Процесс покупки недвижимости в Турции для иностранцев

Покупка жилья в Турции иностранным гражданином — путь хорошо проторённый, но у него своя последовательность: проверка права на покупку, турецкий налоговый номер, отчёт лицензированного оценщика, договор в надлежащей правовой форме и, наконец, подписание в земельном реестре. В этом руководстве мы проходим все этапы в том порядке, в котором они обычно идут, и приводим правила, которые смогли подтвердить по официальным источникам на 30 сентября 2026 года.

Прежде чем начать: можете ли вы покупать и где?

Правовой основой приобретения недвижимости иностранцами является статья 35 Закона о земельном реестре (Tapu Kanunu № 2644) в редакции, введённой Законом № 6302 от 3 мая 2012 года. Она позволяет иностранным физическим лицам — гражданам стран, определённых Президентом с учётом двусторонних отношений и интересов страны, — приобретать недвижимость и ограниченные вещные права в Турции при соблюдении установленных законом ограничений. На практике это означает, что первым делом нужно проверить ваше гражданство. Список стран, граждане которых могут покупать, определяет государство, а не продавец или агент, поэтому попросите юриста подтвердить актуальную ситуацию для вашего паспорта, прежде чем брать на себя какие-либо обязательства.

Статья 35 также устанавливает два ограничения по площади. Общая площадь, приобретённая иностранными физическими лицами, не может превышать 10% площади, открытой для частной собственности, в районе, и ни одно иностранное лицо не может владеть более чем 30 гектарами по всей стране; Президент может увеличить лимит на одно лицо вплоть до двукратного размера. Для покупателя квартиры или виллы эти ограничения редко становятся препятствием, но именно из-за лимита на уровне района сделка иногда может быть отклонена там, где доля иностранной собственности уже достигла предела.

Местоположение важно и по другой причине. Согласно инвестиционному руководству Инвестиционного офиса при Администрации Президента, иностранцы не могут приобретать недвижимость в запретных военных зонах и зонах военной безопасности, а в особых зонах безопасности — только с разрешения губернаторства. Эти проверки являются частью процедуры в земельном реестре, и вам не нужно подавать на них заявку самостоятельно, однако в некоторых районах они могут повлиять на сроки.

Наконец, если вы покупаете землю без построек, статья 35 обязывает иностранных физических лиц в течение двух лет представить в соответствующее министерство проект, который они будут реализовывать. Утверждённый проект затем отмечается в реестре прав собственности. Это важное обязательство для покупателей земельных участков, и его нужно планировать до покупки, а не после.

• Гражданство Право на покупку зависит от того, входит ли ваша страна в число определённых Президентом согласно статье 35. Проверьте это в первую очередь.
• Местоположение Запретные военные зоны и зоны военной безопасности закрыты для иностранных покупателей; в особых зонах безопасности требуется разрешение губернатора.
• Лимиты площади 30 гектаров на одно лицо по всей стране и 10% площади района, открытой для частной собственности, для всех иностранных физических лиц в совокупности.
• Незастроенная земля Для участка, купленного без здания, в течение двух лет нужно представить проект застройки в соответствующее министерство.

• 30 га максимум на одно иностранное лицо по всей стране (Закон 2644, ст. 35, редакция 2012 года)
• 10% площади района, открытой для частной собственности: лимит для иностранных физических лиц (Закон 2644, ст. 35)
• 2% + 2% сбор за ТАПУ (свидетельство о собственности), взимаемый отдельно с покупателя и продавца (разъяснения GİB, по состоянию на 30 сентября 2026 года)
• 14 дней право на отказ при продаже жилья потребителю с предоплатой (на этапе строительства) (Закон 6502, ст. 43)

Процесс покупки шаг за шагом

Каждая покупка индивидуальна, но большинство сделок иностранных покупателей проходят в указанном ниже порядке. Некоторые шаги выполняются параллельно — например, отчёт об оценке и полис DASK можно оформить, пока готовится заявление в земельный реестр.

1. Определите задачу Дом для постоянного проживания, дом для отдыха и объект для сдачи в аренду ведут к разным районам, зданиям и бюджетам. Если вы рассматриваете ВНЖ или гражданство, скажите об этом сразу, потому что пороговые значения стоимости определяют подборку.
2. Подборка и просмотры Смотрите объекты лично или по видеосвязи. Наше руководство об ознакомительной поездке объясняет, как обычно проходят просмотры с нашей командой, а актуальные предложения можно посмотреть на странице объектов.
3. Получите налоговый номер Подайте заявку на потенциальный идентификационный налоговый номер онлайн через Цифровую налоговую службу или в налоговой инспекции. Налоговый номер вносится в официальный акт купли-продажи.
4. Откройте банковский счёт и спланируйте оплату Турецкий банковский счёт делает движение денег прозрачным и часто нужен на следующих этапах, например для договоров с коммунальными службами. Каждый банк сам устанавливает требования к документам для нерезидентов.
5. Забронируйте объект Форма бронирования или договор о задатке снимает объект с продажи на согласованный срок. Право собственности он не передаёт, поэтому внимательно прочитайте условия возврата и удержания средств.
6. Юридическая проверка Попросите независимого юриста проверить актуальную выписку из земельного реестра: собственника, долю, ипотеки, аресты, отметки, сервитуты и зарегистрированное назначение, а для новостроек — разрешение на строительство и статус кондоминиума.
7. Подпишите правильный договор При покупке вторичного жилья стороны обычно сразу идут в земельный реестр. При покупке на этапе строительства обещание продать должно быть оформлено в официальной форме у нотариуса, иначе оно недействительно.
8. Отчёт об оценке и DASK Закажите отчёт об оценке в лицензированной компании и убедитесь, что на дату сделки на объект действует полис обязательного страхования от землетрясений.
9. Заявление и запись в земельный реестр Заявление подаётся в земельный реестр вместе с собственником через онлайн-систему записи TKGM или колл-центр ALO 181. Сборы оплачиваются до подписания.
10. Подписание и регистрация Покупатель и продавец (или их представители) подписывают официальный акт перед сотрудником земельного реестра, в присутствии присяжного переводчика, если одна из сторон не говорит по-турецки. Право собственности переходит в момент регистрации.
11. После завершения сделки Переоформите коммунальные услуги, зарегистрируйтесь в управляющей компании здания, сохраните полное досье сделки и, если это актуально, начните оформление ВНЖ или гражданства.

Налоговый номер и банковский счёт

Налоговая администрация (GİB) предоставляет в своей Цифровой налоговой службе онлайн-услугу «заявка на потенциальный налоговый номер для иностранцев». В форме нужно указать имя, иностранный идентификационный номер (если он есть), место рождения, имена родителей, страну проживания, номер паспорта, номер мобильного телефона и адрес. Налоговый номер — обычно одно из первого, что мы оформляем, потому что от него зависит почти всё последующее: банковский счёт, заказ отчёта об оценке, страховой полис и сам акт. Статья 26 Закона о земельном реестре требует вносить идентификационные налоговые номера сторон в официальный акт вместе с их личными данными.

На практике турецкий банковский счёт — самый прозрачный способ оплатить покупку, и потом он обычно нужен для автоматической оплаты коммунальных услуг, платы за обслуживание и налога на недвижимость. Платите банковским переводом на счёт, открытый на имя продавца или застройщика, сохраняйте каждую квитанцию и следите за тем, чтобы суммы и даты можно было сопоставить с договором. Если вы планируете подавать заявление на гражданство, правила оплаты и валюты строже; прочитайте нашу страницу о турецком гражданстве, прежде чем переводить деньги.

Обязательный отчёт об оценке

Действующие правила об отчётах об оценке при приобретении недвижимости иностранцами изложены в Циркуляре TKGM № 2024/2 от 1 марта 2024 года, действующем с 4 марта 2024 года, который ссылается на более ранний Циркуляр 2019/1. Согласно циркуляру 2024 года, отчёт об оценке недвижимости обязателен для перечисленных сделок, в которых покупателями являются иностранные физические лица, и его может подготовить любая оценочная компания, лицензированная Советом по рынкам капитала (SPK). Для исключительного приобретения турецкого гражданства через продажу или обещание продать циркуляр закрепляет проведение оценки за GEDAŞ — компанией, назначенной для этой цели.

Отчёт об оценке — не просто формальность. Он даёт вам независимое мнение о стоимости объекта, входит в досье, которое проверяет земельный реестр, а для заявлений на ВНЖ и гражданство подтверждённая документально стоимость приобретает важное значение. Заказывайте его в лицензированной компании, проверьте, что адрес, квартал и участок в отчёте совпадают с выпиской из реестра, и прочитайте все замечания оценщика о правовом статусе и нарушениях.

Договоры: бронирование, новостройка и вторичное жильё

Турецкое право строго относится к форме договоров о недвижимости. Согласно статье 237 Турецкого обязательственного кодекса (Закон № 6098), продажа недвижимости действительна, только если договор заключён в официальной форме, и обещание продать недвижимость также недействительно, если оно не оформлено в официальной форме. Сама продажа подписывается как официальный акт в земельном реестре, а обещание продать составляется у нотариуса. Поэтому частным образом подписанный «договор купли-продажи», каким бы подробным он ни был, не является документом, который делает вас собственником.

Покупка на этапе строительства

Когда вы покупаете строящееся жильё и платите заранее или в рассрочку, «продажу жилья с предоплатой» регулирует Закон о защите прав потребителей (Закон № 6502, статьи 40–46), если покупатель является потребителем. Считается ли конкретный иностранный покупатель потребителем, зависит от обстоятельств, поэтому уточните это у юриста, но основные меры защиты стоит знать:

• Предварительная информационная форма должна быть предоставлена не менее чем за один день до подписания договора (ст. 40).
• Договор продажи жилья с предоплатой не может быть заключён до выдачи разрешения на строительство (ст. 40).
• Продажа должна быть зарегистрирована в земельном реестре, а обещание продать должно быть составлено у нотариуса (ст. 41).
• Продавец не вправе требовать какой-либо оплаты под каким бы то ни было названием до заключения действительного договора (ст. 41).
• Покупатель может отказаться от договора в течение 14 дней без объяснения причин и без штрафа (ст. 43).
• Жильё должно быть передано в обещанный срок и в любом случае не позднее 48 месяцев с даты договора (ст. 44, с изменениями от 24 марта 2022 года).
• Для проектов, превышающих размер, установленный министерством, продавец до начала продаж должен иметь страхование завершения строительства или иные гарантии (ст. 42).

Статья 45 также даёт потребителю право расторгнуть договор продажи жилья с предоплатой в течение 24 месяцев с даты договора без объяснения причин. В этом случае продавец может потребовать возмещения налогов и сборов, возникших в связи с продажей или обещанием, а также компенсацию в размере до 2% цены договора в первые три месяца, до 4% — от трёх до шести месяцев, до 6% — от шести до двенадцати месяцев и до 8% — от двенадцати до двадцати четырёх месяцев. Если продавец ненадлежащим образом выполнял свои обязательства, он не может ничего требовать.

Покупка вторичного жилья

При покупке готового вторичного объекта за договором бронирования обычно сразу следует заявление в земельный реестр. Ключевые проверки: право собственности и полномочия на продажу, ипотека, которую нужно снять при завершении сделки, неоплаченные взносы на обслуживание или долги за коммунальные услуги, разрешение на ввод в эксплуатацию и то, сдаётся ли объект в аренду. Письменно согласуйте, как будет погашена ипотека продавца и что произойдёт с вашим задатком, если переход права не удастся завершить по причине, зависящей от продавца.

Земельный реестр: заявление, запись и подписание

Сам переход права происходит в управлении земельного реестра (tapu müdürlüğü) Генерального управления земельного реестра и кадастра (TKGM). Согласно руководству Инвестиционного офиса, покупатель подаёт заявление вместе с собственником объекта, а записаться можно через онлайн-систему записи TKGM или по телефону колл-центра ALO 181. TKGM также поддерживает онлайн-платформу Web Tapu для подачи заявлений в земельный реестр. Когда досье собрано и сборы оплачены, стороны подписывают документы в назначенное время.

На приёме сотрудник проверяет личности, зачитывает акт и получает подписи сторон. Согласно статье 24 Положения о земельном реестре (Tapu Sicili Tüzüğü, Официальная газета № 28738 от 17 августа 2013 года), если одна или несколько сторон не говорят по-турецки, должен присутствовать присяжный переводчик. Переводчик обязан представить протокол присяги, принесённой в суде, также подписывает акт и не может быть сотрудником управления, оформляющего сделку. В некоторых случаях требуются два свидетеля — например, если сторона не может расписаться или есть сомнения в чьей-либо личности.

Присутствовать лично не обязательно. Доверенность на имя конкретного представителя позволяет вашему юристу или другому доверенному лицу подписать документы от вашего имени; убедитесь, что её формулировки охватывают покупку, оплату сборов и получение акта. После поправки от 4 июля 2019 года (Закон № 7181) статья 26 Закона о земельном реестре также позволяет должностным лицам принимать заявления сторон раздельно, если стороны находятся в разных управлениях земельного реестра или в представительстве за рубежом, поэтому сделку можно завершить без того, чтобы все находились в одном помещении.

• Запись на приём Оформляется через онлайн-систему записи TKGM или колл-центр ALO 181, когда досье и сборы готовы.
• Присяжный переводчик Обязателен при подписании, если сторона не говорит по-турецки (Положение о земельном реестре, ст. 24).
• Доверенность Позволяет указанному в ней представителю подписать документы за вас. Проверьте её объём до оформления.
• Регистрация Право собственности переходит, когда сделка внесена в земельный реестр, а не когда подписан договор или оплачена цена.
• Сбор за ТАПУ 20 промилле с покупателя и отдельно с продавца от реальной заявленной цены, но не ниже стоимости для налога на недвижимость (разъяснения GİB, по состоянию на 30 сентября 2026 года).

Какие документы подготовить

В руководстве Инвестиционного офиса перечислены документы, которые обычно требуются для переоформления ТАПУ на иностранного покупателя. Ваш юрист или наш юридический отдел подтвердит точный перечень для вашего досье, но подготовьте следующее:

DASK, коммунальные услуги и что делать после сделки

Обязательное страхование от землетрясений регулируется Законом о страховании от стихийных бедствий (Закон № 6305, Официальная газета от 18 мая 2012 года) и предоставляется через Институт страхования от стихийных бедствий (DASK). Согласно статье 11 этого закона, управления земельного реестра не могут проводить регистрационные действия в отношении зданий и помещений, подлежащих такому страхованию, если не подтверждено, что страховка оформлена и действует на дату сделки. Та же статья требует проверять наличие страховки при подключении водоснабжения и электроэнергии. Храните номер полиса вместе с документами на недвижимость и своевременно продлевайте его.

После регистрации начинаются практические задачи: переоформление договоров на электричество, воду и газ на ваше имя, регистрация в управляющей компании здания или комплекса, при желании — отдельное страхование жилья для имущества и других рисков, а также настройка оплаты за обслуживание и местного налога на недвижимость. Храните вместе акт, отчёт об оценке, платёжные квитанции, полис DASK и договор — они понадобятся для ВНЖ, гражданства, перепродажи и налоговых целей. Чтобы полнее представить, что заложить в бюджет, прочитайте наше руководство о расходах на покупку.

Вид на жительство и гражданство

Вид на жительство не является условием для покупки недвижимости. Однако, когда вы становитесь владельцем жилья, это может служить основанием для заявления на краткосрочный вид на жительство. Согласно перечню документов системы e-İkamet Управления миграционной службы при Президенте (по состоянию на 30 сентября 2026 года), на дату приобретения жильё должно было стоить не менее эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах, оно должно быть жилым помещением и использоваться иностранцем по этому назначению — его нельзя использовать для сдачи в аренду или получения аналогичного дохода. Если члены семьи владеют жильём в долях или совместно, это может дать право подать заявление и этим членам семьи. Для первичных заявлений также требуется документ о присвоении адреса (numarataj) от муниципалитета, а для продления — документ, подтверждающий, что право собственности по-прежнему сохраняется.

Турецкое гражданство через недвижимость — отдельный путь с более высоким порогом. Согласно Инвестиционному офису, иностранец, который приобретает недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США с отметкой в реестре прав собственности о том, что она не будет продана в течение трёх лет, может подать заявление на турецкое гражданство. Правила оценки, оплаты и валюты на этом пути особые, и каждое решение принимают государственные органы; мы не обещаем результата. Наша юридическая команда ведёт процессы получения ВНЖ и гражданства для клиентов, а на нашей странице о турецком гражданстве этот путь описан подробнее.

Реалистичные сроки

Продолжительность покупки зависит в основном от покупателя и объекта, а не от земельного реестра. Ниже перечислены этапы, которые задают темп; ни один из них не стоит торопить, и мы не называем фиксированных сроков, потому что они различаются от досье к досье.

• Выбор объекта: самый долгий и самый изменчивый этап, от первого звонка до бронирования
• Налоговый номер и банковский счёт: обычно оформляются рано, параллельно с просмотрами
• Юридическая проверка: зависит от того, насколько полны документы продавца или застройщика
• Отчёт об оценке и DASK: заказываются после согласования объекта и цены
• Земельный реестр: заявление, оплата сборов и запись на подписание
• Строящееся жильё: регистрация права и передача ключей следуют графику строительства, прописанному в договоре

Сделку обычно замедляют отсутствующие документы продавца, ипотека, которую нужно снять, несоответствие между зарегистрированным и фактическим назначением помещения, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию, доверенность, которую ещё нужно оформить, а в случае заявлений на гражданство — дополнительные проверки, которые предусматривает этот путь. Планируйте поездку под дату подписания, а не наоборот.

Чего следует избегать

• Выплаты большей части цены по частному соглашению без нотариального заверения
• Указания в земельном реестре цены ниже фактически уплаченной — GİB предупреждает, что недоплаченные сборы взыскиваются и с покупателя, и с продавца вместе со штрафом за налоговые потери
• Опоры на пересказ продавца вместо актуальной выписки из земельного реестра
• Предположения, что покупка жилья автоматически даёт ВНЖ или гражданство

Часто задаваемые вопросы

Если вы хотите обсудить свои планы, наша команда объяснит каждый шаг на вашем языке и подготовит подборку в рамках вашего бюджета. Свяжитесь с нами — наш главный офис в Левенте, Стамбул, работает с понедельника по субботу, 09:00–19:00.

Источники

• Закон о земельном реестре № 2644 (Tapu Kanunu) — ст. 35: право на покупку, лимиты 30 гектаров и 10%, правило о проекте в течение двух лет; ст. 26: налоговые номера в акте и раздельные заявления (Закон 7181, 2019) (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Турецкий обязательственный кодекс № 6098 — ст. 237: официальная форма для продажи и обещания продать (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Закон о защите прав потребителей № 6502 — ст. 40–46: продажа жилья с предоплатой, отказ в течение 14 дней, передача в течение 48 месяцев, расторжение в течение 24 месяцев (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Закон о страховании от стихийных бедствий № 6305 — ст. 11: DASK обязателен для операций в земельном реестре и подключения коммунальных услуг (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Положение о земельном реестре (Tapu Sicili Tüzüğü), Официальная газета № 28738 от 17 августа 2013 года — ст. 24: присяжный переводчик и свидетели (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Циркуляр TKGM 2024/2 от 1 марта 2024 года, по правовой базе данных (копию TKGM открыть не удалось) — отчёты об оценке для иностранных покупателей, компании с лицензией SPK, GEDAŞ для гражданства (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Инвестиционный офис при Администрации Президента Турецкой Республики — приобретение недвижимости и гражданство: военные зоны, документы, запись на приём, порог 400 000 долларов США для гражданства (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Управление миграционной службы при Президенте, e-İkamet — документы для краткосрочного вида на жительство, правило о стоимости недвижимости 200 000 долларов США (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Управление миграционной службы при Президенте, e-İkamet — разъяснения о ВНЖ на основании владения недвижимостью и о членах семьи (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Налоговая администрация (GİB) — сбор за ТАПУ при продаже недвижимости: 20 промилле с каждой стороны, минимум по стоимости для налога на недвижимость, штрафы за занижение цены (дата обращения: 30 сентября 2026 года)
• Цифровая налоговая служба Налоговой администрации (GİB) — заявка на потенциальный налоговый номер для иностранцев (дата обращения: 30 сентября 2026 года)