Hizmetlerimiz ve ücretler: neler yapıyoruz, ücretler nasıl işler

Turkey Flat For Sale, merkezi İstanbul Levent'te bulunan gayrimenkul ve danışmanlık şirketi Servet Property'nin bir markasıdır. Ekibimiz alıcılara A'dan Z'ye destek verir: kendi dilinizde yapılan ilk telefon görüşmesinden havalimanı karşılamasına, proje turlarına, tapu ve oturma izni ya da vatandaşlık işlemlerine, oradan da iç mimari tasarıma, kiralama yönetimine ve satış sonrası hizmetlere kadar. Bu sayfada her hizmeti ayrıntılı olarak, bir hizmet sürecinin nasıl işlediğini, nelerin dahil olup nelerin olmadığını, Türkiye'de emlak komisyonlarının nasıl düzenlendiğini, hangi üçüncü taraf masraflarını beklemeniz gerektiğini ve kendi ücretimizi yazılı olarak nasıl teyit ettiğimizi açıklıyoruz.

Sizin için neler yapıyoruz

Hizmetlerimiz, yabancı bir alıcının genellikle izlediği yolu takip eder: önce piyasayı yurt dışından tanımak, ardından ziyaret etmek, seçim yapmak, satın alımı tamamlamak ve son olarak mülkte yaşamak ya da kiraya vermek. Sürecin tamamından ya da yalnızca ihtiyaç duyduğunuz bölümlerinden yararlanabilirsiniz. Aşağıda her hizmeti daha ayrıntılı bulabilirsiniz.

• Telefonla danışmanlık Yatırım danışmanlarımız beklentilerinizi telefonda, konuştuğunuz dilde dinler ve belirlediğiniz bütçeye uygun projeler önerir.
• Havalimanı karşılama ve transfer Yatırımınıza karar verip ziyaretinizi planladığınızda ekibimiz sizi havalimanında karşılar ve otelinize götürür.
• Ücretsiz danışmanlık ve proje turu Genel merkezimizde Türkiye'de yatırım ve mevcut fırsatlar üzerine bir sunum, ardından saha danışmanlarımızla yerinde proje ziyaretleri.
• Hukuki danışmanlık Bir proje seçtikten sonra hukuk departmanımız ödeme, tapu işlemleri ve yatırım uygunluk belgesi başvurunuz dahil olmak üzere yatırımınızın prosedürlerini denetler.
• Oturma izni ve vatandaşlık Oturma izni ya da yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için başvuruyorsanız hukuk ekibimiz süreci sizin adınıza yürütür.
• Tasarım, kiralama ve satış sonrası Talep üzerine anahtar teslim iç mimari tasarım ve mobilyalama, kiracı bulma ve bakım desteğini içeren kiralama yönetimi ve sizi sürekli bilgilendiren bir satış sonrası ekibi.

Telefonla danışmanlık

İlk görüşme belirli bir daireyle değil, sizinle ilgilidir. Danışmanlarımız mülkün ne amaçla alınacağını sorar: bir ev, bir tatil üssü, kira geliri ya da oturma izni veya vatandaşlık başvurusuyla bağlantılı bir satın alım. Hangi bütçeye karar verdiğinizi de öğrenmek isterler. Hangi şehri tercih ettiğinizi, hem İstanbul'a hem Bodrum'a açık olup olmadığınızı sorarlar. Buradan hareketle size uygun projeleri ve ilanları önerirler. Şu anda İstanbul'un pek çok ilçesinde ve Bodrum'da ilan yayımlıyoruz; bunları gayrimenkul arama sayfamızda kendiniz de inceleyebilirsiniz.

Bu görüşmenin verimli geçmesi için net bir bütçe aralığı hazırlayın ve bu aralığın satın alma masraflarını içerip içermediğini belirtin. Tercih ettiğiniz zamanlamayı, yurt dışında bir konut kredisine ihtiyaç duyup duymadığınızı ya da birikimlerinizden mi ödeyeceğinizi ve deniz manzarası, yakında bir okul ya da zemin katta bahçe gibi vazgeçilmezlerinizi bize iletin. Ne kadar somut olursanız kısa liste de o kadar kısa olur.

Havalimanı karşılama ve transfer

Bir ziyaret planladığınızda ekibimiz sizi havalimanında karşılar ve otelinize götürür. Böylece şehirdeki ilk saatleriniz taksi, trafik ve dil engelleriyle geçmez; ayrıca programla ilgili ilk bilgilendirmeyi de almış olursunuz. Lütfen uçuş numaranızı ve otel adresinizi önceden bize gönderin. İnceleme gezisi planlama rehberimiz, ziyaretin kendisine nasıl hazırlanacağınızı açıklar.

Danışmanlık sunumu ve proje turu

Hizmetimizin bu bölümü ücretsizdir. Levent'teki genel merkezimizde Türkiye'de yatırım üzerine bir sunumla başlar: satın alma sürecinin nasıl işlediği, hangi bölgelerin hedeflerinize uyduğu ve bütçeniz dahilinde gerçekçi seçeneklerin neler olduğu. Ardından saha danışmanlarımız sizi yerinde projelere götürür. Bir tur sırasında binayı, daireyi, işçilik kalitesini, çevredeki sokakları ve ulaşım sürelerini kendi gözlerinizle görürsünüz.

Yönetmelik uyarınca size bir taşınmaz gösteren emlak işletmesi, bir taşınmaz gösterme belgesi imzalamanızı isteyebilir. Bu belge size hangi taşınmazların ne zaman gösterildiğini kayıt altına alır. Önemlidir, çünkü Yönetmelik'e göre yetkilendirme sözleşmesi yürürlükteyken size taşınmazı gösteren işletmeyi devre dışı bırakarak doğrudan malikten satın alırsanız işletme yine de ücretine hak kazanır. İmzaladığınız belgeyi okuyun ve bir kopyasını saklayın.

Hukuki danışmanlık

Bir proje seçtikten sonra hukuk departmanımız yatırımın adımlarını denetler. Buna ödemelerin nasıl ve ne zaman yapılacağı, tapu süreci ve yatırım uygunluk belgesi başvurunuz dahildir. Uygulamada bu; belgelerin taşınmazla uyumlu olduğunun kontrol edilmesi, randevuların koordine edilmesi ve yabancı bir alıcıdan istenen evrakın zamanında hazır olmasının sağlanması anlamına gelir. Bu evrak arasında pasaport tercümesi, değerleme raporu ve fotoğraflar bulunur. Her adımı satın alma süreci rehberimizde açıklıyoruz.

Hukuki danışmanlığımız işlemi destekler. Yalnızca sizin adınıza hareket eden bağımsız bir avukatın danışmanlığının yerini tutmaz. Pek çok alıcı, özellikle projeden satışlarda ya da yüksek tutarlarda, bağımsız bir avukatla çalışmayı tercih eder ve biz de bunu memnuniyetle karşılarız.

Oturma izni ve Türk vatandaşlığı süreçleri

Satın alımınız bir oturma izni ya da yatırım yoluyla Türk vatandaşlığıyla bağlantılıysa hukuk ekibimiz süreci sizin adınıza yürütür. Bu; dosyanın, taşınmazla ilgili belgelerin hazırlanmasını ve takibini kapsar. Uygunluk koşulları, aranan değerler ve tapuya bağlanan şartlar kanunla belirlenir ve zaman zaman değişir. Güncel kuralları Türk vatandaşlığı sayfamızda özetliyoruz. Bir başvurunun onaylanıp onaylanmayacağına ve ne kadar süreceğine yetkili makamlar karar verir. Herhangi bir sonuç vaat etmiyoruz.

İç mimari tasarım ve tadilat

Talep üzerine anahtar teslim tasarım ve mobilyalama hizmetleri sunuyor, tüm süreci sizin adınıza yönetiyoruz. Bu hizmet, yurt dışında yaşayan ve sürekli gidip gelmeden oturmaya ya da kiraya vermeye hazır bir daire isteyen mülk sahiplerine uygundur. Tasarım işlerinin kapsamı, bütçesi ve zamanlaması her proje için ayrıca kararlaştırılır. Mobilya ve malzemeler kendi başına ayrı birer masraftır.

Kiralama yönetimi ve satış sonrası

Kiralama yönetimi, kiracı bulma ve bakım desteği sunuyoruz. Satış sonrası ekibimiz her adımı yürütür ve sizi bilgilendirir. Yurt dışındaki bir mülk sahibi için bu, kiracının soruları, onarımlar ve rutin takip için tek bir muhatap demektir. Tam olarak neyin hangi koşullarla kapsandığı, hizmet başlamadan önce yazılı olarak belirlenir.

Hizmet süreci adım adım nasıl işler

1. İlk temas Bizi arar ya da bize yazarsınız. Kendi dilinizde bir telefon görüşmesi için zaman belirleriz.
2. İhtiyaçlar ve bütçe Görüşmede amacınızı, bütçenizi, tercih ettiğiniz bölgeleri ve zamanlamanızı netleştirir, size ilk proje seçkisini öneririz.
3. Yazılı koşullar Ücretli herhangi bir hizmet başlamadan önce, Yönetmelik yazılı bir yetkilendirme sözleşmesi şart koştuğu için hangi hizmetler için bizimle çalıştığınızı ve ücreti yazılı olarak teyit ederiz.
4. Ziyaret planlaması Seyahatinizi planlarsınız. Havalimanı karşılamasını ve tur programını biz düzenleriz.
5. Sunum ve turlar Genel merkezimizdeki ücretsiz sunuma katılır, ardından kısa listedeki projeleri saha danışmanlarımızla yerinde ziyaret edersiniz.
6. Seçim ve kontroller Bir taşınmaz seçersiniz. Hukuk departmanımız belgeleri inceler, ödemeleri ve tapu adımlarını planlar. Dilerseniz kendi avukatınızı da görevlendirebilirsiniz.
7. Tapu ve belgeler Devir tapu müdürlüğünde tamamlanır. Gerekli durumlarda yatırım uygunluk belgesi başvurunuz ve varsa oturma izni ya da vatandaşlık dosyanız bunu izler.
8. Satın alma sonrası Dilerseniz iç mimari tasarım, mobilyalama, kiralama yönetimi ve bakımı üstleniriz; satış sonrası ekibimiz de sizi güncel tutar.

Nelerin dahil olduğu, nelerin olmadığı

Ücretli herhangi bir hizmetin tam kapsamı, size yazılı olarak teyit ettiğimiz kapsamdır. Genel bir yol gösterici olarak ekibimizin hizmetleri kapsamında yaptığı işler şunlardır:

• Kendi dilinizde telefonla danışmanlık ve bütçenize uygun proje önerileri
• Ziyaretinizde havalimanında karşılama ve otelinize transfer
• Genel merkezimizde sunum ve saha danışmanlarıyla yerinde proje turları (ücretsiz)
• Ödeme ve tapu işlemlerinin hukuk departmanımız tarafından denetlenmesi
• Yatırım uygunluk belgesi başvurusunun ve gerekli durumlarda oturma izni ya da vatandaşlık dosyalarının yürütülmesi
• Talep etmeniz halinde tasarım, mobilyalama, kiralama ve bakımın koordinasyonu

Aşağıdakiler hizmet ücretimize dahil değildir ve ilgili kuruma ya da meslek mensubuna ayrıca ödenir:

• Tapu harçları, tapu müdürlüğü ücretleri, vergiler ve satın alma üzerindeki varsa KDV
• Yabancı alıcıların taraf olduğu satışlarda istenen lisanslı değerleme raporu
• Tapu müdürlüğündeki yeminli tercüman ücretleri ve tercümeler ya da vekaletnameler için noter ücretleri
• Tapu belgeleri arasında sayılan, binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi
• Kendi görevlendirdiğiniz bağımsız bir avukatın ücretleri
• Oturma izni için resmi başvuru harçları ile mobilya ya da tadilat malzemeleri

Satın alma vergileri ve harçlarının tam dökümü için Türkiye'de satın alma masrafları rehberimizi okuyun.

Türkiye'de emlak komisyonları nasıl düzenlenir

Türkiye'de emlak işletmeciliği, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenlenir. Yönetmelik Ticaret Bakanlığı tarafından çıkarılmış ve 5 Haziran 2018 tarihli, 30442 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. En son 29 Nisan 2026'da (33238 sayılı Resmî Gazete) değiştirilmiştir. Aşağıda, metnin 30 Eylül 2026 itibarıyla geçerli hâline göre bir alıcı olarak sizi en çok ilgilendiren kurallar yer alıyor.

• %4 satışta azami emlak komisyonu, KDV hariç bedelin (Yönetmelik md. 20, 2026'da yürürlükteki metin)
• 1 ay kiralamada azami emlak komisyonu, KDV hariç bir aylık kira (md. 20, 2026)
• 1 Ekim 2026 güvenli ödeme sisteminin kapsamdaki satışlar için zorunlu hale geldiği tarih (Ticaret Bakanlığı)
• %0,1 noterde düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesinde noter ücreti, en az 500 TL, en fazla 4.000 TL (2026 noterlik ücret tarifesi)

Açıkçası %4, standart bir oran değil, satışın tamamı için bir tavandır. Ücret, Yönetmelik'in varsayılan olarak öngördüğü şekilde eşit paylaşıldığında her tarafın payı tavanın en fazla yarısı kadardır. Taraflar yazılı olarak farklı bir paylaşımda anlaşabilir. KDV ücretin üzerine eklenir.

Yeni güvenli ödeme sistemi

Nisan 2026 değişikliği, taşınmaz satışları için bir ödeme sistemi getirdi. Bedelin tamamen ya da kısmen nakit, banka havalesi veya elektronik fon transferiyle ödendiği durumlarda ödeme, mülkiyetin ve paranın aynı anda el değiştirmesini sağlayan bir sistem üzerinden yapılmalıdır. Sistemin kullanım ücreti, satıcıya aktarılan satış bedelinden düşülür. Ticaret Bakanlığı zorunluluk tarihini önce 1 Temmuz 2026 olarak belirlemiş, ardından üç ay erteleyerek 1 Ekim 2026'ya çekmiştir. Bunun ödeme planınıza nasıl uygulanacağını, özellikle taksitle ödenen projeden satışlarda, danışmanınıza sorun. 28 Eylül 2026’da başlangıcın 1 Aralık 2026’ya yeniden ertelendiği bildirildi; satıştan önce güncel başlangıç tarihini Ticaret Bakanlığı’ndan teyit edin.

Alıcının ayrıca ödeyebileceği üçüncü taraf masrafları

Vergiler ve tapu harçları dışında yabancı alıcılar, emlak işletmesiyle hiçbir ilgisi olmayan bazı mesleki masraflarla da sıkça karşılaşır. Aşağıda bunların neler olduğunu ve resmi bir tutar varsa bu tutarı bulabilirsiniz.

• Yeminli tercüman Tapu müdürlüğünde taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa, yabancı alıcılara yönelik bir resmi rehberin satış belgeleri arasında saydığı üzere yeminli tercüman bulunması zorunludur.
• Lisanslı değerleme raporu Tapu müdürlüğü, yabancıların taraf olduğu satışlarda değerleme raporu ister. Maliyeti değerleme şirketine göre değişir.
• Noter Pasaport tercümeleri, vekaletnameler ve diğer onaylı belgeler, yıllık noterlik ücret tarifesine göre ücretlendirilir; buna harçlar ve vergiler eklenir.
• Bağımsız avukat Avukatlar ücretlerini sizinle kararlaştırır. Bu ücret, Türkiye Barolar Birliği'nin belirlediği asgari ücret tarifesinin altında olamaz.

Değerleme raporu

Bloomberg HT'nin o dönemde aktardığı üzere, 4 Mart 2019'dan bu yana tapu müdürlüğü, alıcı ya da satıcının yabancı uyruklu olduğu satışlarda piyasa değerini gösteren bir değerleme raporu istemektedir. Bu rapor, düzenlendiği tarihten itibaren üç ay geçerlidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 1 Mart 2024 tarihli 2024/2 sayılı genelgesine göre, yatırım yoluyla vatandaşlıkla bağlantılı satışlara ilişkin raporlar, genelgede adı geçen değerleme şirketi GEDAŞ tarafından hazırlanır. Diğer durumlarda raporu Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı herhangi bir değerleme şirketi hazırlayabilir. Değerleme şirketleri fiyatlarını kendileri belirlediğinden bir tutar vermiyoruz. Sipariş vermeden önce fiyat teklifi isteyin.

Noter ücretleri

2026 Yılı Noterlik Ücret Tarifesi, 30 Aralık 2025 tarihli (33123 sayılı) Resmî Gazete'de yayımlanmış olup 1 Ocak 2026'dan itibaren uygulanmaktadır. Tabloda, bir alıcının en sık karşılaşacağı tarife kalemleri yer alıyor. Noterin nihai faturasına ayrıca Harçlar Kanunu kapsamındaki harçlar, damga vergisi ve uygulanabildiği durumlarda KDV de eklenir; dolayısıyla bir belgenin toplam tutarı yalnızca bu kalemlerin toplamından yüksek olacaktır.

Bağımsız avukat

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, Türkiye Barolar Birliği tarafından 4 Kasım 2025 tarihli (33067 sayılı) Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Avukatlar bu tarifenin altında ücret alamaz. Habertürk'ün aktardığına göre tarife, avukatın bürosunda yapılan sözlü danışma için ilk bir saate kadar 4.000 TL, sonraki her saat için 1.800 TL öngörmektedir. Bir taşınmaz alımında avukatlar genellikle işlemin tamamı için bir ücret teklif eder. Bu teklifi yazılı olarak isteyin ve neleri kapsadığını sorun: tapu kontrolleri, sözleşme incelemesi, tapu müdürlüğünde hazır bulunma ve varsa oturma izni ya da vatandaşlık işlemleri.

Ücretimizi yazılı olarak nasıl teyit ediyoruz

Tek bir fiyat listesi yayımlamıyoruz, çünkü yaptığımız iş müşteriden müşteriye farklılık gösterir. Bir alıcının yalnızca bir proje turuna ihtiyacı vardır. Bir diğerinin ise vatandaşlık dosyası, mobilyalama ve kiralama yönetimiyle birlikte eksiksiz bir satın alım sürecine. Değişmeyen şey ilkedir: ücretimizi herhangi bir hizmet başlamadan önce yazılı olarak teyit ederiz.

Yönetmelik'e uygun olarak yazılı koşullarda, bizimle çalıştığınız hizmetler, her birinin ücreti, ücreti kimin ödeyeceği, ne zaman muaccel olacağı ve sözleşmenin süresi belirtilir. Satıştaki ücret satıcıyla paylaşılıyorsa yazılı koşullarda bu da yer alır. İmzalamadan önce koşullarla ilgili her türlü soruyu bize sorabilirsiniz; yazılı olarak kararlaştırılmamış bir emlak komisyonunu asla ödememelisiniz.

Her emlak işletmesine sormaya değer sorular

• Yetki belgesi numaranız nedir ve ilanlarınızda yer alıyor mu?
• Ücretinize hangi hizmetler dahil, hangileri ayrıca ücretlendiriliyor?
• Ücret satıcıyla paylaşılıyor mu ve ben hangi payı ödüyorum?
• Ücret tam olarak ne zaman muaccel oluyor?
• Hangi üçüncü taraf masrafları için bütçe ayırmalıyım ve bunları kim ayarlıyor?
• Tapu çıktıktan sonra ekibinizden kim benim muhatabım olacak?

Sıkça sorulan sorular

Hizmetlerimizden hangilerinin planlarınıza uyduğunu ve maliyetinin ne olacağını öğrenmek ister misiniz? Kendi dilinizde telefonla danışmanlık için bizimle iletişime geçin. Herhangi bir şey başlamadan önce kapsamı ve ücretimizi yazılı olarak teyit ederiz. Genel merkezimiz Esentepe Mah. Büyükdere Cad. Ferko Signature No: 175/7 Kat: B4, 34394 Levent, Şişli, İstanbul adresindedir ve Pazartesi–Cumartesi 09:00–19:00 saatleri arasında açıktır.

Kaynaklar

• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, güncel metin (Lexpera) — yetki belgesi, yazılı sözleşme, %4 ve bir aylık ücret üst sınırları, ücretin paylaşımı, gösterme belgesi, ilan ve davranış kuralları (erişim: 30 Eylül 2026)
• Değişiklik Yönetmeliği, 29 Nisan 2026 tarihli ve 33238 sayılı Resmî Gazete (Alomaliye) — ödeme sistemi, satıcının alacağından düşülen kullanım ücreti (erişim: 30 Eylül 2026)
• Ticaret Bakanlığı'nın taşınmaz satışlarında güvenli ödeme sistemine ilişkin basın açıklaması (29 Nisan 2026) (erişim: 30 Eylül 2026)
• Alomaliye — güvenli ödeme sisteminin Ticaret Bakanlığı tarafından 1 Ekim 2026'ya ertelenmesi (erişim: 30 Eylül 2026)
• Adalet Bakanlığı — 2026 Yılı Noterlik Ücret Tarifesi, 30 Aralık 2025 tarihli ve 33123 sayılı Resmî Gazete (erişim: 30 Eylül 2026)
• Türkiye'de Yabancıların Taşınmaz Edinimi Rehberi (Konya Yatırım Destek Ofisi, resmi rehber) — yeminli tercüman ve deprem sigortası poliçesi dahil satış belgeleri (erişim: 30 Eylül 2026)
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 1 Mart 2024 tarihli 2024/2 sayılı genelgesi (Lexpera) — değerleme raporlarını kimin hazırlayacağı (erişim: 30 Eylül 2026)
• Bloomberg HT (25 Şubat 2019) — 4 Mart 2019'dan itibaren yabancıların taraf olduğu tüm satışlarda zorunlu, üç ay geçerli değerleme raporu (erişim: 30 Eylül 2026)
• Adalet Bakanlığı — Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, 4 Kasım 2025 tarihli ve 33067 sayılı Resmî Gazete (erişim: 30 Eylül 2026)
• Habertürk — büro danışmaları için 2025–2026 avukatlık tarifesi tutarları (erişim: 30 Eylül 2026)