابو، ورسم الصندوق الدوّار للسجل العقاري، وأي ضريبة قيمة مضافة مستحقة على البيع الأول من المطوّر
تكاليف الخدمات المهنية والوثائق	تقرير التقييم، والمراجعة القانونية والفنية المستقلة، والترجمة المحلَّفة، والوكالات المصدّقة لدى كاتب العدل
إتمام الصفقة والتسليم	تأمين الزلازل الإلزامي (DASK)، واشتراكات المرافق، والتسجيل لدى إدارة المبنى وأولى دفعات الخدمات
تكاليف الملكية المستمرة	ضريبة العقار، وضريبة المساكن الثمينة حيثما تنطبق، ورسوم الإدارة، والتأمين، والصيانة، والمرافق

2% + 2% رسم الطابو، على كل من المشتري والبائع (إرشادات GİB، ‏2026)
20,868 ليرة تركية رسم ثابت إضافي في السجل العقاري لكل عقار عندما يكون أحد الطرفين أجنبيًا (تعرفة TKGM لعام 2026)
17,711,000 ليرة تركية القيمة الضريبية للمبنى التي قد تُفرض فوقها ضريبة المساكن الثمينة (2026)
3 أشهر مدة صلاحية تقرير التقييم لمعاملة في السجل العقاري (تعميم TKGM رقم 2024/2)

الرسوم الرسمية في السجل العقاري

رسم سند الملكية (tapu harcı)

تنص إدارة الإيرادات (GİB) على أنه عند نقل ملكية عقار يُحصَّل رسم الطابو بنسبة 20 في الألف (2%) من المشتري، وبنسبة 20 في الألف بشكل منفصل من البائع. ويكون الأساس هو سعر النقل الفعلي الذي يصرّح به الطرفان. فإذا كان السعر المُصرَّح به أقل من قيمة ضريبة العقار (emlak vergisi değeri) المسجلة لدى البلدية، يُحسب الرسم على قيمة ضريبة العقار بدلًا منه. ومثال GİB نفسها: لمنزل تبلغ قيمة ضريبة العقار له 1,800,000 ليرة تركية وبيع بمبلغ 1,500,000 ليرة تركية، يدفع كل طرف 2% من 1,800,000 ليرة تركية، أي 36,000 ليرة تركية. وقد أُعيد تأكيد هذه القاعدة في إرشادات GİB المنشورة في يوليو 2026، كما صيغت بشكل أوضح في قانون الرسوم بموجب القانون رقم 7566 المنشور في 19 ديسمبر 2025.

أما من يدفع فعليًا فهو أمر يتفق عليه الطرفان، لكن القانون يفرض الرسم على كليهما. وينبغي أن ينص عقد الشراء على ما إذا كان المشتري يتحمل حصته البالغة 2% فقط أم الحصتين معًا.

مهم

لا توافق على التصريح بسعر أقل من السعر الحقيقي. فإذا تبيّن لمكتب الضرائب أن السعر المُصرَّح به لم يعكس البيع الفعلي، يُحصَّل الرسم الناقص من المشتري والبائع معًا مع غرامة ضياع الضريبة. ووفقًا لملخص KPMG للقانون رقم 7566، ارتفعت هذه الغرامة من 25% إلى ما يعادل مرة واحدة من الرسم الناقص اعتبارًا من 19 ديسمبر 2025، كما يصف الإنفوغرافيك الحالي الصادر عن GİB غرامة تعادل مرة واحدة. وقد يسبب السعر المُصرَّح به بأقل من قيمته مشكلات لاحقًا أيضًا، على سبيل المثال عند البيع وحساب أي ربح، أو عندما تحتاج إلى سعر الشراء لملف الإقامة أو الجنسية.

رسم الصندوق الدوّار (döner sermaye ücreti)

يفرض السجل العقاري كذلك رسم خدمة وفق تعرفة المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM). وفي تعرفة 2026، يساوي رسم معاملة البيع المعاملَ المحلي (yöresel katsayı) الذي تحدده الوزارة لكل مديرية سجل عقاري، مضروبًا في مؤشر أساس قدره 2,227.00 ليرة تركية. ويُحصَّل رسم معاملة واحد عن كل وحدة مستقلة مبيعة. وتنص التعرفة على أن ضريبة القيمة المضافة مشمولة في هذه المبالغ.

وبالنسبة للأجانب، تضيف تعرفة 2026 رسمًا ثابتًا: ففي معاملات السجل العقاري التي تُنشئ التزامًا بنقل الملكية ويكون أحد أطرافها أجنبيًا، يُحصَّل مبلغ 20,868.00 ليرة تركية عن كل عقار أو وحدة مستقلة، إضافة إلى الرسم العادي. كما تُظهر التعرفة أن المعاملات التي تُجرى خارج نطاق اختصاص المديرية نفسها، أو في قنصلية بالخارج، تُحتسب بمضاعفات الرسم العادي (ضعفين وأربعة أضعاف على التوالي).

تقرير التقييم

بموجب تعميم TKGM رقم 2024/2 الصادر في 1 مارس 2024، يُعد تقرير تقييم العقار إلزاميًا في المعاملات المذكورة في التعميم عندما يكون المشتري شخصًا طبيعيًا أجنبيًا. ويجب أن يصدر التقرير عن شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال وناشطة في نظام التقييم التابع لـ TKGM ‏(TADEBİS)، ويُطلب عبر نظام Web Tapu. وفي حالات الشراء بغرض التقدم للحصول على الجنسية التركية، تُعِد التقارير شركة GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.، التابعة لإدارة تطوير الإسكان. ويمكن استخدام التقرير لمدة ثلاثة أشهر من تاريخه؛ وبعد ذلك، أو إذا طرأ تغيير على العقار، يلزم إعداد تقرير جديد.

لا تنشر TKGM سعرًا ثابتًا موحدًا لهذه التقارير. ووفقًا للتعميم، بعد تقديم الطلب يُرسَل إلى مقدم الطلب الرسمُ وموعد السداد ورقم الطلب عبر رسالة نصية أو بريد إلكتروني، ولا تُعيَّن شركة التقييم إلا بعد الدفع. اطلب المبلغ المقدَّر كتابيًا قبل تقديم الطلب.

رسم الطابو ‏2% على كل طرف من السعر المُصرَّح به، ولا يقل أبدًا عن قيمة ضريبة العقار (GİB، ‏2026).
رسم خدمة السجل العقاري المعامل المحلي × 2,227 ليرة تركية لكل وحدة، شاملًا ضريبة القيمة المضافة (تعرفة TKGM لعام 2026).
الرسم الإضافي على الأجانب مبلغ ثابت قدره 20,868 ليرة تركية لكل عقار عندما يكون أحد الطرفين أجنبيًا (تعرفة TKGM لعام 2026).
تقرير التقييم إلزامي للمشترين الأجانب؛ تحدد TKGM رسمه عند تقديم الطلب؛ وصلاحيته ثلاثة أشهر.
ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة يفرضها المطوّر عند البيع الأول، مع إعفاء لغير المقيمين المستوفين للشروط.

ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة

تُفرض ضريبة القيمة المضافة من قِبل البائعين المسجلين فيها مثل المطوّرين، لذا فهي تخص أساسًا المساكن على الخارطة والمساكن المنجزة حديثًا التي تُشترى من الشركة التي بنتها. اسأل دائمًا عما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة تنطبق على البائع الذي تتعامل معه.

يشرح البلاغ العام الموحَّد لتطبيق ضريبة القيمة المضافة الصادر عن GİB هذه البنية. فبالنسبة للمساكن المشيَّدة بموجب رخصة بناء صدرت بعد 1 أبريل 2022، تُطبَّق النسبة المخفَّضة على جزء السعر المقابل لأول 150 م² من المساحة الصافية، والنسبة العامة على الجزء الذي يزيد عن 150 م². أما المساكن المشيَّدة في مشاريع التحول الحضري بموجب القانون رقم 6306 (مناطق البناء الاحتياطية، والمناطق الخطرة، والمباني الخطرة)، فتخضع لنسبة 1% على أول 150 م² من المساحة الصافية. وبموجب القرار الرئاسي رقم 7346، المنشور في الجريدة الرسمية في 7 يوليو 2023 والنافذ اعتبارًا من 10 يوليو 2023، ارتفعت النسبة المخفَّضة من 8% إلى 10% والنسبة العامة من 18% إلى 20%. والنتيجة، التي لم نجد أي تغيير لاحق عليها، هي:

ضريبة القيمة المضافة على بيع المطوّر لمسكن (النسب السارية منذ 10 يوليو 2023)
	أول 150 م² من المساحة الصافية	المساحة الصافية فوق 150 م²
رخصة بناء بعد 1 أبريل 2022	10%	20%
مشروع تحول حضري بموجب القانون رقم 6306، برخصة بعد 1 أبريل 2022	1%	20%
رخصة بناء قبل 1 أبريل 2022	تستمر القواعد الأقدم: 1%، أو في المناطق الحضرية الكبرى 1% أو 10% أو 20% بحسب قيمة الأرض وفئة البناء	النسبة العامة (20%)

اسأل المطوّر عن القاعدة التي تنطبق على وحدتك، وما إذا كان السعر المعروض يشمل ضريبة القيمة المضافة، واطلب منه إطلاعك على تاريخ رخصة البناء والمساحة الصافية المعتمدة في الحساب.

إعفاء المشترين غير المقيمين من ضريبة القيمة المضافة

تُعفي المادة 13(i) من قانون ضريبة القيمة المضافة، النافذة منذ 1 أبريل 2017 والتي لا تزال واردة في البلاغ الموحَّد لعام 2026 الصادر عن GİB، البيعَ الأول لمسكن أو مكان عمل من ضريبة القيمة المضافة إذا كان لصالح:

الأشخاص الطبيعيين الأجانب غير المستقرين في تركيا وفق قانون ضريبة الدخل (أي بصورة عامة: من ليس له موطن في تركيا ولا يقيم فيها إقامة متصلة تزيد عن ستة أشهر في السنة التقويمية)؛
المواطنين الأتراك المقيمين في الخارج لأكثر من ستة أشهر بتصريح عمل أو إقامة؛
الشركات التي يقع مقرها القانوني ومركز أعمالها خارج تركيا ولا تحقق دخلًا في تركيا من خلال منشأة دائمة.

الشروط صارمة. إذ يجب أن يكون البيع هو التسليم الأول للوحدة من المطوّر؛ فإعادة البيع من قِبل شخص اشترى من المطوّر لا تستوفي الشرط. ويجب إدخال 50% على الأقل من السعر إلى تركيا بالعملة الأجنبية ودفعها للبائع قبل تاريخ الفاتورة، والباقي خلال سنة واحدة. وقبل البيع، يجب أن يتسلم البائع نسخة من جواز سفر المشتري ووثيقة من مكتب الضرائب المحلي تؤكد أن المشتري غير مستقر في تركيا. ويُدوَّن شرح في سجل الملكية، وإذا بيع المسكن خلال ثلاث سنوات (كانت المدة سنة واحدة حتى 1 مايو 2022)، يجب دفع ضريبة القيمة المضافة التي لم تُحصَّل مع فوائد التأخير قبل أن يُجري السجل العقاري عملية النقل. وإذا تبيّن أن الشروط لم تُستوفَ، يكون المشتري مسؤولًا بالتضامن مع البائع عن ضريبة القيمة المضافة والغرامة والفوائد.

العقود ورسم الدمغة وكاتب العدل والترجمة

رسم الدمغة. في عام 2026، تخضع العقود التي تنص على مبلغ محدد لرسم الدمغة بنسبة 9.48 في الألف، بحد أقصى قدره 29,115,961.10 ليرة تركية لكل وثيقة اعتبارًا من 1 يناير 2026 (بلاغ رسم الدمغة رقم 71). ويُعفى عقد الوعد بالبيع العقاري (satış vaadi sözleşmesi) المُبرم بالشكل الرسمي. ووفقًا لما نقلته الصحافة الضريبية المتخصصة، يوجّه تعميم TKGM رقم 2026/2 الصادر في 30 يوليو 2026 مديريات السجل العقاري إلى طلب إيصال يُثبت دفع رسم الدمغة عند تقديم عقد وساطة (وكالة عقارية) مع الطلب؛ ولا تُعالَج الطلبات التي تخلو منه. ولا تزال طريقة احتساب وعاء الرسم على هذه العقود محل نقاش بين المعلّقين، لذا استشر مستشارك.

نظام الدفع الآمن. يشترط تعديل على لائحة تجارة العقارات (الجريدة الرسمية، 29 أبريل 2026) دفع سعر البيع عبر نظام دفع يتبادل الملكية والمال في الوقت نفسه، حين يكون الدفع نقدًا أو بحوالة مصرفية أو عبر EFT. وأعلنت وزارة التجارة في 26 يونيو 2026 أن تاريخ البدء نُقل من 1 يوليو إلى 1 أكتوبر 2026. وأُفيد في 28 سبتمبر 2026 بتأجيل آخر إلى 1 ديسمبر 2026؛ فتحقق من تاريخ البدء الحالي لدى وزارة التجارة. وتنص اللائحة على اقتطاع رسم استخدام من المبلغ المدفوع للبائع؛ ولم نجد وقت كتابة هذا الدليل أي مبلغ منشور له.

كاتب العدل والترجمة المحلَّفة. تُحدَّد رسوم كاتب العدل بموجب التعرفة السنوية لوزارة العدل (وقد عُدِّلت تعرفة 2026 خلال العام)، وتتوقف على نوع الوثيقة وطولها، لذا اطلب عرض سعر من كاتب العدل. وفي السجل العقاري، يجب أن يرافق المشتري الذي لا يتحدث التركية مترجمٌ معتمد، ويجب تقديم الوكالة المُحرَّرة في الخارج بأصلها أو بنسخة مصدّقة مع ترجمة معتمدة (إرشادات TKGM للأجانب، 2018).

تكاليف إتمام الصفقة والتسليم

تأمين الزلازل DASK. يُعد تأمين الزلازل الإلزامي من الوثائق المدرجة لبيع مبنى في السجل العقاري. والقسط ليس نسبة مئوية من السعر، بل يتوقف على مبلغ التأمين، وهو المساحة مضروبة في تكلفة البناء للمتر المربع، وعلى نوع إنشاء المبنى، وعلى مجموعة خطر الزلازل لموقعه، التي تتدرج في التعرفة من المجموعة 1 إلى المجموعة 7. وتصف نشرة DASK الصادرة في 7 مارس 2025 مضاعِفات التعرفة والحد الأدنى للأقساط بحسب مجموعة الخطر. وتُحدَّث حدود التغطية بما يتماشى مع أسعار المنتجين: فقد أفادت صحيفة Dünya في 9 يونيو 2026، نقلًا عن DASK، بأن الحد الأقصى للتغطية يبلغ 2,407,723 ليرة تركية لكل مسكن و11,357 ليرة تركية لكل م² للمباني الخرسانية المسلحة اعتبارًا من 1 يوليو 2026. ولأن الأرقام تتغير شهريًا، احصل على عرض سعر لعنوانك بالتحديد.

المرافق. تُنقل اشتراكات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي إلى اسم المالك الجديد لدى المزوّدين المحليين؛ فاسأل كل مزوّد عن الوثائق التي يحتاجها. وتختلف تأمينات الاشتراك ورسوم التوصيل من مزوّد لآخر وتتغير كثيرًا؛ ولا نذكرها لأننا لم نتمكن من التحقق من المبالغ الرسمية الحالية. واطلب من البائع قراءات العدادات النهائية في يوم التسليم.

إدارة المبنى. في المبنى متعدد الوحدات، يساهم كل مالك في التكاليف المشتركة من خلال ميزانية الإدارة (işletme projesi). وقد عدّل القانون رقم 7579، المنشور في 22 مايو 2026، قانون الملكية المشتركة: إذ تُعتمد الميزانية من الجمعية العامة للملّاك؛ وإلى حين اعتمادها يُعِد المدير ميزانية مؤقتة، وحيثما توجد ميزانية قائمة لا يجوز أن يرتفع المبلغ المؤقت بأكثر من معدل إعادة التقييم للعام السابق. اطلب الميزانية الحالية، والرسم الشهري (aidat)، وأي صندوق احتياطي، وأي ديون غير مسددة على الوحدة.

التكاليف السنوية بعد تملّك المسكن

ضريبة العقار (emlak vergisi)

وفقًا لدليل ضريبة العقار الصادر عن GİB ‏(يونيو 2025)، تبلغ نسبة ضريبة المباني 1 في الألف للمساكن و2 في الألف للمباني الأخرى، و1 في الألف للأراضي الزراعية و3 في الألف لقطع الأراضي المعدّة للبناء. وداخل حدود البلديات الكبرى والمناطق المتاخمة لها تُطبَّق النسب بزيادة قدرها 100%. وإسطنبول بلدية كبرى، وكذلك ولاية موغلا التي تضم بودروم، بموجب القانون رقم 6360 لعام 2012.

نسب ضريبة العقار (قانون ضريبة العقار، وفق دليل GİB، يونيو 2025)
النوع	النسبة العادية	المناطق الحضرية الكبرى (إسطنبول، وموغلا بما فيها بودروم)
مسكن	0.1%	0.2%
مبانٍ أخرى	0.2%	0.4%
قطعة أرض معدّة للبناء	0.3%	0.6%
أرض زراعية	0.1%	0.2%

تُفرض الضريبة على القيمة الضريبية لدى البلدية، لا على السعر الذي دفعته، وتُسدَّد على قسطين متساويين: الأول في مارس أو أبريل أو مايو، والثاني في نوفمبر. ويجب على المشتري تقديم إقرار ضريبة العقار إلى البلدية: ويُظهر مثال GİB أنه في حالة شراء بتاريخ 26 يوليو 2025 كان الإقرار مستحقًا حتى 31 ديسمبر 2025، وفي حالة شراء بتاريخ 15 نوفمبر 2025 خلال ثلاثة أشهر؛ وفي الحالتين بدأت المسؤولية الضريبية في عام 2026. ولن ينقل السجل العقاري ملكية عقار عليه ضريبة عقار غير مسددة. وبالنسبة لعام 2026، يضع بلاغ ضريبة العقار رقم 89 سقفًا للزيادة: إذ لا يجوز أن تتجاوز القيمة الضريبية لعام 2026 قيمةَ عام 2025 مضافًا إليها ضعفا تلك القيمة. واعتبارًا من عام 2027 ترتفع القيم كل عام بكامل معدل إعادة التقييم بدلًا من نصفه.

ضريبة المساكن الثمينة (değerli konut vergisi)

يحدد بلاغ ضريبة العقار رقم 88 (الجريدة الرسمية، 31 ديسمبر 2025) عتبة عام 2026 بقيمة ضريبية للمبنى قدرها 17,711,000 ليرة تركية. والضريبة تصاعدية: 0.3% على الجزء الواقع بين 17,711,000 و26,567,000 ليرة تركية؛ و26,568 ليرة تركية زائد 0.6% على الجزء الذي يزيد عن 26,567,000 ليرة تركية حتى 35,425,000 ليرة تركية؛ و79,716 ليرة تركية زائد 1% على الجزء الذي يزيد عن 35,425,000 ليرة تركية. ويوضح دليل GİB لعام 2026 أن المعيار هو القيمة الضريبية للمبنى لا القيمة السوقية، وأن الشخص الذي لا يملك في تركيا سوى عقار سكني واحد معفى. وتبدأ المسؤولية الضريبية في العام التالي للشراء؛ وكان موعد تقديم إقرار عام 2026 حتى 20 فبراير 2026.

مثال تطبيقي (افتراضي)

يستخدم الجدول أدناه أرقامًا مفترضة فقط لبيان كيفية اجتماع نسب عام 2026 الموثقة. لنفترض شقة جديدة في إسطنبول اشتراها مشترٍ أجنبي من المطوّر في عام 2026: السعر المُصرَّح به 10,000,000 ليرة تركية، والمساحة الصافية 120 م²، ورخصة البناء بعد 1 أبريل 2022، وقيمة ضريبة العقار لدى البلدية 4,000,000 ليرة تركية. أما المبالغ التي تتوقف على بيانات محلية فتظهر في صورة معادلات.

عملية شراء افتراضية: السعر المُصرَّح به 10,000,000 ليرة تركية، بنسب عام 2026
البند	طريقة الحساب	المبلغ
رسم الطابو، حصة المشتري	2% × 10,000,000 (السعر المُصرَّح به أعلى من القيمة الضريبية)	200,000 ليرة تركية
رسم الطابو، حصة البائع	2% × 10,000,000، ما لم ينقلها العقد إلى المشتري	200,000 ليرة تركية
رسم الصندوق الدوّار	المعامل المحلي × 2,227 ليرة تركية	يتوقف على المديرية
الرسم الإضافي على الأجانب	ثابت لكل وحدة	20,868 ليرة تركية
تقرير التقييم	تحدده TKGM عند تقديم الطلب	اسأل قبل تقديم الطلب
ضريبة القيمة المضافة، الحالة العادية	10% × 10,000,000 (أقل من 150 م² صافية)	1,000,000 ليرة تركية
ضريبة القيمة المضافة، إذا استُوفيت شروط المادة 13(i)	بيع أول معفى لغير مقيم	0 ليرة تركية
رسم الدمغة على عقد وعد بالبيع موثّق لدى كاتب العدل	معفى	0 ليرة تركية
ضريبة العقار السنوية	0.2% × 4,000,000 قيمة ضريبية، قبل أي إعفاءات	8,000 ليرة تركية سنويًا
ضريبة المساكن الثمينة	القيمة الضريبية أقل من 17,711,000 ليرة تركية	غير مستحقة

لو صُرِّح عن الشقة نفسها بمبلغ 3,500,000 ليرة تركية، أي أقل من قيمتها الضريبية البالغة 4,000,000 ليرة تركية، لظل رسم الطابو 2% من 4,000,000 ليرة تركية على كل طرف. ولو كان السعر المُصرَّح به أقل من السعر الحقيقي، لواجه الطرفان الرسم الناقص إضافة إلى الغرامة الموضحة أعلاه.

التكاليف عند البيع لاحقًا

عندما تبيع، تدفع رسم الطابو المستحق على البائع بنسبة 2%، وتُطبَّق مجددًا رسوم السجل العقاري والرسم الإضافي على الأجانب. ويوضح دليل GİB بشأن فرض الضريبة على مبيعات العقارات (أبريل 2024) أن الربح من بيع عقار مُكتسب بالشراء يخضع للضريبة بوصفه ربحًا رأسماليًا إذا تم البيع خلال خمس سنوات من الاكتساب، محسوبة بالأيام؛ وبعد خمس سنوات يخرج الربح من نطاق هذه الضريبة. والربح هو سعر البيع مطروحًا منه تكلفة الاكتساب ونفقات البائع وضرائبه ورسومه. وتُعدَّل التكلفة وفق مؤشر أسعار المنتجين المحلي (Yİ-ÜFE) إذا ارتفع المؤشر بنسبة 10% أو أكثر. وفي عام 2026 يبلغ الإعفاء السنوي لهذه الأرباح 150,000 ليرة تركية، وتخضع الأرباح التي تتجاوزه لجدول ضريبة الدخل، الذي يتراوح في عام 2026 بين 15% و40% (وفق ملخص KPMG لبلاغ ضريبة الدخل رقم 332). أما كيفية تطبيق ذلك على البائع غير المقيم، وما إذا كانت هناك اتفاقية ضريبية ذات صلة، فهي مسألة يُرجع فيها إلى مستشارك الضريبي.

حد السنوات الخمس الأرباح من البيع بعد أكثر من خمس سنوات من الشراء تخرج من نطاق ضريبة الأرباح الرأسمالية (دليل GİB، أبريل 2024).
التعديل وفق المؤشر يمكن تعديل التكلفة وفق مؤشر Yİ-ÜFE عندما يبلغ ارتفاع المؤشر 10% أو أكثر.
إعفاء عام 2026 يُعفى مبلغ 150,000 ليرة تركية من الأرباح الرأسمالية العقارية في عام 2026.
استرداد الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة بيع مسكن معفى من ضريبة القيمة المضافة خلال ثلاث سنوات يستوجب دفع الضريبة غير المسددة مع الفوائد.

كيف تُعِد جدول تكاليفك الخاص

اجمع بيانات العقار اطلب بيانات سند الملكية، وقيمة ضريبة العقار لدى البلدية، وتاريخ رخصة البناء، والمساحة الصافية، وفي حالة إعادة البيع، تأكيدًا بعدم وجود ضريبة عقار غير مسددة.
حدِّد من يدفع ماذا دوِّن في الاتفاق الطرف الذي يدفع كل حصة من حصتي رسم الطابو البالغة كل منهما 2%، ورسوم السجل العقاري، وتقرير التقييم، وأي ضريبة قيمة مضافة، وبأي عملة.
تحقق من ضريبة القيمة المضافة مبكرًا في حالة المبنى الجديد، تأكد من قاعدة ضريبة القيمة المضافة، وإن كان الأمر ذا صلة، من استيفائك لشروط إعفاء غير المقيمين قبل دفع العربون.
اطلب تقرير التقييم قدّم الطلب عبر Web Tapu، واحصل على عرض الرسم كتابيًا، وتأكد من أن التقرير سيظل ضمن مدة الأشهر الثلاثة في تاريخ نقل الملكية.
خطِّط لمسار الدفع بمجرد بدء العمل بنظام الدفع الآمن (1 أكتوبر 2026 وفق ما أُعلن في يونيو؛ وأُفيد في 28 سبتمبر 2026 بنقله إلى 1 ديسمبر 2026)، يجب أن تمر عبره أسعار البيع المدفوعة نقدًا أو بحوالة مصرفية أو عبر EFT؛ واحتفظ بجميع السجلات المصرفية.
ضع ميزانية السنة الأولى أضف تأمين DASK، وتأمينات المرافق، وأولى رسوم الإدارة، وإقرار ضريبة العقار المستحق بعد إتمام الصفقة.

للاطلاع على الترتيب المعتاد لهذه الخطوات، راجع دليل خطوات الشراء لدينا. وإذا كنت تشتري بهدف الحصول على الجنسية التركية، فلاحظ أن تقرير التقييم يصدر عن GEDAŞ وأن القيمة المُصرَّح بها مهمة للطلب. وتشرح صفحة خدماتنا ما يشرف عليه قسمنا القانوني خلال إجراءات الدفع وسند الملكية. ونؤكد أتعابنا كتابيًا قبل أي تعاقد.

اتفاق مكتوب ينبغي أن يرد كل بند من التكاليف والطرف الذي يدفعه في العقد، لا في الرسائل فقط.
الرقم الضريبي أولًا يلزم عادةً رقم ضريبي تركي وحساب مصرفي قبل بدء الدفعات.
الوكالة إذا لم تتمكن من الحضور، فخصص ميزانية لوكالة موثّقة لدى كاتب العدل، مع ترجمة معتمدة إذا حُرِّرت في الخارج.

الأسئلة الشائعة

هل توجد نسبة مئوية واحدة يمكنني إضافتها إلى السعر؟

لا. رسم الطابو ثابت بنسبة 2% على كل طرف، لكن ضريبة القيمة المضافة ورسوم السجل العقاري وتقرير التقييم والترجمة والتأمين تتوقف على العقار وموقعه وقيمته الضريبية والخدمات التي تستعين بها. أعِدّ الجدول بندًا بندًا.

من يدفع رسم الطابو؟

يفرض القانون 2% على المشتري و2% على البائع بشكل منفصل. ويمكن للطرفين الاتفاق على من يتحمل التكلفة، وينبغي تدوين هذا الاتفاق في عقد الشراء.

هل يمكننا التصريح بسعر أقل لتوفير رسم الطابو؟

لا. يجب دفع الرسم على السعر الحقيقي، ولا يقل أبدًا عن قيمة ضريبة العقار. وإذا اكتُشف التصريح بأقل من القيمة، يدفع الطرفان الرسم الناقص إضافة إلى غرامة مساوية له (منذ 19 ديسمبر 2025)، كما أن السعر المُصرَّح به المنخفض قد يسبب مشكلات عند البيع لاحقًا أو عند التقدم للإقامة أو الجنسية.

هل يدفع الأجانب أكثر في السجل العقاري؟

نعم. تضيف تعرفة TKGM لعام 2026 مبلغًا ثابتًا قدره 20,868 ليرة تركية لكل عقار أو وحدة عندما يكون أحد طرفي النقل أجنبيًا، ويجب على المشتري الأجنبي تقديم تقرير تقييم من شركة مرخّصة.

متى تنطبق ضريبة القيمة المضافة؟

تُفرض ضريبة القيمة المضافة من قِبل البائعين المسجلين فيها، وهم عادةً المطوّرون الذين يبيعون مساكن جديدة، لذا اسأل عما إذا كان البائع يفرض هذه الضريبة. وفي حالة المبنى الجديد، اسأل أيضًا عما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة مشمولة في السعر وأي نسبة تنطبق.

كيف يعمل إعفاء غير المقيمين من ضريبة القيمة المضافة؟

ينطبق فقط على البيع الأول من المطوّر لغير مقيم مستوفٍ للشروط. إذ يجب إدخال نصف السعر على الأقل بالعملة الأجنبية قبل الفاتورة والباقي خلال سنة، ويجب أن يقدم المشتري شهادة من مكتب الضرائب تثبت عدم إقامته، ويستلزم البيع خلال ثلاث سنوات دفع ضريبة القيمة المضافة مع الفوائد أولًا.

كم تبلغ ضريبة العقار في إسطنبول أو بودروم؟

بالنسبة لمسكن في منطقة حضرية كبرى، وهي تشمل إسطنبول وولاية موغلا بأكملها بما فيها بودروم، تبلغ النسبة 0.2% سنويًا من القيمة الضريبية لدى البلدية، وتُدفع على قسطين. اسأل البلدية عن القيمة الضريبية لعقارك.

هل سأدفع ضريبة المساكن الثمينة؟

فقط إذا تجاوزت القيمة الضريبية لمبنى وحدة سكنية 17,711,000 ليرة تركية لعام 2026 ولم ينطبق أي إعفاء. والشخص الذي يكون هذا المسكن عقاره السكني الوحيد في تركيا معفى.

هل تأمين الزلازل DASK إلزامي فعلًا؟

نعم، فهو مدرج ضمن الوثائق المطلوبة لبيع مبنى في السجل العقاري. ويتوقف القسط على المساحة ونوع الإنشاء ومجموعة خطر الموقع، لذا اطلب عرض سعر للعنوان بالتحديد.

هل تريد جدول تكاليف مؤرخًا لمسكن محدد في إسطنبول أو بودروم؟ تواصل مع فريقنا من الاثنين إلى السبت، من 09:00 إلى 19:00، وسنراجع معك كل بند.

المصادر

GİB، Gayrimenkul Alım-Satımında Tapu Harcı (إنفوغرافيك) — ‏2% على كل طرف، والحد الأدنى بقيمة ضريبة العقار، وغرامة تعادل مرة واحدة (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
GİB، Gayrimenkul Alım-Satımının Vergilendirilmesi (أبريل 2024) — أمثلة على رسم الطابو، وقاعدة السنوات الخمس للأرباح الرأسمالية، والتعديل وفق المؤشر (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
Alomaliye، تذكير GİB بشأن رسم الطابو (9 يوليو 2026) — إعادة تأكيد قاعدة 2026 (مصدر ثانوي) (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
KPMG، نشر القانون رقم 7566 (19 ديسمبر 2025) — صياغة وعاء الرسم، وزيادة الغرامة، وسقف القيمة الضريبية للعقار لعام 2026 (مصدر ثانوي) (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
TKGM، تعرفة الصندوق الدوّار لعام 2026 — أساس 2,227 ليرة تركية، والمعامل المحلي، ورسم الأجانب 20,868 ليرة تركية، شاملًا ضريبة القيمة المضافة (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
TKGM، التعميم رقم 2024/2 (1 مارس 2024) — تقارير التقييم للمشترين الأجانب، وGEDAŞ لطلبات الجنسية، وصلاحية ثلاثة أشهر، والإبلاغ بالرسم عند تقديم الطلب (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
GİB، البلاغ العام الموحَّد لتطبيق ضريبة القيمة المضافة (إصدار 2026) — قواعد 150 م²، وشروط إعفاء غير المقيمين وفق المادة 13(i) (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
الجريدة الرسمية، القرار الرئاسي رقم 7346 (7 يوليو 2023) — تغيير نسبة ضريبة القيمة المضافة (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
Alomaliye، نسبة ضريبة القيمة المضافة على تسليم المساكن (10 يوليو 2023) — نسبتا 10% و20% للمساكن بعد القرار 7346 (مصدر ثانوي) (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
الجريدة الرسمية، بلاغ رسم الدمغة رقم 71 (31 ديسمبر 2025) — الحد الأقصى لعام 2026 البالغ 29,115,961.10 ليرة تركية (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
KPMG، نسب رسم الدمغة لعام 2026 — ‏9.48 في الألف للعقود، وإعفاء عقود الوعد بالبيع (مصدر ثانوي) (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
Alomaliye، تعميم TKGM رقم 2026/2 بشأن رسم الدمغة في معاملات السجل العقاري (30 يوليو 2026) (مصدر ثانوي) (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
Alomaliye، تعديل لائحة تجارة العقارات (29 أبريل 2026) — نظام الدفع ورسم الاستخدام (مصدر ثانوي) (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
وزارة التجارة، نقل موعد بدء نظام الدفع الآمن إلى 1 أكتوبر 2026 (26 يونيو 2026) (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
إدارة الشؤون الخارجية في TKGM، شراء عقار في تركيا — دليل للأجانب (2018) — وثائق السجل العقاري، والمترجم، وDASK (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
DASK، نشرة تغيير التعرفة (7 مارس 2025) — مجموعات الخطر وأساس القسط (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
Dünya، الحد الأقصى لتغطية DASK اعتبارًا من 1 يوليو 2026 (9 يونيو 2026) (مصدر ثانوي نقلًا عن DASK) (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
الجريدة الرسمية، القانون رقم 7579 (22 مايو 2026) — تعديلات قانون الملكية المشتركة بشأن ميزانيات الإدارة (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
GİB، دليل Emlak Vergisi (يونيو 2025) — النسب، والزيادة في المناطق الحضرية الكبرى، والأقساط، والإقرار بعد الشراء (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
الجريدة الرسمية، بلاغ ضريبة العقار رقم 89 (31 ديسمبر 2025) — سقف القيمة الضريبية لعام 2026 (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
القانون رقم 6360 (6 ديسمبر 2012) — بلدية موغلا الكبرى (نص القانون كما نشره Alomaliye) (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
الجريدة الرسمية، بلاغ ضريبة العقار رقم 88 (31 ديسمبر 2025) — عتبة وشرائح ضريبة المساكن الثمينة لعام 2026 (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
GİB، دليل Değerli Konut Vergisi (فبراير 2026) — معيار القيمة الضريبية للمبنى، وإعفاء المسكن الوحيد، وموعد تقديم الإقرار (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)
KPMG، شرائح ضريبة الدخل ومبالغها لعام 2026 — إعفاء الأرباح الرأسمالية البالغ 150,000 ليرة تركية، وجدول من 15% إلى 40% (مصدر ثانوي) (تاريخ الاطلاع 30 سبتمبر 2026)