Türkiye'de Daire Nasıl Satın Alınır?

Yabancı uyruklu kişiler Türkiye'de mülk satın alabilir; ancak uygunluk ve şartlar alıcının uyruğuna, mülke ve mülkün konumuna bağlıdır. Mülkiyet yalnızca tapu müdürlüğündeki tescille geçer; bu nedenle kapora ödemeden önce işleme özel danışmanlık alın.

Bu rehber 9 Eylül 2026'da resmi kaynaklarla karşılaştırılarak gözden geçirilmiştir.

Yabancılar Türkiye'de mülk satın alabilir mi?

Evet, uyruğa bağlı koşullar ve yasal kısıtlamalar çerçevesinde pek çok yabancı gerçek kişi Türkiye'de gayrimenkul edinebilir. Resmi Invest in Türkiye mülk edinme rehberi, uygunluğun belirli koşullara bağlı olabileceğini ve bazı bölgeler ile edinim türleri için de kısıtlamalar bulunduğunu açıklar.

Başka bir uyruk, mülk tipi veya ilçe için anlatılan bir kuralın sizin alımınıza da uygulanacağını varsaymayın. Para bağlamadan önce uygunluğunuzu bağımsız bir avukata, söz konusu mülke ilişkin şartları da ilgili tapu idaresine teyit ettirin.

Neden satın aldığınıza karar verin

İşe yarar bir arama, proje listesiyle değil, mülkü ne için kullanacağınızla başlar.

Birincil veya yıl boyu kullanılacak ev

Günlük pratikliği öne alın: ulaşım, bina yönetimi, ısıtma ve soğutma, depolama, otopark, asansör ve kullanışlı bir kat planı. Genel bir semt tanımına güvenmek yerine önemli güzergâhları binanın gerçek girişinden, gerçekçi saatlerde deneyin.

Tatil evi veya yarı zamanlı ev

Mülkün boş kaldığı dönemde nasıl korunacağını, bakımının nasıl yapılacağını ve nasıl kontrol edileceğini sorun. Yönetimli bir sitede hangi hizmetlerin ana sezon dışında da sürdüğünü, hangilerinin isteğe bağlı olduğunu ve düzenli aidatların nasıl hesaplandığını öğrenin.

Kiralık veya yatırım amaçlı mülk

Her gelir veya doluluk iddiasının dayanağını isteyin. Bölge ortalaması, ilan edilen gecelik fiyat ya da müteahhit projeksiyonu, o mülke ait belgelenmiş bir getiri değildir. Yasal kurallar, yönetim onayı, işletme giderleri, boş kalan dönemler ve vergiler sonucu etkiler.

Vatandaşlık başvurusuyla bağlantılı mülk

Bir evi, satış tanıtımında "vatandaşlık" kelimesi geçiyor diye seçmeyin. Resmi şartlar; alıcı, mülk, değerleme, satıcı ve ödeme yapısı açısından kontrol edilmelidir. Başvuru yapabilecek durumda olmak, vatandaşlığın verileceğinin garantisi değildir.

Nereden satın almalısınız?

Her yabancı alıcı için tek bir en iyi konum yoktur. Konumları kullanım amacı, bütçe, seyahat düzeni, mülk tipi ve ihtiyaç duyduğunuz yönetim düzeyine göre karşılaştırın.

• İstanbul — daireler, markalı konutlar, villalar ve tarihi mülkler; ulaşım, bina yaşı, sokak eğimi, otopark, gürültü ve belirli bir bağımsız bölümden görünen manzara aynı mahalle içinde bile büyük farklılık gösterebilir
• Bodrum — villalar, ortak hizmetli rezidanslar ve sezonluk evler; yol erişimini, rüzgâra açıklığı, günlük hizmetlere uzaklığı, açık alanları, bakımı, güvenliği ve yaz dışında neyin açık kaldığını karşılaştırın
• Çeşme ve Alaçatı — ikinci konutlarda belediye ve mahalleyi pazarlama etiketinden ayırt edin; yıl boyu erişimi, altyapıyı, onaylı kullanım amacını ve mülkün boşken bakımını inceleyin

Bir manzara ya da tatil beldesi adı, bağımsız bölüme özel belgelerin ve güncel bir incelemenin yerini asla tutmamalıdır.

Daire, villa, ikinci el mi yoksa markalı konut mu?

Adım adım satın alma süreci

1. İhtiyaçlarınızı tanımlayın. Kullanım amacını, tercih ettiğiniz konumları, bütçeyi ve para birimini, zamanlamayı ve vazgeçilmez şartlarınızı yazın.
2. İlgili bir kısa liste oluşturun. Konuma, tipe veya pratik ihtiyaçlarınıza uymayan evleri eleyin.
3. Mülkü kesin olarak belirleyin. Tanıtım materyalini bina, bağımsız bölüm, plan ve güncel satıcıyla eşleştirin.
4. Evi ve belgeleri inceleyin. Hukuki ve teknik sorular için nitelikli, bağımsız danışmanlarla çalışın.
5. Koşulları yazılı olarak kararlaştırın. Fiyat, para birimi, ödeme aşamaları, satışa dahil olanlar, şartlar ve devir düzenlemeleri.
6. Değerleme ve işlem prosedürlerini tamamlayın. Güncel şartları resmi makamlar ve danışmanlarınızla teyit edin.
7. Devri tescil ettirin. Mülkiyet, tapu müdürlüğündeki tescille kazanılır.
8. Teslimi belgeleyin. Anahtarlar, demirbaşlar, sayaç okumaları, belgeler, kusurlar ve devir sonrası varsa yükümlülükler.

Kapora ödemeden önce yapılacak inceleme

Kapora, mülk kesin olarak belirlendikten ve koşullar incelendikten sonra ödenmelidir. Kontrollerin kapsamı; tamamlanmış bir daire, ikinci el bir villa, arsa ya da inşaat hâlindeki bir bağımsız bölüm alıyor olmanıza göre değişir.

• Tapudaki kayıtlı maliki ve satıcının satış yetkisini teyit edin.
• Adresi, parseli, binayı ve bağımsız bölümü, tanıtılan mülkle eşleştirin.
• Satışı veya kullanımı etkileyen ipotek, haciz, şerh, kısıtlama ve hakları kontrol edin.
• Onaylı kullanım amacını, imar ve iskân belgelerini nitelikli danışmanlarla inceleyin.
• Kat planını gerçek yerleşimle karşılaştırın; net, brüt, teras ve bahçe alanlarını netleştirin.
• Hangi fotoğrafların gerçek bağımsız bölümü, örnek daireyi, ortak bir tesisi ya da bir görselleştirmeyi gösterdiğini belirleyin.
• Yönetim planını, güncel düzenli aidatları, yedek akçe bilgisini ve varsa ödenmemiş borçları isteyin.
• Bina durumunu, yapılan değişiklikleri ve depremle ilgili bilgileri nitelikli bir teknik uzmanla gözden geçirin.
• Satışa nelerin dahil olduğunu ve teslimde olması gereken durumu kayıt altına alın.
• Ödeme talimatlarının, alıcıların ve iade koşullarının net olduğundan ve bağımsız olarak kontrol edildiğinden emin olun.

Resmi rehber, tapu işlemlerine başlamadan önce özellikle ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamaların kontrol edilmesini tavsiye eder. TKGM parsel sorgulama hizmeti temel parsel bilgilerini verebilir; ancak herkese açık bir çevrimiçi sorgu, işleme özel hukuki incelemenin yerini tutmaz.

Türkiye'de mülk satın almanın maliyeti nedir?

İlan fiyatından fazlası için bütçe ayırın. Tutarlar ve bunları kimin ödeyeceği işleme ve güncel kurallara bağlıdır; bu nedenle genel bir rehberdeki eski bir yüzdeye güvenmek yerine tarihli, yazılı bir döküm isteyin.

• Tapu ve işlem harçları
• Değerleme ve belge masrafları
• Bağımsız hukuk, teknik ve tercüme hizmetleri
• Varsa emlakçı veya danışmanlık ücretleri
• Zorunlu deprem sigortası ve varsa ek teminatlar
• Bankacılık, döviz çevirme ve transfer masrafları
• İlk yönetim, abonelik ve teslim ödemeleri
• Düzenli yönetim, bakım, sigorta ve yerel vergi yükümlülükleri

Hangi tutarların sabit, tahmini ya da mülke özel olduğunu, verginin dahil olup olmadığını, her ödemenin ne zaman yapılacağını ve devirden sonra hangi giderlerin süreceğini sorun. Daha fazla ayrıntı için satın alma maliyetleri rehberimize bakın.

Oturma izni ve vatandaşlık ayrı süreçlerdir

Yabancı bir alıcının gayrimenkul edinmek için genellikle oturma iznine ihtiyacı yoktur. Göç İdaresi Başkanlığı, konut olarak kullanılan bir taşınmazın sahibi olmayı, geçerli şartlara ve idarenin kararına bağlı olarak kısa dönem ikamet izni başvurusunun olası gerekçeleri arasında sayar.

Resmi yatırım rehberine göre yabancı bir gerçek kişi, en az 400.000 ABD doları veya karşılığı değerinde, şartları taşıyan bir mülk edinip en az üç yıl satmama şerhi koydurarak istisnai vatandaşlığa başvurmaya hak kazanabilir. Bu, "mülk al, pasaport al" demek değildir: mülk, değerleme, satıcı, ödeme kayıtları, şerhler ve başvuru sahibi güncel kuralların tamamını karşılamalıdır ve başvuru resmi incelemeye tabidir.

Alıcıların göz ardı etmemesi gereken uyarı işaretleri

• Mülk, satıcı ve iade koşulları belirlenmeden ödeme yapmanız için baskı
• Destekleyici belge olmadan garanti edilen vatandaşlık, kira getirisi, satış kazancı veya teslim tarihi
• Tapu, plan, ilan, fotoğraflar ve gösterilen mülk arasında uyumsuzluk
• Net, brüt, kapalı ve açık alanlar arasında açıklanamayan farklar
• Projenin genelindeki bir manzaranın veya tesisin her bağımsız bölümün özelliği gibi sunulması
• Güncel ve bağımsız bölüme özel bir tablo olmadan anlatılan düzenli aidatlar
• Belgelenmiş ve bağımsız olarak doğrulanmış bir gerekçe olmadan değişen ödeme talimatları
• Bağımsız hukuki veya teknik incelemeye izin vermekte isteksizlik

Mülk gezisi kontrol listesi

İyi bir mülk gezisi, evi ihtiyaçlarınıza göre sınar. Mümkünse tam olarak o bağımsız bölümü görmek isteyin ve açık kalan soruları yazılı takip için not edin.

• Hangi odalar ve açık alanlar bağımsız bölüme aittir?
• Oturma odasından, ebeveyn yatak odasından ve terastan ne görünüyor?
• Gün ışığı, mahremiyet, gürültü ve havalandırma normal kullanımda nasıl değişiyor?
• Asansör, otopark, depolama ve girişler hanenin ihtiyaçlarına uygun mu?
• Nem, hareket, bitmemiş iş veya izinsiz tadilat izleri var mı?
• Hangi demirbaşlar, cihazlar ve mobilyalar satışa dahil?
• Planlanmış hangi işler, ücretler veya yönetim kararları var?
• Ev sezonluksa, siz yokken kim kontrol edecek ve bakımını yapacak?

Tapu devrinden sonra

Devrin ardından belgelenmiş bir teslim gelmelidir: zilyetlik, anahtarlar, sayaç okumaları, sigorta, yönetime kayıt, düzenli ödemeler ve üzerinde anlaşılan işlerin sorumluluğu. Türkiye'nin Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) zorunlu deprem sigortası hakkında bilgi verir; ek teminatları nitelikli bir sigorta uzmanıyla görüşün.

Yurt dışında yaşayan mülk sahiplerinin kontroller, faturalar, bakım ve acil durumlarda eve erişim için güvenilir bir düzene ihtiyacı vardır. Ev kiraya verilecekse, öngörülen kiralama modeli için güncel hukuki ve vergi danışmanlığı alın.

Bu rehber nasıl hazırlandı

Bu rehber, T.C. Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi'nin mülk edinimi ve vatandaşlık rehberleri, Göç İdaresi Başkanlığı'nın ikamet izni bilgileri ve Doğal Afet Sigortaları Kurumu'nun kamuya açık bilgileriyle karşılaştırılarak gözden geçirilmiştir. Ayrıca TFF'nin, bir pazarlama tanıtımını konum, plan, manzara, durum, yönetim ve müsaitlik konusundaki bağımsız bölüme özel sorularla karşılaştırmaya yönelik pratik çerçevesini yansıtır. Genel bilgi niteliğindedir; bağımsız hukuki, vergi, değerleme, teknik, göç veya finansal danışmanlığın yerini tutmaz.

Sıkça sorulan sorular